• 2022年11月，支持地產(chǎn)融資的政策“三支箭”密集發(fā)射。“三支箭”政策可算是找準(zhǔn)了當(dāng)前地產(chǎn)市場的主要矛盾，有望帶動地產(chǎn)行業(yè)向常態(tài)回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕還難以保證地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展有賴于預(yù)期的穩(wěn)定，其中關(guān)鍵在于明晰地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。
• 在構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式的過程中，有必要遵循三個(gè)原則：

（1）要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)。過去幾年的限購政策更多把顯性房價(jià)轉(zhuǎn)化成了隱性的購房門檻，并未有效提升居民在住房上的獲得感。

（2）要更注重供給側(cè)改革。不能再走需求方設(shè)限的老路，而應(yīng)該通過供給側(cè)改革來增加土地和房產(chǎn)的供給，把人民群眾對美好居住環(huán)境的向往落在實(shí)處。

（3）要發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用，在時(shí)間和空間上把房價(jià)和土地供給聯(lián)系起來，構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度。

• 在未來很多年，地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來發(fā)揮市場之作用，才能克服過去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2022年11月，支持地產(chǎn)融資的政策“三支箭”密集發(fā)射。11月1日，銀行間市場交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中債信用增進(jìn)投資公司聯(lián)合召開座談會，邀請21家民營房地產(chǎn)企業(yè)參會發(fā)言，釋放了支持民營地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的信號。11月23日，人民銀行和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，拿出了支持地產(chǎn)融資的16條政策。11月28日，證監(jiān)會向媒體公布了支持地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的5條政策。

解決地產(chǎn)融資困境的政策“三支箭”可算是找準(zhǔn)了當(dāng)前地產(chǎn)市場的主要矛盾。”地產(chǎn)融資緊縮是當(dāng)前地產(chǎn)市場反常疲弱的癥結(jié)所在。隨著政策向主要矛盾聚焦，“三支箭”政策落地，地產(chǎn)開發(fā)商的融資有望恢復(fù)，其信用風(fēng)險(xiǎn)有望走低，地產(chǎn)行業(yè)有望向常態(tài)回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕難以保證地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過了最近這一年多嚴(yán)厲的調(diào)控之后，地產(chǎn)市場內(nèi)包括購房者、開發(fā)商和調(diào)控者在內(nèi)的各方，對地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展都不再有清晰預(yù)期。

預(yù)期不穩(wěn)反過來又會抑制當(dāng)前地產(chǎn)市場的活動。目前，各方都認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)過去的發(fā)展?fàn)顩r不能令人滿意，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式已成為共識。但這個(gè)新模式究竟該是怎樣，新在哪里，又怎樣解決過去發(fā)展中出現(xiàn)的問題，還缺乏清晰的圖景。這種模糊讓行業(yè)未來充滿變數(shù)，業(yè)內(nèi)各方參與者對未來有很強(qiáng)不安全感。地產(chǎn)市場的更長期穩(wěn)定發(fā)展有賴于各方預(yù)期的穩(wěn)定，其中的關(guān)鍵在于明晰地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。總結(jié)過去幾年國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式的過程中，有必要遵循以下三個(gè)原則。原則之一、 地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)是滿足人民群眾對美好生活的向往，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也不能偏離這個(gè)目標(biāo)。房價(jià)是衡量住房可獲得性的指標(biāo)。

從房價(jià)的跨國比較來看，我國居民在住房上的獲得感比較低。Numbeo是一個(gè)收集了世界各個(gè)國家和地區(qū)生活成本的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫。由于其中的原始數(shù)據(jù)均來自于世界各地網(wǎng)民上傳的各自生活成本數(shù)據(jù)，所以更能反映出各地居民的真實(shí)感受。Numbeo的數(shù)據(jù)顯示，我國大陸一線城市的房價(jià)收入比在世界各個(gè)國家和地區(qū)中遙遙領(lǐng)先，我國大陸整體的房價(jià)收入比也明顯偏高。（圖表 1）

盡管高房價(jià)意味著低獲得感，但單純調(diào)控房價(jià)卻未必能提升居民的獲得感。過去5年，我國許多城市都出臺了嚴(yán)厲的限購政策以抑制地產(chǎn)需求?，F(xiàn)在回頭來看，城市限購政策的嚴(yán)厲程度與過去5年房價(jià)漲幅之間明顯負(fù)相關(guān)?？瓷先ィ拶徴叽_實(shí)抑制了房價(jià)的上漲。（圖表 2）

