近十余年來(lái)，在居住品質(zhì)提升以及物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的大背景下，大多數(shù)人已經(jīng)習(xí)慣了物業(yè)費(fèi)的水漲船高。

而近幾個(gè)月，一波“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”來(lái)襲，有城市出臺(tái)新規(guī)給空置房物業(yè)費(fèi)“打折”；在政府指導(dǎo)價(jià)新規(guī)的推動(dòng)下，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)也已經(jīng)積極響應(yīng)業(yè)主的降費(fèi)呼吁，部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅甚至超過(guò)50%。有物業(yè)公司為了提升收繳率或競(jìng)標(biāo)成功率，竟推出“0物業(yè)費(fèi)”模式。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，物業(yè)費(fèi)降價(jià)會(huì)成為一種趨勢(shì)嗎？

多地空置房物業(yè)費(fèi)大降

近日，江蘇省鎮(zhèn)江市出臺(tái)新規(guī)，對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅物業(yè)費(fèi)實(shí)施打折優(yōu)惠。

第一財(cái)經(jīng)記者從鎮(zhèn)江市人民政府官網(wǎng)獲悉，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)最多交70%。

該市官網(wǎng)中還稱，這一新規(guī)的出臺(tái)，是落實(shí)中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的具體措施，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具有積極意義。

記者了解到，現(xiàn)行的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（2018年）并沒(méi)有取消空置房物業(yè)費(fèi)減免的明文規(guī)定，鎮(zhèn)江在市一級(jí)層面給空置房物業(yè)費(fèi)打折，后續(xù)可能引發(fā)更多城市跟進(jìn)。比如縣級(jí)市句容的發(fā)改委近日稱，在鎮(zhèn)江市區(qū)出臺(tái)物業(yè)費(fèi)新政策后，句容雖不在執(zhí)行范圍內(nèi)，但已召開(kāi)政策調(diào)整座談會(huì)。

實(shí)際上，鎮(zhèn)江并非第一個(gè)給空置房物業(yè)費(fèi)打折的城市，近幾年來(lái)，為了提振樓市，已經(jīng)有不少城市出臺(tái)過(guò)類似舉措。

2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出12條房地產(chǎn)新政，其中提到，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書(shū)面申請(qǐng)，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。

一年前，青島也開(kāi)始實(shí)施物業(yè)費(fèi)新政，住宅連續(xù)空置6個(gè)月（含）以上的，自空置之日起，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)（含電梯運(yùn)行費(fèi)）按照不超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%交納。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已宣布空置房物業(yè)費(fèi)打折的城市已經(jīng)有十余個(gè)，除上述案例外，還有無(wú)錫、宿遷、揚(yáng)州、長(zhǎng)沙、濰坊、石家莊、常州、煙臺(tái)等。

部分物業(yè)公司主動(dòng)降價(jià)

除了這種政府出臺(tái)新規(guī)降低空置房物業(yè)費(fèi)的情況，近半年來(lái)，還有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主呼吁降費(fèi)的情況下，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了減免。

比如重慶的風(fēng)花樹(shù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“重慶嘉利安物業(yè)服務(wù)管理有限公司”就宣布，因有20%的業(yè)主發(fā)出降低物業(yè)費(fèi)的呼聲，經(jīng)協(xié)商后，從2025年1月1日起，該小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)從1.8元/平方米/月降到了1.3元/平方米/月。

重慶的金樾山項(xiàng)目客戶服務(wù)中心也在2024年底對(duì)全體業(yè)主發(fā)出通知，其中稱因?yàn)橛?0%的業(yè)主聯(lián)名向街道提出調(diào)整降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的訴求，該司為響應(yīng)業(yè)主呼聲，在多次協(xié)商后，將高層物業(yè)費(fèi)從2.4元/平方米/月降到1.9元/平方米/月，洋房和別墅從最高4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月，最大降幅超過(guò)了50%。

記者了解到，2024年，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼公布了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，其中，重慶電梯住宅分為四個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高為1.9元/平方米/月，這一價(jià)格低于大多數(shù)新小區(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因而引發(fā)了廣大業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)降費(fèi)潮正在重慶蔓延開(kāi)來(lái)，僅不完全統(tǒng)計(jì)，2024年重慶就有近10個(gè)小區(qū)宣布降低物業(yè)費(fèi)，進(jìn)入2025年，仍有不少小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)正在就物業(yè)費(fèi)降價(jià)事宜進(jìn)行協(xié)商。

除了這種因業(yè)主呼吁而降低物業(yè)費(fèi)的情況，近來(lái)，還出現(xiàn)了物業(yè)公司主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)，甚至主動(dòng)宣布“0物業(yè)費(fèi)”的情況。物業(yè)公司這樣做不外乎兩種原因：一是面臨物業(yè)費(fèi)收繳難的情況，試圖主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)來(lái)提升收繳率；二是為了提升競(jìng)標(biāo)的成功率。

南昌瑞都小區(qū)的物業(yè)公司就因收繳難的問(wèn)題而在2024年12月宣布主動(dòng)降費(fèi)，將住宅物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米/月調(diào)整到了2元/平方米/月。

