過去一年，對中國房地產(chǎn)企業(yè)而言是轉(zhuǎn)折一年，2023年在開發(fā)新模式下，企業(yè)需要重新思考生存和發(fā)展這個問題。

2022年，百強房企業(yè)績并不理想。全年累計業(yè)績規(guī)模同比降41.6%；近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑；千億房企數(shù)量腰斬至20家。這些數(shù)據(jù)，真實的呈現(xiàn)了過去一年房企的生存狀態(tài)。

去年末以來，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。

如何走出一條“新路”，成為2023年房企面臨的新課題，目前行業(yè)已步入無增長時代，房企業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎；短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。

2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)下行，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，房企銷售業(yè)績大幅下降。截至12月末，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降低41.6%。

從百強房企業(yè)績增速來看，2021年百強銷售業(yè)績首次出現(xiàn)負(fù)增長，隨后下行壓力有增無減，至2022年，百強銷售業(yè)績降幅達(dá)到了約42%。要知道，2016年至2018年三年間，百強房企業(yè)績增速均在30%以上，高歌猛進的時代一去不復(fù)返。

2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，過去一年有將近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑，百強房企銷售業(yè)績普降。

其中，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)就有36家，占比接近四成，另有32家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。也就是說，降幅在20%以上的百強房企已接近7成。這在房地產(chǎn)行業(yè)史上堪稱史無前例。

百強房企銷售業(yè)績普降的情況下，2022年，只有20家規(guī)模房企全口徑銷售規(guī)模過千億。

自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)十多年的黃金時代。尤其是2017年以來千億房企數(shù)量明顯增加，2018年跳漲至30家，房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新時代。

2020年是特別值得記住的年份，千億房企數(shù)量首次達(dá)到歷史峰值，總量由2019年的34家增加9個至43家。2021年千億房企數(shù)量維持在43家。

2022年行業(yè)進入了青銅時代，與此同時，千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落，千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。

除了千億房企數(shù)量減少以外，百億房企數(shù)量也明顯縮減，2022年僅有122家房企全口徑銷售金額過百億，較2021年減少了40家。

百強房企銷售門檻也很能說明問題。截至12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元，同比降幅分別達(dá)到了42%和56.6%。其中，其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元。TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達(dá)55.8%。

九成百強房企業(yè)績下滑的背景下，仍有一部分房企表現(xiàn)可圈可點。

一類是央國企，如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)、中海等。這些綜合實力強勁的房企會在行業(yè)中走出一條真正的新路，如今很多房企需要回過頭重新學(xué)習(xí)央企。

一類是部分優(yōu)質(zhì)民企，如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高。

綜合來看，這些表現(xiàn)依然堅挺的房企，有一個典型的特征，即通過通過穩(wěn)健的財務(wù)運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

另外，從目標(biāo)房企完成率情況來看，多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企完成了全年業(yè)績目標(biāo)。

2023年，房企能否迎來運營端的改善？

實際上，多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，資金壓力短期內(nèi)仍然是懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。受制于市場整體需求和購買力不足，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

而出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。

同時，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

房地產(chǎn)行業(yè)所處的行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩，在這一過程中，房地產(chǎn)市場降溫明顯，項目去化率不佳，房企銷售去化及回款壓力與日俱增，預(yù)計未來三至五年全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。

在這一背景下，2023年，房企整體業(yè)績預(yù)期勢必會更加謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，以及行業(yè)規(guī)?？s量等現(xiàn)實情況，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。年初以來，維穩(wěn)房地產(chǎn)的政策不斷釋放，定調(diào)房地產(chǎn)市場的同時，提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向。

對于企業(yè)而言，2023年應(yīng)遵循的方向，可以用八個字概括：回歸產(chǎn)品，生存第一。只有加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，才能在日趨加劇的行業(yè)競爭中生存和發(fā)展。

（丁祖昱為易居集團CEO）