“病去如抽絲”

上半年的地產(chǎn)行業(yè)有多慘，重拾對(duì)房地產(chǎn)的信心就有多難。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，受各地疫情反復(fù)、需求預(yù)期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，整體業(yè)績(jī)腰斬。

被腰斬的不僅僅是冷冰冰的銷售數(shù)據(jù)，更是整個(gè)市場(chǎng)的信心。今年上半年全國(guó)各地優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控的政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期，但仍是難掩各地地產(chǎn)的頹勢(shì)，5月份之后疫情緩解，雖然一線城市銷量有所回升，但市場(chǎng)觀望情緒明顯。

一方面是城市分化明顯，北京、上海等核心城市觸底反彈，避險(xiǎn)價(jià)值明顯的豪宅升溫，但大多二三線城市仍在橫盤磨底，售樓部門可羅雀。

另一方面，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力，以及居民收入預(yù)期走弱等因素對(duì)居民購(gòu)房心理產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，對(duì)剛需置業(yè)群體的影響更加明顯，購(gòu)房者觀望情緒更重，特別是房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)一二線城市，低總價(jià)段產(chǎn)品的剛需客戶買房意愿下降明顯，需求釋放動(dòng)力不足。

招商證券研報(bào)認(rèn)為，勞動(dòng)力市場(chǎng)前景惡化，使得居民部門的經(jīng)濟(jì)行為趨于保守，消費(fèi)和購(gòu)房需求疲弱，預(yù)防性儲(chǔ)蓄傾向上升，資產(chǎn)負(fù)債表開始收縮。

統(tǒng)計(jì)局和央行數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來，居民儲(chǔ)蓄傾向大幅上升，消費(fèi)信心陡峭下降。5月份，在金融機(jī)構(gòu)五花八門的加大貸款投放力度的大背景下，居民新增貸款仍然史無前例地連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。另一方面，居民新增儲(chǔ)蓄則連續(xù)四個(gè)月同比大增，央行6月29日公布的二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問卷結(jié)果顯示，居民儲(chǔ)蓄傾向，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)記錄以來的最高水平。

企業(yè)部門的表現(xiàn)與居民部門類似，受疫情和政策不確定性雙重沖擊，企業(yè)新增中長(zhǎng)期貸款自去年7月份以來僅2個(gè)月實(shí)現(xiàn)了小幅同比正增長(zhǎng)（今年1月和3月），企業(yè)不愿意借錢了，降杠桿的目的達(dá)到了，但也反應(yīng)出企業(yè)投資和擴(kuò)張意愿不足。

從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)整體情況來看，現(xiàn)在是“一頭熱”（政府），“兩頭冷”（企業(yè)和家庭），房地產(chǎn)行業(yè)如今的情況表現(xiàn)得更加明顯，政府急著要賣地，但企業(yè)不敢再買地，也沒有錢買地，導(dǎo)致土地市場(chǎng)流拍和撤牌不斷。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國(guó)流拍和撤牌數(shù)量合計(jì)1995宗，流拍撤牌率達(dá)23.4%，較去年同期提升5.1個(gè)百分點(diǎn)，僅靠國(guó)資開發(fā)商已經(jīng)沒有辦法完全消化這么多土地了，畢竟保利、華潤(rùn)和中海這樣的國(guó)企把地拍了去，也是要建房子的。

“病來如山倒，病去如抽絲”，房地產(chǎn)救市注定是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

無“人”為力

如果要用一個(gè)字來概括當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那一定是“急”——急著賣地，急著賣房，急著維權(quán)。

為了恢復(fù)樓市信心，各地救市政策五花八門。

從媒體的報(bào)道中，我們看到地方政府不遺余力，鄭州就出臺(tái)了拆遷補(bǔ)償房票制度，繼續(xù)加大棚改力度。公務(wù)員賣房早已經(jīng)不是新鮮事，青島市西海岸新區(qū)薛家島街道發(fā)文稱，將宣傳發(fā)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買商品房列為政府工作人員的考核；廣西玉林市政府年初召開了一個(gè)大會(huì)，定下了2022年全市各層級(jí)部門需完成推薦村民購(gòu)房8000套的任務(wù)，公務(wù)員下沉到村推薦農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房；今年5月，廣州增城區(qū)住建局也發(fā)函，由政府牽頭對(duì)接房企和大企業(yè)，開展團(tuán)體購(gòu)房活動(dòng)。

