已經(jīng)發(fā)展了40多年的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，經(jīng)歷了規(guī)模擴(kuò)張和上市熱潮后，又一次走到了瓶頸期。

中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降費(fèi)幅度在20%-35%之間。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)都有所下跌。

近期，60家上市物業(yè)企業(yè)披露財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2024年上市物業(yè)企業(yè)凈利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至4.2%。資本離場與股價(jià)下跌，加劇了物業(yè)企業(yè)的生存壓力。

從被詬病為“躺著賺錢”到內(nèi)卷式的“深耕服務(wù)”，一場行業(yè)變革在悄然展開。面對困境，物業(yè)企業(yè)正通過退出低效項(xiàng)目、獨(dú)立拓展新賽道、參與老舊小區(qū)改造等方式尋求突圍。

業(yè)主價(jià)格談判意識覺醒

在某一線城市郊區(qū)新交房樓盤業(yè)主群內(nèi)，業(yè)主們最近一直在熱烈地討論著“換物業(yè)降費(fèi)”的話題：

“等入住率達(dá)標(biāo)了，就立刻成立業(yè)主大會，到時(shí)候就可以跟物業(yè)談降費(fèi)問題了。”

“如果不同意降費(fèi)，就在物業(yè)合約到期后更換一家物業(yè)公司。”

該樓盤業(yè)主張澤向第一財(cái)經(jīng)解釋了為什么業(yè)主都希望物業(yè)降費(fèi)或者更換物業(yè)的前因后果：“這個(gè)小區(qū)是在去年年底交房的，當(dāng)時(shí)樓盤還存在不少質(zhì)量問題，過半業(yè)主拒絕收房、等待整改，三個(gè)月后各種問題才逐步整改完畢，業(yè)主們陸續(xù)開始收房，這時(shí)候物業(yè)強(qiáng)制要求業(yè)主補(bǔ)齊從去年年底開始計(jì)算的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上那三個(gè)月業(yè)主沒有拿鑰匙、更沒有居住。”

此外，該樓盤業(yè)主還對物業(yè)一些服務(wù)問題表達(dá)了不滿，比如直到入住都沒有完善好門禁制度和人臉識別，但是卻急著收費(fèi)。

然而，從法律層面來說，張澤等業(yè)主在購房時(shí)就簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同，雙方已經(jīng)約定，如果樓盤達(dá)到交房條件，業(yè)主就應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。

張澤告訴記者：“問題的關(guān)鍵是，物業(yè)是開發(fā)商關(guān)聯(lián)的公司，購房時(shí)已經(jīng)一并簽了物業(yè)合同，這不是我們可以選擇的，而近5元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)，放在郊區(qū)來說也是比較貴的。我最近看到重慶、南昌、青島、杭州等很多城市的物業(yè)公司都在降費(fèi)，物業(yè)應(yīng)該改變他們繼續(xù)‘躺著賺錢’的觀念了。”

小區(qū)業(yè)主們算了一筆賬，小區(qū)一共有約10萬平方米的建面，算起來物業(yè)公司一年的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入就達(dá)到500多萬元，再加上電梯廣告、停車費(fèi)、快遞柜收益，物業(yè)公司是穩(wěn)賺不虧，即便是降費(fèi)后也肯定有其他物業(yè)公司愿意來投標(biāo)。

物業(yè)公司真的像業(yè)主們認(rèn)為的那樣是“躺著賺錢”的暴利生意嗎？

對此記者采訪了一位在物業(yè)行業(yè)已經(jīng)十多年的資深從業(yè)人士。該人士稱，像上述案例中的剛需電梯小區(qū)，一年有幾百萬元的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入是較為常見的，這些收入過半都要花在人員成本上。

“一般來說，物業(yè)公司用到的人員包括保安、保潔、綠化園藝、工程維修、客服管家等，配備的人員數(shù)量直接影響著物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我所在的公司把服務(wù)分成了好幾檔，檔次越高，人員成本就越高，不少豪宅收取10元以上的物業(yè)費(fèi)，他們可以給每戶配備24小時(shí)響應(yīng)的一對一管家，會提供很多專屬服務(wù)。”

