在當(dāng)前全行業(yè)向下的階段中，“穩(wěn)健派”越秀地產(chǎn)做到了逆勢而上。

8月18日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布了2022年中期業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%；核心凈利潤約21.3億元，同比上升1.4%；同步建議宣派2022年中期股息人民幣每股0.275元，同比上升1.5%。

在銷售規(guī)模上，越秀地產(chǎn)在2022年上半年實現(xiàn)489.1億元，同比上升3.2%；合同銷售均價2.75萬元/平方米，同比上升4.2%；其中上半年廣州實現(xiàn)合同銷售金額為293.4億元，成為廣州市場“銷冠”。

“下半年，從政策角度看，各大城市房地產(chǎn)行業(yè)財稅、貨幣政策等都會繼續(xù)放松，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步企穩(wěn)，”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示，“對于今年1235億元的全年銷售目標(biāo)，我們有信心達(dá)成。”

上半年銷售額逆勢增長

2022年至今，房地產(chǎn)行業(yè)下行的態(tài)勢仍未改變，整體的銷售規(guī)模一降再降，能保持銷售增長的房企鳳毛麟角，越秀地產(chǎn)是其中難得的一個。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為489.1億元，同比上升3.2%；合同銷售均價27500元/平方米，同比上升4.2%。

其中，越秀地產(chǎn)在深耕多年的大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售額約317.5億元，約占集團(tuán)合同銷售額的64.9%；廣州作為其大本營，貢獻(xiàn)了約293.4億元的銷售額，同比增長10.4%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)上半年的總銷售額和權(quán)益銷售金額均位列廣州市場第一名。

在深化拓展的區(qū)域，越秀地產(chǎn)也實現(xiàn)頗為亮眼的業(yè)績。其中，華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額約74.1億元，同比增長13.7%；華中區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額約55億元，同比增長8.6%。

一直以來作為越秀地產(chǎn)特色板塊的TOD業(yè)務(wù)，在2022年上半年也貢獻(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績，共實現(xiàn)合同銷售額約120.7億元，同比上漲近60%。其中，琶洲南TOD實現(xiàn)57.9億元、星樾TOD實現(xiàn)30.1億元、星瀚TOD實現(xiàn)12.8億元。

TOD項目突出的業(yè)績表現(xiàn)，在林昭遠(yuǎn)看來，是因為項目所在區(qū)位、配套設(shè)施以及便利的地鐵出行條件等，越秀地產(chǎn)也將這些作為非常重要的產(chǎn)品力進(jìn)行打造，“從目前看，我們TOD項目的開發(fā)能力得到市場的檢驗，也讓我們堅定地要把TOD產(chǎn)品繼續(xù)推下去。”

事實上，在當(dāng)前疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)自身又遭遇調(diào)整周期，市場觀望情緒濃厚。在這樣的環(huán)境中，越秀地產(chǎn)能夠獲得如此表現(xiàn)，一方面得益于過去有效的投資布局，“項目選好、選在哪里非常重要，現(xiàn)在印證我們在城市、項目的選擇上是正確的。”林昭遠(yuǎn)表示，另一方面還需要有產(chǎn)品力來支撐，“沒有好的產(chǎn)品，在比較好的地段做出來的產(chǎn)品不好，銷售也可能被影響。”

此外，營銷力也是一項關(guān)鍵因素。越秀地產(chǎn)根據(jù)所在城市的調(diào)控政策和市場變化，制定“一城一策”和“一項目一策”的精準(zhǔn)銷售策略，加強(qiáng)線上、線下營銷渠道的融合，助推銷售的逆勢增長。據(jù)各第三方機(jī)構(gòu)的銷售數(shù)據(jù)顯示，以2022年前7個月的全口徑銷售額計，越秀地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的排名大幅提升至19位。

業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)向好，越秀地產(chǎn)對完成全年銷售目標(biāo)抱有充分信心。“今年的銷售目標(biāo)不作調(diào)整。”越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上提及，對完成全年1235億元的銷售目標(biāo)有信心，在手可售資源共約2146億元，目標(biāo)去化率是58%。

多元化增儲控制成本

良好的銷售業(yè)績，需要有豐沛而優(yōu)質(zhì)的土儲作為支撐。

截至2022年6月末，越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略布局了全國30個城市，總土地儲備達(dá)到2860萬平方米。按區(qū)域劃分，有約53%位于大灣區(qū)，總土儲約1512萬平方米；有19%位于華東地區(qū)，15%位于華東地區(qū)，合計約961萬平方米。按城市級別劃分，則有46%位于一線城市，47%位于二線城市，抗風(fēng)險能力頗強(qiáng)。

在今年上半年，越秀地產(chǎn)持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)，共新增16宗地塊，合計總建筑面積為346萬平方米。

具體來看，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)新增7幅地塊，在新增土儲中占比約49%；在華東地區(qū)新增5幅地塊，均位于杭州，占比約25%；在華中地區(qū)新增4幅地塊，新進(jìn)入合肥市。此外，在7~8月份，越秀地產(chǎn)在廣州、上海、深圳一線城市也增加了若干優(yōu)質(zhì)地塊。

“大灣區(qū)是我們的大本營，是我們投放資源和力度最大地區(qū)，是重點發(fā)展區(qū)域。”在談及重點布局的區(qū)域和城市時，林昭遠(yuǎn)表示，“其次在華東片區(qū)，尤其是環(huán)上海區(qū)域，我們在這幾年里投入了比較多資源，近來在上海也是連中兩元。”此外，在華中、西南和北方，越秀地產(chǎn)也專注布局核心和省會城市。