不過，過去幾年的限購政策更多把顯性房價(jià)轉(zhuǎn)化成了隱性的購房門檻。房價(jià)看上去漲得慢了，但購房者卻需要在戶口、社保、乃至婚姻等多方面付出更高成本來獲取購房資格。這種控房價(jià)并不會有效提升居民在住房上的獲得感。因此，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，不能只盯著房價(jià)這個(gè)數(shù)字，而應(yīng)該以提升居民的獲得感為目標(biāo)。不從造成高房價(jià)的供需矛盾入手，而只盯著房價(jià)做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產(chǎn)市場中造成新的扭曲，降低市場運(yùn)轉(zhuǎn)效率，甚至反而降低居民的獲得感。原則之二、地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要更注重供給側(cè)改革。我國高房價(jià)的主要成因是土地供給不足。對比一線城市和二三四線城市，可以更容易看出土地供給不足對房價(jià)的推升作用。在過去10年，我國一線城市年人均土地供給面積不足0.2平方米，大概只有二三四線城市年人均土地供給面積的1/3。一線城市明顯較低的人均土地供給面積，讓一線城市房價(jià)明顯偏高。（圖表 3）

因此，要構(gòu)建讓居民滿意、有足夠獲得感的地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要更多在供給側(cè)做文章，而不能像過去的地產(chǎn)調(diào)控一樣只注重對需求的限制。我國的地產(chǎn)行業(yè)需要做供給側(cè)改革，通過增加土地供給來增加房產(chǎn)供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進(jìn)而平抑房價(jià)，并最終增強(qiáng)居民的獲得感。人民群眾對美好生活的向往，不可能通過對向往加以限制來實(shí)現(xiàn)，而只能通過增加供給來支持。

相應(yīng)地，地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式不能再走需求方設(shè)限的老路，而應(yīng)該通過供給側(cè)改革來增加土地和房產(chǎn)的供給，把人民群眾對美好居住環(huán)境的向往落在實(shí)處。原則之三、地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用。十八屆三中全會要求，要讓市場在資源配置中起決定性作用。越來越多發(fā)揮市場作用，是我國改革開放四十多年取得輝煌成就的主要原因。而市場的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于發(fā)揮價(jià)格在資源配置中的指揮棒作用。

價(jià)格是是供需力量對比的表征指標(biāo)，更高的價(jià)格意味著供不應(yīng)求的矛盾更突出，會吸引更多供給流入行業(yè)，從而緩解供需矛盾，進(jìn)而平抑價(jià)格。過去十年，我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中未能充分發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用，未能讓市場在土地這一地產(chǎn)市場最原初資源的配置中發(fā)揮決定性作用。其結(jié)果是，在時(shí)間上，土地供給的快慢與房價(jià)增速的高度相關(guān)性不強(qiáng)，因而難以通過土地供給的增加來及時(shí)平抑房價(jià)，而只能更多依賴需求側(cè)的限制政策來壓低房價(jià)。

而在空間上，土地供給與地產(chǎn)需求錯(cuò)配，地產(chǎn)需求大的一線城市，土地供給卻明顯偏低。這既使得一線城市房價(jià)明顯過高，也讓部分地產(chǎn)需求弱的三四線城市的土地利用效率偏低。要構(gòu)筑地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要糾偏過去不注重發(fā)揮市場作用的地產(chǎn)調(diào)控思路，要在時(shí)間和空間上把房價(jià)和土地供給聯(lián)系起來，構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度。

如此，方能讓土地和房產(chǎn)的供給更好與需求結(jié)合，讓地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更有效地滿足人民對美好生活的向往。在未來很多年，地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)的支柱的地位來自人民群眾的需求，來自人民群眾對美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么時(shí)候中國人民不再關(guān)注自己的居住條件，不再有改善居住環(huán)境的需求，房地產(chǎn)業(yè)才會失去其支柱地位。人民群眾理應(yīng)對高房價(jià)不滿——高房價(jià)所反映的低獲得感絕對不符合人民群眾對美好生活的向往。面對高房價(jià)，需要仔細(xì)研究其成因，找準(zhǔn)對策，而不能想當(dāng)然，更不能讓情緒宣泄代替冷靜思考。只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來發(fā)揮市場的作用，才能克服過去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。

（徐高為中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）