該人士表示，物業(yè)公司還有一些支出大頭，包括設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、暴雨臺風(fēng)天氣的突發(fā)應(yīng)急、社區(qū)活動等。而公共區(qū)域產(chǎn)生的收益，如電梯廣告、車庫停車費(fèi)等，根據(jù)民法典，在扣除合理成本之后，應(yīng)該是業(yè)主共有的。此外，還需要考慮到多數(shù)小區(qū)都存在一定的欠繳率。

“有些物業(yè)公司，它的工程維修響應(yīng)都很及時(shí)，遇到突發(fā)情況應(yīng)對得當(dāng)，這就意味著必須配備更多人員，人員成本就更高；還有一些小區(qū)，它的物業(yè)每年都向業(yè)主返還公共收益，那就不存在侵吞公共收益的情況。而差的物業(yè)服務(wù)，就存在費(fèi)用不透明、垃圾清掃不及時(shí)、綠化缺少維護(hù)、維修遲緩等現(xiàn)象，這就意味著物業(yè)公司成本比較低。所以評判物業(yè)公司收費(fèi)高低，關(guān)鍵要看是否‘質(zhì)價(jià)相符’。”該人士解釋道。

13家上市物企虧損

在房地產(chǎn)增量擴(kuò)張的年代，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也跟著“跑馬圈地”，曾經(jīng)歷過規(guī)模擴(kuò)張、物業(yè)費(fèi)不斷上升、資本青睞的鼎盛期，但時(shí)至今日，物業(yè)服務(wù)還是一門好生意嗎？

1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年年底，我國物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到37.5萬個(gè)，較2018年末增長59.8%，全國物業(yè)企業(yè)法人單位從業(yè)人員總數(shù)854.3萬人。

2019年至2021年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了一輪上市潮，由于具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及不斷增長的新拓面積、儲備面積，資本市場給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)高估值，有頭部公司一上市就突破千億市值。

然而近兩年來，物業(yè)行業(yè)發(fā)生了極大的變化，降價(jià)潮席卷全國、規(guī)模增長乏力、資本淡漠離場，物業(yè)企業(yè)不得不走向轉(zhuǎn)型與重塑。

最近，有60家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露了2024年全年財(cái)報(bào)。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

若把時(shí)間撥回到2021年——也就是物業(yè)企業(yè)上市潮最兇猛的那一年，那時(shí)候物業(yè)企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)確實(shí)不錯，整體毛利率水平在26%左右，大中型企業(yè)毛利率接近30%；物企整體凈利率水平在2021年時(shí)超過10%，大型企業(yè)超過15%。這樣的盈利表現(xiàn)甚至超過了多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商。

然而時(shí)隔三年，上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)大幅下滑。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，受物業(yè)費(fèi)降價(jià)、人力成本持續(xù)上升等因素影響，59家上市物企平均毛利率為19.2%；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致整體凈利率降至4.2%。大型物業(yè)企業(yè)的凈利率下降幅度更大，2024年的整體凈利潤率僅為0.3%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告》，2024年，60家樣本上市物企歸母凈利潤總計(jì)109.6億元，較2023年度的135億元同比下滑18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量持續(xù)擴(kuò)大至13家。

過去，物業(yè)行業(yè)被認(rèn)為是具有持續(xù)穩(wěn)定收入的“現(xiàn)金奶牛”，但現(xiàn)在上市物企出現(xiàn)了現(xiàn)金流承壓情況，2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個(gè)百分點(diǎn)。

由于房地產(chǎn)市場從增量走向存量，上市物企的營收增速也在收窄，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，同比增長3.9%，增速較去年同期下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。