廣西柳州的維美物業(yè)服務(wù)有限公司則于去年下半年推出了“免物業(yè)費(fèi)”模式，在其服務(wù)的柳州一棉小區(qū)發(fā)出通知稱，已經(jīng)交清2024年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主將免交2025年物業(yè)費(fèi)。此外，維美物業(yè)在競(jìng)標(biāo)新華庭小區(qū)物業(yè)服務(wù)資格時(shí)，也提出若該公司能續(xù)簽物業(yè)合同，將從2025年1月1日開(kāi)始免收物業(yè)費(fèi)。

對(duì)于“免物業(yè)費(fèi)“模式，維美物業(yè)稱將布局一系列第三方社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)員工工資的缺口，如裝修、家政、售賣農(nóng)產(chǎn)品等。

業(yè)內(nèi)：除了拼價(jià)格，更應(yīng)該提升服務(wù)

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到315億平方米，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，而物業(yè)費(fèi)不僅事關(guān)老百姓的錢袋子，也與大家的居住品質(zhì)緊密相關(guān)。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在中國(guó)已經(jīng)有40多年的發(fā)展歷史，隨著老百姓對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，加上近十年來(lái)市場(chǎng)化定價(jià)的推行，物業(yè)費(fèi)也一直處于“水漲船高”的狀態(tài)。無(wú)論是商品房和別墅項(xiàng)目經(jīng)常采用的酬金制，還是售后房小區(qū)采用的包辦制，盡管費(fèi)用基數(shù)不同，但是總體費(fèi)用都在上行。

從2024年下半年至今出現(xiàn)的“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”，可以算得上是物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的一個(gè)新現(xiàn)象。

“這種‘降費(fèi)潮’的出現(xiàn)我認(rèn)為是多方面因素疊加導(dǎo)致的，首先是來(lái)自行政部門的主導(dǎo)，比如一些城市降低了空置房物業(yè)費(fèi)，這是為了提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，由政府出面，主動(dòng)降低了業(yè)主持有房產(chǎn)的費(fèi)用。”一家華東的物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)道。

該人士表示，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)調(diào)低物業(yè)費(fèi)，則完全是出于另一種目的——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“除了政府主導(dǎo)的因素，近年來(lái)有物業(yè)公司或主動(dòng)、或被動(dòng)降低了物業(yè)費(fèi)，我認(rèn)為歸根結(jié)底都是出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)考慮，反映出行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。比如物業(yè)公司當(dāng)面對(duì)業(yè)主聯(lián)合要求調(diào)價(jià)，這時(shí)候如果不進(jìn)行降價(jià)協(xié)商，就有可能面臨被換掉的局面，也有企業(yè)出于收繳難而主動(dòng)降費(fèi)，希望提升繳納率。”

對(duì)于有物業(yè)企業(yè)宣稱將實(shí)施“0物業(yè)費(fèi)”，該人士則表示這一舉措并不現(xiàn)實(shí)。“無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主方，其實(shí)都希望能實(shí)現(xiàn)成本控制和物業(yè)服務(wù)水平提升的平衡，在這一點(diǎn)上，雙方目標(biāo)其實(shí)是一致的，沒(méi)有‘免費(fèi)的午餐’，羊毛出在羊身上，如果一家物業(yè)公司宣揚(yáng)免收物業(yè)費(fèi)，那么他一定要在其他地方找回成本，那就會(huì)影響業(yè)主的居住體驗(yàn)。”

實(shí)際上，在物業(yè)行業(yè)內(nèi)，“0物業(yè)費(fèi)”的設(shè)想由來(lái)已久。曾經(jīng)在管面積規(guī)模位于物管行業(yè)前五名的彩生活（01778.HK）在十多年前就提出，通過(guò)搭建B2F（從商家到家庭）的直通模式，打通物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)，在該平臺(tái)購(gòu)買產(chǎn)品可獲得對(duì)應(yīng)額度的物業(yè)費(fèi)減免，將“零元”物業(yè)變?yōu)榭赡堋?/p>

2017年，時(shí)任彩生活CEO的唐學(xué)斌曾表示，要讓彩生活徹底轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)是入口，最終彩生活要成為一家“平臺(tái)型企業(yè)”， 物業(yè)管理應(yīng)該從管理轉(zhuǎn)向服務(wù)，如果增值服務(wù)做得好，物業(yè)管理費(fèi)用甚至可能“0費(fèi)用”。

不過(guò)到了2019年，迫于實(shí)際情況，彩生活開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，重新重視基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。根據(jù)彩生活發(fā)布的2024年半年報(bào)，該公司95.42%的營(yíng)收來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，僅4.58%的營(yíng)收來(lái)自于社區(qū)增值服務(wù)。

上述人士對(duì)記者表示，面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，“卷價(jià)格”只是路徑之一，從企業(yè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于大多數(shù)頭部物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提升服務(wù)質(zhì)量、修煉企業(yè)內(nèi)功則更加重要。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，我國(guó)物業(yè)費(fèi)定價(jià)形式一般有政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種方式，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，也并非一刀切全部實(shí)施指導(dǎo)價(jià)，還會(huì)結(jié)合不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)綜合實(shí)施。而無(wú)論采取哪一種定價(jià)方式，都應(yīng)該遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。