“五一”18省市陸續(xù)放松調(diào)控

今年“五一”節(jié)前中央政治局會議召開，會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

在此政策指引下，進入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺。據(jù)統(tǒng)計，五一假期，18個省市發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補貼財政“托市”。無錫將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

我們認為，在當(dāng)前多地疫情頻發(fā)，經(jīng)濟疲軟、地產(chǎn)下行的大背景下，5月整體樓市調(diào)控仍將持續(xù)“松動”：核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。

但“四限”等嚴苛政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。弱二線及三四線城市將加速跟進放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。

營銷活動數(shù)量、折扣力度均有提升

在2022年至今不斷發(fā)布的紓困政策下，今年“五一”房企營銷積極性明顯復(fù)蘇，營銷活動數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，不少房企借機刺激購房。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，整個五一期間，TOP30房企中超6成都推出了區(qū)域和集團層面的營銷活動。方式上仍然是集團造節(jié)，各區(qū)域結(jié)合實際情況制定優(yōu)惠內(nèi)容，如折扣、特價房和全民營銷返傭金等為主。

但從力度上來看，今年五一期間房企營銷力度明顯增強。如碧桂園6大區(qū)域全國近100個城市，65場分會場直播，集團層面還組織線上音樂會，由木馬樂隊與碧桂園員工、業(yè)主共同參與。優(yōu)惠包括30歲專屬99折購房券，5.5元鎖定房源，總裁特惠、智能家電好禮，千套房源一口價30萬起，購房券齊發(fā)，低至55折。

中國恒大全國413盤活動期間將推出2000套特價現(xiàn)房，8000套特價期房，組織“五一黃金周大優(yōu)惠”及“現(xiàn)房大優(yōu)惠”。覆蓋恒大全國413盤，產(chǎn)品包括住宅、公寓、商鋪、車位等。弘陽、華潤、美的置業(yè)也均有6-7折特價房入市，不過多為商辦業(yè)態(tài)。

表：五一期間部分房企集團性營銷活動

“五一假期”一二線迎來供應(yīng)高峰

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年4月30日-5月4日“五一假期”期間房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二線和強三線城市基本都迎來了供應(yīng)高峰。

如廣州五一前夕便“蓄勢待發(fā)”，4月25日-5月1日期間，合計獲批41張預(yù)售證，新增5896套房源，迎來拿證高峰。佛山如是，至少14個純新盤在五一入市。

從CRIC監(jiān)測的五一成交備案數(shù)據(jù)來看，50個重點監(jiān)測城市累計成交44.75萬平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均較2022年4月日均降幅為75%，市場整體仍延續(xù)下行。

分能級來看，一線城市需求相對“堅挺”，同比微增6%，不過較4月熱度穩(wěn)步回落，降幅達到了62%，二三線城市全面下行，無論是較2021年同期還是2022年4月跌幅均在6成以上。

表：五一假期50個重點城市商品住宅成交備案面積及其變化（單位：萬平方米）

一線城市京滬受疫情影響顯著

據(jù)克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期核心、城市成交實則有邊際復(fù)蘇跡象，23個重點城市成交同環(huán)比跌幅均在4成以內(nèi)。

其中一線城市受疫情影響較大，上海封控管理已達一月有余，4月尚有延遲備案，不過五一成交已然趨近于0。北京則因突發(fā)疫情，計劃開盤的金地壹街區(qū)、中建學(xué)府印月等項目售樓處被迫關(guān)閉，供應(yīng)節(jié)奏的放緩也使得其整體成交熱度較4月小幅回落，在售的硅谷one和青云上府每日到訪量基本保持在20-30組。廣州近期疫情也有“反撲”態(tài)勢，但因政府及時管控，對整體成交影響較小，五一仍有多盤貼出喜報。