政府這么給力，企業(yè)當(dāng)然也沒閑著，讓農(nóng)民進(jìn)城買房，已經(jīng)是這一輪促銷中的共識(shí)。除了傳統(tǒng)的打折促銷，不少企業(yè)制訂了針對(duì)農(nóng)民的促銷方案。比如河南建業(yè)地產(chǎn)針對(duì)河南地區(qū)農(nóng)村客戶推出小麥、大蒜抵部分房款營(yíng)銷活動(dòng)，新城控股旗下的南京云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動(dòng)，江蘇無錫弘陽(yáng)·悅陽(yáng)九璽項(xiàng)目也推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動(dòng)。

從效果來看，無論是買房送車位、買房送汽車、買房送土豬，還是當(dāng)前的“瓜果梨桃救樓市”，都是房企的讓利行為，在促銷語(yǔ)境下，都值得鼓勵(lì)。但如果將問題放到更大的全國(guó)范圍來看，我們還需要看到促銷背后的商業(yè)邏輯。

首先，銷售是眾多開發(fā)商手中唯一能挽救當(dāng)前頹勢(shì)的救命稻草。去年下半年以來，不少房企債務(wù)違約，項(xiàng)目停工，連國(guó)資的綠地控股旗下多處樓盤遭到業(yè)主投訴反映，存在項(xiàng)目停工，交付時(shí)間遙遙無期等現(xiàn)象。

而對(duì)大多的民營(yíng)房企來說，通過資本市場(chǎng)融資、發(fā)債更是難如登天，5月初監(jiān)管部門推出包括碧桂園、美的置業(yè)、龍湖在內(nèi)的5家房企作為示范房企，公開發(fā)行人民幣債券，但市場(chǎng)上數(shù)萬(wàn)家房企，如果示范房企擴(kuò)容的速度趕不上房企違約的速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是哀鴻遍野。

所以賣房自救是當(dāng)前房企唯一能主動(dòng)把握的事，同策研究院就曾表示，“從信用債的融資缺口來看，未來2～3年內(nèi)都存在融資缺口，只能靠項(xiàng)目銷售回款來償債”。無論是公務(wù)員賣房還是房企花式營(yíng)銷，都是這場(chǎng)自救中的一環(huán)而已。

其次，這場(chǎng)房地產(chǎn)危機(jī)將更多的社會(huì)問題展現(xiàn)了出來。前面我們也說了，房企和政府都努力將營(yíng)銷的主角放到農(nóng)民身上，城市里的接盤俠不夠用了，這也反映出中國(guó)人口整體的遷移。比如河南鄭州是過去幾年搶人大戰(zhàn)中啟動(dòng)較早、成效也較為顯著的，這導(dǎo)致河南的其他縣市人口流失嚴(yán)重。做大省會(huì)城市的首位度，必然會(huì)犧牲周邊縣市，而周邊縣市也要賣地，也要土地財(cái)政，它們又有多少可選項(xiàng)？

放在全國(guó)視角下看，河南的人口流失同樣嚴(yán)重。很多人納悶杭州今年上半年為啥仍能實(shí)現(xiàn)賣地收入1500多億，再次領(lǐng)跑全國(guó)，原因就在于它的人口虹吸能力。其中，來自河南的人口流入占了很大的比重。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，在杭州1220.4萬(wàn)常住人口中，河南籍的人口總量達(dá)到了192.3萬(wàn)人，占比15.8%，僅比杭州本地籍貫17.8%低了兩個(gè)百分點(diǎn)。這就是杭州樓市繁榮背后的人口密碼。

河南已然算經(jīng)濟(jì)大省，對(duì)于那些不發(fā)達(dá)的中西部省份來說，人口流失更為嚴(yán)重，上面我們提到的公務(wù)員下鄉(xiāng)賣房的廣西玉林市，其常住人口581.58萬(wàn)人，“七普”數(shù)據(jù)顯示，玉林市戶籍外出人口達(dá)136萬(wàn)人，其中到市外省內(nèi)12萬(wàn)人，省外124.3萬(wàn)人，平均每戶就有0.8人外出。更為嚴(yán)重的是，流失的人口大多是青壯年，而他們是消費(fèi)的主力，是購(gòu)房的生力軍，對(duì)這些城市來說，開發(fā)商們賣房時(shí)“無‘人’為力”就是最好的注腳。

