最近關(guān)于企業(yè)爆雷新聞的越來越多，債務(wù)違約、戰(zhàn)略性收縮、股價大跌、總部大樓被圍，這些熟悉的套路如劇本一般上演。幾乎是成群結(jié)隊的爆，先來看看存在主要風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)有的已經(jīng)開始在暴雷的，有的正在進(jìn)行時，有的在不久的將來……，行業(yè)驚雷滾滾，多米諾骨牌效應(yīng)下，房地產(chǎn)ICU又雙叒叕來了新病人，房地產(chǎn)行業(yè)似乎迎來“暴雷”時代。

盡管房企暴雷事件接連發(fā)生，并不會影響整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對于某些房企的債務(wù)問題，官方也已經(jīng)明確的回應(yīng)了，央行也提出了對于保障房企的合理融資的需求，也就是一定要確保交房，防止房地產(chǎn)市場的硬著陸。但是如果你以為房企熬過這一波就會好轉(zhuǎn)了，我們先看一個數(shù)據(jù)，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年房企的到期債務(wù)高達(dá)12822億，2022年房企預(yù)計到期債務(wù)約為9603億元，也是接下萬億的規(guī)模，2023年還有8348億的債務(wù)到期。所以，對于房企的爆雷與現(xiàn)金流緊張，要做好長期的準(zhǔn)備和計劃。

某房企有十幾個合作開發(fā)項目，在春節(jié)過后，房企持續(xù)爆雷，該企業(yè)對所有的合作開發(fā)項目進(jìn)行了梳理，其中有3個項目的合作方在爆雷的房企名單內(nèi)，并且在春節(jié)后合作方已對項目資金進(jìn)行集中管理，項目已無法付款。另外有3個合作項目2022年資金無法平衡，銷售回款的收入無法覆蓋支出。相信很我房企對所有的合作開發(fā)項目梳理，也會碰到類似的問題，看過了太多企業(yè)爆雷，但發(fā)現(xiàn)在自己合作開發(fā)項目上，該如何應(yīng)對？

1、資金封閉管理

一旦發(fā)現(xiàn)合作方無法支付工程款，首先確認(rèn)帳面資金余額，同時約定帳面資金余額的用途，對資金進(jìn)行封閉管理，優(yōu)先支付工程款，確保工程進(jìn)度正常進(jìn)行。在工程款當(dāng)中，首先要確保材料款的優(yōu)先支付，有材料正常供應(yīng)，才能確保工程進(jìn)度，目前很多合作開發(fā)項目因拖欠材料款，供應(yīng)商不發(fā)貨，農(nóng)民工在現(xiàn)場也無法正常復(fù)工。其次是農(nóng)民工工資，保障農(nóng)民工工資的正常支付，當(dāng)農(nóng)民工工資無法支付，農(nóng)民工對總部與甲方產(chǎn)生懷疑或不信任時，農(nóng)民工撤場后，想再次復(fù)工，難度非常的大。

2、開發(fā)貸還款的時間與額度

重點梳理開發(fā)貸還款的時間與額度，特別是對于還款額度大的，是否能按時還款。當(dāng)年交付的項目，一般都要在交付前還清銀行的開發(fā)貸，當(dāng)項目無法支付時，可能需要合作的股東再次投入股東資金，換位思考，一個快交付的項目，想股東再次投入資金是非常困難的，很多股東一般要求用銷售回款去還銀行，當(dāng)銷售回款跟不上時，只是降價銷售。所以大家現(xiàn)在去看打七折銷售的房企，就知道其中的邏輯了。

3、印章是否在共管

很多合作開發(fā)項目在協(xié)議中約定了印章共管，但在實際操作過程并沒有，特別是爆雷方并表而用管公章時，項目的用印風(fēng)險非常大。所以要全面檢查公章、法人章的管理與用印審批，避免合作方因并表的原因，違規(guī)操作。

4、收集合作方違約證據(jù)

合作方債務(wù)違約、不支付工程款，財務(wù)卡流程，不能復(fù)工引入的客戶投訴等等，都要收集好相關(guān)的證據(jù)，特別是工程款、農(nóng)民工工資無法支付問題及時向政府反饋及報備，取得政府的支持。政府的第一訴求肯定要保交付。同時聯(lián)合其它的合作方向爆雷一方施壓，共同提出訴求，要求召開股東會或董事會，在法人治理結(jié)構(gòu)上，要取得主動權(quán)。

2022年房企債務(wù)到期的高峰還未到來，一定要提前對所有的合作開發(fā)項目進(jìn)行梳理，做好充分的預(yù)案，例如調(diào)整項目開發(fā)時間表、嚴(yán)格控制成本、大力促進(jìn)銷售及回款、爭取借款續(xù)貸和展期、出售股權(quán)和資產(chǎn)（包括但不限于投資物業(yè)、酒店及其他物業(yè)）及引入投資者增加本集團(tuán)及附屬公司的股本，爭取進(jìn)一步改善流動性、舒緩資金壓力和削減債務(wù)。當(dāng)爆雷企業(yè)在你身邊響起時，你才會有應(yīng)對之策。

在房地產(chǎn)行業(yè)大變局的背景下，“活下去”，不再是凡爾賽式的口號，而是許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今的真實寫照。

（作者謝良鴻為清華大學(xué)EMBA、武漢大學(xué)項目管理工程碩士，中國管理科學(xué)研究院新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研究所副所長）