二次上市折戟的禹佳生活服務沒有迎來新的上市動態(tài)，反而迎來了“散售”的消息。

商管巨頭華潤萬象生活（01209.HK）及禹洲集團（01628.HK）于5日相繼公告，華潤萬象生活計劃收購禹洲集團旗下禹洲物業(yè)服務有限公司（下稱“禹洲物業(yè)”）的全部已發(fā)行股本，收購代價不高于10.6億元。

此次出售的標的公司為此前遞表上市的物管平臺禹佳生活服務的一部分。禹洲集團早前將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務。禹佳生活服務擁有廈門禹洲商業(yè)和禹洲物業(yè)服務兩大分支，前者主攻商業(yè)運營服務，而后者主營住宅物業(yè)管理服務，貢獻禹佳生活服務八成左右的營收，算得上是禹佳生活服務的主體業(yè)務。

在諸多業(yè)內人士看來，超20倍的PE堪稱賣得不便宜的一宗買賣，同時預計交易達成將緩解禹洲集團的財務壓力。

禹洲核心物業(yè)被鯨吞

這宗交易若能達成，于雙方來說都非同尋常。它將是華潤萬象生活上市后的首個并購，也可能是禹洲集團物業(yè)板塊核心業(yè)務的易主。

該宗并購由華潤萬象生活全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務有限公司(下稱“潤楹物業(yè)”)發(fā)起。潤楹物業(yè)是華潤萬象生活智慧生活服務平臺“悅+”APP的開發(fā)者，主打科技賦能物管公司。

工商注冊信息顯示，潤楹物業(yè)由香港公司創(chuàng)潤發(fā)展有限公司100%持股。若此筆收購得以落地，華潤萬象生活將通過潤楹物業(yè)持有禹洲物業(yè)的控股權。

禹洲集團將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務集團，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負責集團的商管業(yè)務，而本次轉讓的禹洲物業(yè)服務主要負責物管。此次交易的標的物禹洲物業(yè)成立于1997年，主要于中國從事物業(yè)管理服務業(yè)務，其于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業(yè)管理項目，由禹佳生活服務全資控股。

目前，這宗交易的代價尚需待由潤楹物業(yè)與天津禹佳厘定并最終協(xié)定，但不得高于10.6億元。

具體到交易標的物禹洲物業(yè)來看，截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)未經(jīng)審核綜合賬面淨值約為1.01億元。同期，禹洲物業(yè)除稅前溢利為6644.9萬元，除稅后溢利為4880.2萬元。

以稅后凈利潤粗略推算，該宗交易的PE約為22倍，屬于物業(yè)并購中的較高溢價，禹洲物業(yè)似乎賣了個好價錢。

具體到交易量級來看，截至目前，交易雙方尚未披露交易標的物禹洲物業(yè)的最新營收與規(guī)模詳細情況。

但是根據(jù)禹佳生活服務早前沖刺IPO的招股書顯示，禹佳生活服務業(yè)務主要分為物業(yè)管理服務與商業(yè)運營兩大板塊。截至2020年底，禹佳生活服務的物業(yè)管理服務與商業(yè)運營營收分別占總收入的77.9%、22.1%。2018年-2020年，禹佳生活服務收入分別約為3.94億元、5.44億元、6.34億元。其中，物業(yè)管理服務收入從2.8億元上升到了4.9億元，復合年增長率達到32.1%，商業(yè)運營服務收入1.1億元增至1.4億元，復合年增長率達到12.6%。無論是從營收體量還是收入增速，又或者是在管項目、在管面積等多個物管核心指標來看，物業(yè)管理服務于當下的禹佳生活服務來說重要性非同一般。

禹洲集團不惜將核心物管業(yè)務擺上貨架，也引發(fā)外界諸多猜測。

根據(jù)已有協(xié)議框架，華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)之后，禹佳生活服務要在未來三年內確保其及其關聯(lián)方不會對外提供物業(yè)管理服務，并確保禹洲及其附屬公司不會設立任何新的物業(yè)管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免與目標競爭。

