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          關(guān)于地產(chǎn)的“第三支箭”:兩點(diǎn)積極與兩點(diǎn)困難

          2022-12-01 16:20:09

          作者:楊為敩    責(zé)編:高雅馨

          對地產(chǎn)股債的交易而言,這一政策的推行將有利于當(dāng)前樂觀情緒的延續(xù)。

          正文

          1、從內(nèi)容上看,本次的證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)股權(quán)融資措施的核心邏輯還是在于紓困救助,畢竟無論是“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”還是“復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”都對資金用途有著明確的限制條件。

          2、然而,股權(quán)融資的體量肯定是偏小的,畢竟歷史上A+H的涉房企業(yè)股權(quán)融資累計(jì)規(guī)模僅0.98萬億元,相較于年均國內(nèi)貸款融資規(guī)模近2.5萬億元的行業(yè)水平而言可謂是杯水車薪。

          3、不過進(jìn)一步思考,本次股權(quán)融資政策的轉(zhuǎn)向仍舊具備兩點(diǎn)積極意義:

          1)股權(quán)融資具有較好的撬動(dòng)效應(yīng),我們按照目前A股上市房地產(chǎn)企業(yè)平均79%的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行計(jì)算,1筆股權(quán)融資的規(guī)模大致上能夠撬動(dòng)4倍的債務(wù)融資,那么所形成的放大倍數(shù)就更為可觀了;

          2)如果頭部房企能夠順利實(shí)施并購重組的配套融資方案話,那么這將有利于加快行業(yè)目前出清的節(jié)奏,進(jìn)而加快后續(xù)地產(chǎn)周期修復(fù)的速度。甚至,我們再拉長時(shí)間猜測,這可能推動(dòng)地產(chǎn)向民生領(lǐng)域靠攏,進(jìn)而使得未來地產(chǎn)發(fā)展成為像基建一樣的逆周期調(diào)控手段。

          4、然而,相較于前期基于房企債務(wù)融資的紓困政策而言,本次政策可能在執(zhí)行速度和效果上存在兩個(gè)方面的問題:

          1)債權(quán)投資人要求的是確定性的回報(bào),這意味著只要房企銷售回籠的現(xiàn)金流能夠恢復(fù)到一個(gè)對短期到期債務(wù)甚至是利息的覆蓋水平,那么就是可以接受的。而股權(quán)投資人,所要求的是支付完利息后的剩余回報(bào),這意味著未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平至少要比現(xiàn)在有所改善,才能夠?qū)蓹?quán)投資人產(chǎn)生吸引力,而這極度的依賴地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)回升。而就目前來看,地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的降幅水平雖然已經(jīng)企穩(wěn),但是尚未看見回升的跡象;

          2)比起短頻快的債權(quán)融資而言,股權(quán)融資從籌備到發(fā)行往往耗時(shí)更長久,這意味著政策推出到政策落地的時(shí)間間隔會(huì)遠(yuǎn)超過前期所推行的紓困政策。

          5、綜上所述,我們認(rèn)為本次房企股權(quán)融資的調(diào)整無論對于紓困救助還是地產(chǎn)周期企穩(wěn)回升都具備積極意義,但是執(zhí)行速度和效果仍舊存在較大不確定性。不過,對地產(chǎn)股債的交易而言,這一政策的推行將有利于當(dāng)前樂觀情緒的延續(xù)。

          風(fēng)險(xiǎn)提示:疫情反復(fù)超預(yù)期,地緣政治沖突超預(yù)期。

           

           

          (作者楊為敩國元證券宏觀組負(fù)責(zé)人)

           

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