二次上市折戟的禹佳生活服務(wù)沒有迎來新的上市動(dòng)態(tài)，反而迎來了“散售”的消息。

商管巨頭華潤(rùn)萬象生活（01209.HK）及禹洲集團(tuán)（01628.HK）于5日相繼公告，華潤(rùn)萬象生活計(jì)劃收購(gòu)禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“禹洲物業(yè)”）的全部已發(fā)行股本，收購(gòu)代價(jià)不高于10.6億元。

此次出售的標(biāo)的公司為此前遞表上市的物管平臺(tái)禹佳生活服務(wù)的一部分。禹洲集團(tuán)早前將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)。禹佳生活服務(wù)擁有廈門禹洲商業(yè)和禹洲物業(yè)服務(wù)兩大分支，前者主攻商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，而后者主營(yíng)住宅物業(yè)管理服務(wù)，貢獻(xiàn)禹佳生活服務(wù)八成左右的營(yíng)收，算得上是禹佳生活服務(wù)的主體業(yè)務(wù)。

在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，超20倍的PE堪稱賣得不便宜的一宗買賣，同時(shí)預(yù)計(jì)交易達(dá)成將緩解禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)壓力。

禹洲核心物業(yè)被鯨吞

這宗交易若能達(dá)成，于雙方來說都非同尋常。它將是華潤(rùn)萬象生活上市后的首個(gè)并購(gòu)，也可能是禹洲集團(tuán)物業(yè)板塊核心業(yè)務(wù)的易主。

該宗并購(gòu)由華潤(rùn)萬象生活全資附屬公司潤(rùn)楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司(下稱“潤(rùn)楹物業(yè)”)發(fā)起。潤(rùn)楹物業(yè)是華潤(rùn)萬象生活智慧生活服務(wù)平臺(tái)“悅+”APP的開發(fā)者，主打科技賦能物管公司。

工商注冊(cè)信息顯示，潤(rùn)楹物業(yè)由香港公司創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司100%持股。若此筆收購(gòu)得以落地，華潤(rùn)萬象生活將通過潤(rùn)楹物業(yè)持有禹洲物業(yè)的控股權(quán)。

禹洲集團(tuán)將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團(tuán)，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的商管業(yè)務(wù)，而本次轉(zhuǎn)讓的禹洲物業(yè)服務(wù)主要負(fù)責(zé)物管。此次交易的標(biāo)的物禹洲物業(yè)成立于1997年，主要于中國(guó)從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，其于中國(guó)福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，由禹佳生活服務(wù)全資控股。

目前，這宗交易的代價(jià)尚需待由潤(rùn)楹物業(yè)與天津禹佳厘定并最終協(xié)定，但不得高于10.6億元。

具體到交易標(biāo)的物禹洲物業(yè)來看，截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)未經(jīng)審核綜合賬面淨(jìng)值約為1.01億元。同期，禹洲物業(yè)除稅前溢利為6644.9萬元，除稅后溢利為4880.2萬元。

以稅后凈利潤(rùn)粗略推算，該宗交易的PE約為22倍，屬于物業(yè)并購(gòu)中的較高溢價(jià)，禹洲物業(yè)似乎賣了個(gè)好價(jià)錢。

具體到交易量級(jí)來看，截至目前，交易雙方尚未披露交易標(biāo)的物禹洲物業(yè)的最新營(yíng)收與規(guī)模詳細(xì)情況。

但是根據(jù)禹佳生活服務(wù)早前沖刺IPO的招股書顯示，禹佳生活服務(wù)業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大板塊。截至2020年底，禹佳生活服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收分別占總收入的77.9%、22.1%。2018年-2020年，禹佳生活服務(wù)收入分別約為3.94億元、5.44億元、6.34億元。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入從2.8億元上升到了4.9億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到32.1%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入1.1億元增至1.4億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到12.6%。無論是從營(yíng)收體量還是收入增速，又或者是在管項(xiàng)目、在管面積等多個(gè)物管核心指標(biāo)來看，物業(yè)管理服務(wù)于當(dāng)下的禹佳生活服務(wù)來說重要性非同一般。

禹洲集團(tuán)不惜將核心物管業(yè)務(wù)擺上貨架，也引發(fā)外界諸多猜測(cè)。

根據(jù)已有協(xié)議框架，華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)之后，禹佳生活服務(wù)要在未來三年內(nèi)確保其及其關(guān)聯(lián)方不會(huì)對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)，并確保禹洲及其附屬公司不會(huì)設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)或組織提供類似服務(wù)，以避免與目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)此，禹洲集團(tuán)稱，集團(tuán)本次與華潤(rùn)萬象的合作是一次資源互補(bǔ)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)的戰(zhàn)略合作開端。

華潤(rùn)萬象生活稱，收購(gòu)事項(xiàng)將擴(kuò)大本集團(tuán)的服務(wù)范圍，并透過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。