對此，禹洲集團稱，集團本次與華潤萬象的合作是一次資源互補、行穩(wěn)致遠的戰(zhàn)略合作開端。

華潤萬象生活稱，收購事項將擴大本集團的服務范圍，并透過提供更多物業(yè)管理服務獲得額外收入來源。

據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年中國物業(yè)服務企業(yè)在管面積排行榜顯示，華潤萬象生活在管面積排名第20位，禹佳生活服務排名第89位。同時，2021年堪稱物管繽購大年。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)內并購案僅披露金額已超400億元，是2020年的4倍。

一位留意到該宗并購的深圳物管企業(yè)人士表示，商管巨頭華潤萬象生活上市后即明確表示維持商管領跑地位之際，勢必要尋求物管躋身一線梯隊。11億元額度的并購于超百億元現(xiàn)金在手的華潤萬象生活來說可謂不費吹灰之力，而標的物集中于華東及東南區(qū)的市場結構也利于華潤萬象生活補足物管業(yè)務版圖。

“尤其是伴隨萬科物業(yè)上市，未來物管第一梯隊企業(yè)勢必是無明顯業(yè)務短板的重量級企業(yè)掰手腕，基于抗衡競爭對手鞏固行業(yè)地位的維度來說，華潤萬象生活展開物管并購也屬情理之中的戰(zhàn)略布局。”該人士稱。

物管上市計劃未終止

禹洲集團此番出售物業(yè)核心業(yè)務多少令部分人士有些意外。

禹洲集團在物業(yè)上意欲大施拳腳早已為外界所知。早在2020年12月8日，禹佳生活服務就向港交所遞交了招股書。然而經(jīng)歷6個月的聆訊期卻未等來入場券。2021年6月16日，禹佳生活服務完成了二次遞表。2021年12月17日，禹佳生活服務的招股書再度失效。

二次沖擊上市告吹，卻迎來物業(yè)核心業(yè)務被擺上貨架的局面。部分業(yè)內人士，將這歸咎于禹洲集團緩解資金狀況的無奈之舉。

此前有消息稱，去年12月，禹洲集團將深圳總部大樓質押，獲得一家中資股份制商業(yè)銀行提供的約11億元貸款。外部多個債券信息平臺顯示，禹洲集團流通中美元債逾10筆，合計規(guī)模超50億美元。

而今年1月，禹洲集團有兩筆共計5.79億美元的臨期債務。其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.37億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。此外，2023年——2026年，禹洲集團到期的美元債券為13.5億美元、10億美元、8.95億美元將，以及9.35億美元。

惠譽此前將禹洲集團的長期外幣發(fā)行人違約評級自“B ”下調至“B”，展望負面。穆迪也將禹洲集團的公司家族評級從“B1”下調至“B2”。二者均預計，禹洲集團的融資渠道趨弱，合同銷售額將下降，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓。

此番出售禹洲物業(yè)若順利，無疑將有益于緩解禹洲集團的財務壓力。

禹洲集團表示，出售完成后，集團預計于截至2022年12月31日止財政年度確認出售出售公司的收益約7.19億元(扣除出售事項的成本及費用前)。出售事項產(chǎn)生的所得款項凈額預期將用作一般營運資金或集團未來商機的融資。該筆資產(chǎn)的出售將有利于公司優(yōu)化現(xiàn)有負債結構。

根據(jù)協(xié)議框架進一步顯示，華潤萬象生活將為這筆交易設立托管賬戶，簽立股權轉讓協(xié)議及相關托管協(xié)議后三個營業(yè)日內，其將支付代價的5%作為誠意金存入；潤楹支付不低于代價67%的首筆代價（包括上述誠意金）（「首筆代價」）存入托管賬戶后，訂約雙方須根據(jù)框架協(xié)議進行交割，此后潤楹須將托管賬戶中的首筆代價存入天津禹佳的指定賬戶。

同時，禹洲集團強調，公司并未終止分拆禹佳生活服務的上市計劃。

據(jù)港交所新規(guī)，從今年1月1日起，將提高主板上市申請人的盈利測試要求。主板盈利規(guī)定調高60%，要求申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：最近一個財務年度不低于3500萬港元；前兩個財務年度不低于4500萬港元元，即三年累計盈利不低于8000萬港元。

禹洲集團也提及，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢，集中精力聚焦商業(yè)板塊，提升市場影響力及品牌美譽度。公司將重新調配財務資源至其他業(yè)務，用于未來發(fā)展。

未來，禹洲集團大概率將以商管為打包主體再度沖擊上市。