許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上市之際曾描繪過“社區(qū)增值服務(wù)”的美好前景，物業(yè)公司希望圍繞業(yè)主構(gòu)建社區(qū)消費(fèi)生態(tài)，在社區(qū)里做家裝家居、社區(qū)零售、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)，提高盈利能力，不過這些生意要與阿里、貝殼、美團(tuán)、京東等大公司直接競爭，并非易事。從數(shù)據(jù)來看，“社區(qū)增值服務(wù)”并未出現(xiàn)高增長。從2021年至2024年，60家上市物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)占總營收比重從15%一路降到了11.9%。

物業(yè)企業(yè)的“大象轉(zhuǎn)身”

伴隨著物業(yè)降費(fèi)潮的，還有資本對這個(gè)行業(yè)的淡出。過去兩到三年，上市物企的股價(jià)大幅下降，由過去的幾十塊，現(xiàn)在變成了幾塊錢、幾毛錢。

以世茂服務(wù)為例，該公司在2021年4月曾達(dá)到27元/股的歷史高點(diǎn)，現(xiàn)在僅為0.8元/股；新城悅服務(wù)2021年4月時(shí)達(dá)到26元/股，現(xiàn)價(jià)為2.8元/股；碧桂園服務(wù)2021年6月時(shí)曾達(dá)到84元/股，現(xiàn)在則為6.9元/股；融創(chuàng)服務(wù)2021年6月的股價(jià)為28元/股，現(xiàn)在降至1.68元/股。

股價(jià)下滑背后，是資本市場對物業(yè)服務(wù)行業(yè)成長性與獨(dú)立性的擔(dān)憂：在依賴地產(chǎn)母公司輸送業(yè)務(wù)、持續(xù)擴(kuò)張的時(shí)代過去后，物業(yè)企業(yè)是否具備獨(dú)立開拓、爭奪市場的能力？另一方面，物業(yè)企業(yè)作為“現(xiàn)金奶牛”，在部分房企爆雷時(shí)期，被擺上貨架出售換取資金救地產(chǎn)板塊，這些情況也讓物業(yè)股股價(jià)和估值被拖累。

這種與母公司地產(chǎn)平臺之間的復(fù)雜聯(lián)系，時(shí)至今日仍深刻影響著物業(yè)企業(yè)。比如年報(bào)遲遲未發(fā)的新城悅服務(wù)，由于在計(jì)劃發(fā)布年報(bào)前，被啟動了與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來調(diào)查，其全年業(yè)績無法按期披露，一直處于停牌狀態(tài)。

危中有機(jī)，在近期一場物業(yè)行業(yè)論壇上，多位物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人都表示，行業(yè)的舊模式正在被顛覆，現(xiàn)在有很多困難和問題，但也同時(shí)存在很多希望。

面對行業(yè)“內(nèi)卷式”競爭，已經(jīng)有多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。比如萬物云2024年全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元；世茂服務(wù)退出6090萬平方米；彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

許多企業(yè)在擺脫原有的慣性，在獨(dú)立拓展優(yōu)質(zhì)賽道的優(yōu)質(zhì)客戶，比如中海物業(yè)宣布在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，2024年在管數(shù)量分別超過95個(gè)、50個(gè)；招商積余宣布聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過9000萬元。

今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入改造范圍，實(shí)際上這也是在對物業(yè)企業(yè)釋放增量紅利，物業(yè)企業(yè)通過承接改造后項(xiàng)目的長效管理，能夠獲得更多增量市場，在這一領(lǐng)域，保利物業(yè)已通過“政府+企業(yè)+居民”三方合作模式，在長三角地區(qū)接管超200個(gè)改造小區(qū)，帶動營收增長25%。

中物智庫認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)目前正站在歷史性的拐點(diǎn)上，一場關(guān)于生存邏輯的深刻變革悄然展開。當(dāng)房地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕，物業(yè)企業(yè)如同大象轉(zhuǎn)身，從追逐管理面積的“量變”轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價(jià)值的“質(zhì)變”，當(dāng)AI、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)深度融入服務(wù)場景，當(dāng)“好房子、好服務(wù)”從口號落地為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這場價(jià)值深挖的征程才剛剛開始。