二線城市輪動復(fù)蘇，同環(huán)比分別下降了19%和37%，但局部城市諸如成都、蘇州、南寧等迎來了熱度回升，僅成都一城同環(huán)比齊增，較去年同期漲幅達189%。蘇州、南寧等前期政策利好持續(xù)發(fā)酵，五一成交環(huán)比持增。以蘇州為例，在降低購房門檻、限售5改3、公積金首次貸款額度提升等一系列政策加持下，案場到訪量和成交量均有明顯回升，中泱公園在五一期間成交了15套房源；悅四季華庭線上咨詢+現(xiàn)場來訪超500組，成交9套，而且項目宣布自5月5日開始全線漲價2%。

三四線整體延續(xù)下行走勢，環(huán)比下降45%，同比下降61%，在不同能級城市中降幅居首，整體去化承壓。

表：2022年五一假期23個重點監(jiān)測城市認購面積及其變化（單位：萬平方米）

按區(qū)域市場表現(xiàn)看，長三角區(qū)域中，杭州熱度相較節(jié)前變化不大，節(jié)前一周，13盤領(lǐng)出預(yù)售證；供應(yīng)源多來自蕭山、富陽、臨安在內(nèi)的遠郊板塊，6盤公示登記結(jié)果，流搖盤占了“半壁江山”；傳言近期有放松政策出臺，購房者普持觀望情緒。寧波日均到訪人數(shù)較4月增加20%-30%，但去化成色不足。合肥推盤量明顯提升，多數(shù)以特價房、97-99折優(yōu)惠為主，主要提升到訪量，成交量基本還是依靠前期蓄客，個別項目五一期間開盤簽約送車位，去化較好。蘇州因疫情導(dǎo)致熱度平平，南京市場五一長假前三天銷售量超千套房源，熱度明顯優(yōu)于節(jié)前，而蘇北片區(qū)熱度依然持續(xù)低位。

中西部區(qū)域多城市在疫情封控，如鄭州，再加上折扣力度提升有限、推盤較少等影響，小長假整體熱度不及預(yù)期，而南寧、貴陽、重慶在年內(nèi)最大力度折扣支持下，五一較節(jié)前有所回升，據(jù)線下了解，小長假前兩日成交19萬平方米，是平時周度成交量的2倍。

珠三角區(qū)域中大灣區(qū)核心城市到訪熱度出現(xiàn)明顯回升，廣州中心城區(qū)項目到訪較節(jié)前有30%的提升，市場去化較節(jié)前微升，但成交仍以觀望為主，而深圳市場在節(jié)前土拍高熱下，部分折扣明顯的樓盤成交拉升，存在回升跡象，但周邊外溢城市受疫情等影響，仍待修復(fù)；而海峽西方面的福州，到訪提升較為明顯，加上高優(yōu)惠，熱度高于往期。

京津冀區(qū)域以北京為首的環(huán)京市場受疫情影響，節(jié)前的市場回升放緩；而山東半島片區(qū)熱度提升，濟南疫情下部分客儲時間較久的項目線上開盤，去化在五成以上，優(yōu)于節(jié)前市場，青島片區(qū)推盤量明顯提升，優(yōu)惠多以特價房為主，到訪量相比平時提升至1.5-2倍；東北片區(qū)沈陽在節(jié)前出了多個放松政策，但提升主要源于疫情后的反彈，且市場持續(xù)低位。

表：2022年五一假期部分熱銷項目情況（單位：元/平方米，平方米，萬元/套，套）

從具體的項目去化來看，不同城市不同項目分化持續(xù)加劇，同城市都有項目熱銷。原因主要是：一是折扣力度較大，二是板塊供應(yīng)稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動了改善需求的持續(xù)釋放。

展望未來，若疫情得以在5-6月得以有效控制，整體樓市供求仍將穩(wěn)步修復(fù)。一方面由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營銷熱情持續(xù)高漲，市場供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。

另一方面，隨著前期利好政策逐步落地，成交仍有望遍及復(fù)蘇，城市間分化還將持續(xù)加劇，“熱點恒熱”，率先復(fù)蘇的勢必是購買力相對充裕的核心一二線城市。

（作者系易居企業(yè)集團CEO丁祖昱）