據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜顯示，華潤(rùn)萬象生活在管面積排名第20位，禹佳生活服務(wù)排名第89位。同時(shí)，2021年堪稱物管繽購(gòu)大年?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)內(nèi)并購(gòu)案僅披露金額已超400億元，是2020年的4倍。

一位留意到該宗并購(gòu)的深圳物管企業(yè)人士表示，商管巨頭華潤(rùn)萬象生活上市后即明確表示維持商管領(lǐng)跑地位之際，勢(shì)必要尋求物管躋身一線梯隊(duì)。11億元額度的并購(gòu)于超百億元現(xiàn)金在手的華潤(rùn)萬象生活來說可謂不費(fèi)吹灰之力，而標(biāo)的物集中于華東及東南區(qū)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也利于華潤(rùn)萬象生活補(bǔ)足物管業(yè)務(wù)版圖。

“尤其是伴隨萬科物業(yè)上市，未來物管第一梯隊(duì)企業(yè)勢(shì)必是無明顯業(yè)務(wù)短板的重量級(jí)企業(yè)掰手腕，基于抗衡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鞏固行業(yè)地位的維度來說，華潤(rùn)萬象生活展開物管并購(gòu)也屬情理之中的戰(zhàn)略布局。”該人士稱。

物管上市計(jì)劃未終止

禹洲集團(tuán)此番出售物業(yè)核心業(yè)務(wù)多少令部分人士有些意外。

禹洲集團(tuán)在物業(yè)上意欲大施拳腳早已為外界所知。早在2020年12月8日，禹佳生活服務(wù)就向港交所遞交了招股書。然而經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期卻未等來入場(chǎng)券。2021年6月16日，禹佳生活服務(wù)完成了二次遞表。2021年12月17日，禹佳生活服務(wù)的招股書再度失效。

二次沖擊上市告吹，卻迎來物業(yè)核心業(yè)務(wù)被擺上貨架的局面。部分業(yè)內(nèi)人士，將這歸咎于禹洲集團(tuán)緩解資金狀況的無奈之舉。

此前有消息稱，去年12月，禹洲集團(tuán)將深圳總部大樓質(zhì)押，獲得一家中資股份制商業(yè)銀行提供的約11億元貸款。外部多個(gè)債券信息平臺(tái)顯示，禹洲集團(tuán)流通中美元債逾10筆，合計(jì)規(guī)模超50億美元。

而今年1月，禹洲集團(tuán)有兩筆共計(jì)5.79億美元的臨期債務(wù)。其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計(jì)是3.37億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。此外，2023年——2026年，禹洲集團(tuán)到期的美元債券為13.5億美元、10億美元、8.95億美元將，以及9.35億美元。

惠譽(yù)此前將禹洲集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B ”下調(diào)至“B”，展望負(fù)面。穆迪也將禹洲集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”。二者均預(yù)計(jì)，禹洲集團(tuán)的融資渠道趨弱，合同銷售額將下降，若用自有資金兌付債務(wù)，將使其流動(dòng)性承壓。

此番出售禹洲物業(yè)若順利，無疑將有益于緩解禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)壓力。

禹洲集團(tuán)表示，出售完成后，集團(tuán)預(yù)計(jì)于截至2022年12月31日止財(cái)政年度確認(rèn)出售出售公司的收益約7.19億元(扣除出售事項(xiàng)的成本及費(fèi)用前)。出售事項(xiàng)產(chǎn)生的所得款項(xiàng)凈額預(yù)期將用作一般營(yíng)運(yùn)資金或集團(tuán)未來商機(jī)的融資。該筆資產(chǎn)的出售將有利于公司優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)。

根據(jù)協(xié)議框架進(jìn)一步顯示，華潤(rùn)萬象生活將為這筆交易設(shè)立托管賬戶，簽立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)托管協(xié)議后三個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)，其將支付代價(jià)的5%作為誠(chéng)意金存入；潤(rùn)楹支付不低于代價(jià)67%的首筆代價(jià)（包括上述誠(chéng)意金）（「首筆代價(jià)」）存入托管賬戶后，訂約雙方須根據(jù)框架協(xié)議進(jìn)行交割，此后潤(rùn)楹須將托管賬戶中的首筆代價(jià)存入天津禹佳的指定賬戶。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，公司并未終止分拆禹佳生活服務(wù)的上市計(jì)劃。

據(jù)港交所新規(guī)，從今年1月1日起，將提高主板上市申請(qǐng)人的盈利測(cè)試要求。主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，要求申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬港元；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬港元元，即三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元。

禹洲集團(tuán)也提及，禹洲將發(fā)揮專長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，集中精力聚焦商業(yè)板塊，提升市場(chǎng)影響力及品牌美譽(yù)度。公司將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于未來發(fā)展。

未來，禹洲集團(tuán)大概率將以商管為打包主體再度沖擊上市。