除了在當(dāng)前市場變化的情況下，堅持布局重點區(qū)域、聚焦重點城市之外，越秀地產(chǎn)在獲取土地的方式上，也通過充分運用“6+1”多元化、特色化增儲平臺，研究土地出讓政策的變化和帶來的影響，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)厥袌龅难芯?，以制定相?yīng)的投資策略，以有效控制土地成本和溢價率。

據(jù)介紹，上半年越秀地產(chǎn)堅持“一城一策”和量入為出的穩(wěn)健投資策略，以TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等模式獲取的土儲，分別占新增土儲的23.2%、4.4%、27%。

其中，“城市運營”這一特色化增儲方式，為越秀地產(chǎn)帶來了豐富的項目儲備。據(jù)披露，截至6月末，越秀地產(chǎn)透過該方式獲取的項目有7個，均位于廣州，總建筑面積約286萬平方米。“這些特色化獲取的項目在今年上半年的銷售表現(xiàn)良好，促使越秀地產(chǎn)成為上半年前30強(qiáng)房企中唯一實現(xiàn)銷售正增長的房企。”

越秀地產(chǎn)另一重要而獨特的TOD增儲模式，在今年上半年也實現(xiàn)重要突破，首次在大灣區(qū)以外的城市摘得項目，即杭州勾莊TOD項目，總建筑面積約為37萬平方米。這也標(biāo)志著越秀地產(chǎn)在TOD模式的全國化拓展上實現(xiàn)了新突破。

此外，越秀地產(chǎn)還成功獲取廣州海珠琶洲南TOD項目。由此，報告期末，越秀地產(chǎn)共擁有8個TOD項目，總土地儲備達(dá)到359萬平方米，約占總土地儲備的12.6%。

據(jù)披露，越秀地產(chǎn)2022年全年的投資預(yù)算為457億元。對于下半年的投資計劃，林昭遠(yuǎn)表示，“首先公司還是保評級，在符合評級的前提下去用好杠桿，從財務(wù)穩(wěn)健的角度來推進(jìn)投資鋪排”。

融資渠道通暢財務(wù)穩(wěn)健

事實上，越秀地產(chǎn)的投資鋪排，一直都以財務(wù)穩(wěn)健為大前提。“過去的五年里，越秀地產(chǎn)一直在堅持一個理念：穩(wěn)中求進(jìn)。既要發(fā)展，也保持有質(zhì)量的發(fā)展。”林昭遠(yuǎn)表示。這也促使越秀地產(chǎn)得以保持財務(wù)的健康平穩(wěn)。

截至2022年6月末，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)了“三道紅線”零踩線，全部指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。其中，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為390.5億元，資金流動性充足；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.4%、59.7%和1.45倍。

在當(dāng)前較為有利的國內(nèi)融資環(huán)境下，越秀地產(chǎn)積極拓展多元融資管道和方式，強(qiáng)化資金管理，持續(xù)降低融資成本。

半年報顯示，2022年上半年，越秀地產(chǎn)完成新融資共約309.1億元，其中境內(nèi)融資約270.5億元，境外融資38.6億元；同期，在845.7億元的總借款中，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比約32%，較2021年底下降了7個百分點，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

同期，越秀地產(chǎn)于境內(nèi)成功發(fā)行公司債61.5億元，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。整體來看，越秀地產(chǎn)的平均借貸成本較2021年同期下降了34個基點，至4.11%。

“我們的財務(wù)狀況保持得非常穩(wěn)健健康，”林昭遠(yuǎn)對當(dāng)前的財務(wù)狀況頗為滿意，“借貸成本能夠得到有效地進(jìn)一步向下，特別是‘3+2’的利率可以低至2.8%的水平，包括認(rèn)購倍數(shù)，在房地產(chǎn)今天的行業(yè)環(huán)境下十分難得。”

綜合逆勢向上的業(yè)績表現(xiàn)、優(yōu)質(zhì)的土地儲備和良好的財務(wù)水平等多重因素，越秀地產(chǎn)得以繼續(xù)保持穆迪和惠譽(yù)投資級信用評級，展望“穩(wěn)定”。

惠譽(yù)認(rèn)為，越秀地產(chǎn)作為一家國有企業(yè)，經(jīng)營業(yè)績具有韌性，因此繼續(xù)擁有強(qiáng)大的融資機(jī)會。2022年上半年，越秀地產(chǎn)在岸債券的利息成本保持在低位，用于為到期的在岸債務(wù)再融資。其中，2020年、2021年，越秀地產(chǎn)的平均融資成本分別為4.62%、4.26%，如今進(jìn)一步下降。惠譽(yù)預(yù)計越秀地產(chǎn)的融資成本將保持較低水平。

越秀地產(chǎn)管理層表示，接下來在財務(wù)方面，該公司將繼續(xù)保持“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)，加強(qiáng)對銷售現(xiàn)金流的管理，提升資金使用效率，同時拓展融資渠道，降低融資成本，保持財務(wù)健康和現(xiàn)金流的充裕安全，并維持穆迪、惠譽(yù)的投資級評級。

“2022年是越秀地產(chǎn)實施‘十四五’規(guī)劃的關(guān)鍵一年，”林昭遠(yuǎn)表示，“公司將以‘精益管理’和‘新能力、新機(jī)制和新文化’為新的發(fā)展目標(biāo)和驅(qū)動力，在行業(yè)競爭的新格局中追求持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，走高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展之路，不斷提高股東的資金回報和股東價值。”