再則是關(guān)于對(duì)樓市的反思。說來也是好笑，在樓市行情好時(shí)，似乎全世界都在對(duì)高房?jī)r(jià)口誅筆伐，各地政府調(diào)控政策恨不得一天一次，一旦行情跌下來時(shí)，又是一副要死要活的樣子，恨不得跪下來求買房。如果要寫一部中國(guó)樓市的《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》，那一定會(huì)很精彩。經(jīng)歷了危機(jī)如果不反思，下一次不會(huì)太遠(yuǎn)。

重塑信心

客觀來說，當(dāng)前中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整的時(shí)間段，特別是二三四線城市，無論是供需關(guān)系還是人們對(duì)房地產(chǎn)的整體認(rèn)識(shí)都在改變，這是一個(gè)好現(xiàn)象。

經(jīng)過近一年的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的“至暗時(shí)刻”已基本過去了，剩下的就是如何處理問題房企，以及如何修復(fù)市場(chǎng)信心的問題了。

萬(wàn)科作為“帶頭大哥”不得不在這個(gè)時(shí)候站出來為行業(yè)喊話撐腰。在6月28日的股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說，“從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是個(gè)緩慢溫和的過程。”郁亮對(duì)接下來的市場(chǎng)抱有樂觀態(tài)度，其中主要的原因就是，一方面是政府為行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了政策，對(duì)行業(yè)帶來了積極影響。而另一方面，是“房地產(chǎn)行業(yè)仍然是10萬(wàn)億元級(jí)別的行業(yè)，也是古老的行業(yè)，不會(huì)說沒有就沒有”。

我們回溯近幾年全國(guó)商品房銷售額，2021年是18.19億元，同比增長(zhǎng)4.8%；2020年是17.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%；2019年是15.97億元，同比增長(zhǎng)6.5%……這樣一個(gè)十幾億元的行業(yè)，我們其實(shí)應(yīng)該有信心，即使過去高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)不能保持，但這個(gè)行業(yè)還有很多機(jī)會(huì)，除了住宅開發(fā)，還有城市更新、物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)，這些業(yè)態(tài)與地產(chǎn)開發(fā)高度關(guān)聯(lián)，同樣有著巨大的市場(chǎng)。

企業(yè)要修復(fù)信心靠政策，消費(fèi)者的信心則更多地靠利益。老百姓不需要高深的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，他們只認(rèn)一點(diǎn)，我買房虧不虧？自住當(dāng)然要考慮虧不虧的問題，因?yàn)槟贻p人發(fā)明了一個(gè)新詞“房格爾系數(shù)”——房租占可支配收入的比例，即房租占工資的比重。

那些總喊話讓年輕人租房住的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是不會(huì)告訴你這個(gè)“房格爾系數(shù)”的。投資當(dāng)然更得考慮虧不虧，房地產(chǎn)的投資屬性同樣是這個(gè)古老的行業(yè)自帶的屬性，你剝奪不了。

回顧這一輪樓市的起伏，自2020年來，在“三道紅線”“貸款兩集中”“預(yù)售資金監(jiān)管”等限制措施下，企業(yè)開始面臨困境，但因?yàn)橛?020年下半年至2021年上半年出現(xiàn)了在疫情“填坑”后持續(xù)四個(gè)季度的高景氣行情，危機(jī)被暫時(shí)掩蓋，直到2021年下半年行業(yè)景氣度急轉(zhuǎn)直下，房企信用事件頻出，銷售、土拍持續(xù)低迷，行業(yè)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”。疫情只是一個(gè)偶發(fā)因素而已，根本原因還是在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不可能再延續(xù)此前的波瀾壯闊了，但這個(gè)行業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，雖然高速增長(zhǎng)不再，但經(jīng)濟(jì)韌性在，消費(fèi)市場(chǎng)在，長(zhǎng)期可期。

看懂了這個(gè)邏輯，才能真正重塑對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

（梁云風(fēng)為秦朔朋友圈資深財(cái)經(jīng)作者）