正文

1、從內(nèi)容上看，本次的證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)股權(quán)融資措施的核心邏輯還是在于紓困救助，畢竟無(wú)論是“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”還是“復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”都對(duì)資金用途有著明確的限制條件。

2、然而，股權(quán)融資的體量肯定是偏小的，畢竟歷史上A+H的涉房企業(yè)股權(quán)融資累計(jì)規(guī)模僅0.98萬(wàn)億元，相較于年均國(guó)內(nèi)貸款融資規(guī)模近2.5萬(wàn)億元的行業(yè)水平而言可謂是杯水車(chē)薪。

3、不過(guò)進(jìn)一步思考，本次股權(quán)融資政策的轉(zhuǎn)向仍舊具備兩點(diǎn)積極意義：

1）股權(quán)融資具有較好的撬動(dòng)效應(yīng)，我們按照目前A股上市房地產(chǎn)企業(yè)平均79%的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行計(jì)算，1筆股權(quán)融資的規(guī)模大致上能夠撬動(dòng)4倍的債務(wù)融資，那么所形成的放大倍數(shù)就更為可觀了；

2）如果頭部房企能夠順利實(shí)施并購(gòu)重組的配套融資方案話(huà)，那么這將有利于加快行業(yè)目前出清的節(jié)奏，進(jìn)而加快后續(xù)地產(chǎn)周期修復(fù)的速度。甚至，我們?cè)倮L(zhǎng)時(shí)間猜測(cè)，這可能推動(dòng)地產(chǎn)向民生領(lǐng)域靠攏，進(jìn)而使得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展成為像基建一樣的逆周期調(diào)控手段。

4、然而，相較于前期基于房企債務(wù)融資的紓困政策而言，本次政策可能在執(zhí)行速度和效果上存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：

1）債權(quán)投資人要求的是確定性的回報(bào)，這意味著只要房企銷(xiāo)售回籠的現(xiàn)金流能夠恢復(fù)到一個(gè)對(duì)短期到期債務(wù)甚至是利息的覆蓋水平，那么就是可以接受的。而股權(quán)投資人，所要求的是支付完利息后的剩余回報(bào)，這意味著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平至少要比現(xiàn)在有所改善，才能夠?qū)蓹?quán)投資人產(chǎn)生吸引力，而這極度的依賴(lài)地產(chǎn)銷(xiāo)售的企穩(wěn)回升。而就目前來(lái)看，地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的降幅水平雖然已經(jīng)企穩(wěn)，但是尚未看見(jiàn)回升的跡象；

2）比起短頻快的債權(quán)融資而言，股權(quán)融資從籌備到發(fā)行往往耗時(shí)更長(zhǎng)久，這意味著政策推出到政策落地的時(shí)間間隔會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)前期所推行的紓困政策。

5、綜上所述，我們認(rèn)為本次房企股權(quán)融資的調(diào)整無(wú)論對(duì)于紓困救助還是地產(chǎn)周期企穩(wěn)回升都具備積極意義，但是執(zhí)行速度和效果仍舊存在較大不確定性。不過(guò)，對(duì)地產(chǎn)股債的交易而言，這一政策的推行將有利于當(dāng)前樂(lè)觀情緒的延續(xù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，地緣政治沖突超預(yù)期。

（作者楊為敩國(guó)元證券宏觀組負(fù)責(zé)人）