3月30日，碧桂園控股（02007.HK）交出2022年經(jīng)營成績單，盡管營業(yè)收入和經(jīng)營利潤受到外部市場環(huán)境影響有所下滑，但財務(wù)基本面卻在不斷調(diào)整中進一步得到優(yōu)化，成為民營房企中少數(shù)沒有債務(wù)爆雷的公司之一，向外界展示了公司在極端市場環(huán)境下的發(fā)展韌性。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園去年錄得營業(yè)收入4303.7億、歸屬股東的核心凈利潤26.1億。截至2022年末，集團賬面可動用現(xiàn)金余額1475.5億，可充分覆蓋年內(nèi)到期的債務(wù)，公司流動性充足，融資渠道豐富，凈經(jīng)營現(xiàn)金流繼續(xù)為正達356億，凈借貸比率進一步下降至40%的絕對低位。

第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年百強房企實現(xiàn)全口徑銷售額約72878.7億元，同樣大幅下挫超4成；同期碧桂園以4643億元的全口徑銷售額依然位居行業(yè)之首，且同比下滑幅度約為35%，優(yōu)于行業(yè)整體表現(xiàn)。與此同時，碧桂園千方百計保交樓，集團連同其合營公司和聯(lián)營公司累計交付近70萬套房屋，在行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。

步入2023年，全國樓市出現(xiàn)觸底回暖信號，房企所處的市場環(huán)境已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，公司對于未來發(fā)展確立了對應(yīng)的發(fā)展新思路。

今年3月1日早間，該集團發(fā)布公告稱，公司董事會主席及執(zhí)行董事楊國強因年齡原因提出辭任公司主席及執(zhí)行董事職務(wù)，聯(lián)席主席楊惠妍已接任為主席，自2023年3月1日起生效。楊惠妍接過接力棒并未讓外界感到十分意外，這家連續(xù)多年位居行業(yè)榜首的房企巨頭也順利完成了新老交接。

在30日的業(yè)績發(fā)布會上，楊惠妍作為碧桂園的新任主席首度露面并表示，房地產(chǎn)市場在變化，但仍是國內(nèi)的支柱行業(yè)，具備較好發(fā)展空間，未來三到五年時間內(nèi)，碧桂園將繼續(xù)圍繞三張報表的優(yōu)化去進行管理。一是布局上，將由過去偏重三四線城市變?yōu)橐欢€和三四線五五分布；二是加強產(chǎn)品力的打造，用幾年時間打造更具競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，在一二線城市，預(yù)計新的產(chǎn)品線將在近期出臺。

碧桂園總裁莫斌則表示：“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過去年的洗禮，面臨了很多挑戰(zhàn)，公司能經(jīng)住考驗，因為提前做了一些準(zhǔn)備和預(yù)判，但我們對交出的答卷也是不滿意的，希望在未來的時間中可以做得更好。”

資產(chǎn)負債表持續(xù)優(yōu)化

去年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了自2008年全球金融危機以來最嚴重的一次集體性困境，絕大多數(shù)房企的銷售和經(jīng)營業(yè)績大幅下滑，為了保障現(xiàn)金流的安全，被迫犧牲一定的毛利率，不約而同采取了虧本甩貨、計提減值等有損利潤的經(jīng)營策略或會計處理，碧桂園亦不例外。

2022年，碧桂園錄得總營業(yè)收入約4303.7億，毛利約328.8億，本公司股東應(yīng)占核心凈利潤約26.1億。在此期間，多個因素影響了公司的綜合損益表：一是疫情頻發(fā)讓多個區(qū)域施工節(jié)奏受阻，交付規(guī)模下降，從而影響結(jié)算數(shù)據(jù)；二是本報告期納入結(jié)算的項目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項目，受市場下行的影響尤為明顯；三是為保障現(xiàn)金流的平衡，公司對部分區(qū)域的尾盤資產(chǎn)做了一些量價平衡的安排，從而對毛利率構(gòu)成壓力；此外，公司基于審慎性原則計提的減值，以及匯率波動造成的匯兌損失，都使利潤表承壓。

碧桂園首席財務(wù)官伍碧君表示，公司在調(diào)結(jié)構(gòu)過程中會有一些陣痛，去年活下來的企業(yè)，都會犧牲掉利潤來?，F(xiàn)金流，相信今年隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，經(jīng)濟觸底，利潤率也會相應(yīng)觸底。

如果拋開利潤因素，碧桂園在2022年經(jīng)營數(shù)據(jù)仍有不少亮點，尤其是經(jīng)營現(xiàn)金以及財務(wù)杠桿方面，繼續(xù)呈現(xiàn)出穩(wěn)定健康的基本面。

去年，碧桂園累計權(quán)益銷售3574.7億，權(quán)益現(xiàn)金回款3324.8億，權(quán)益回款率93%，已連續(xù)7年回款率超過90%；截至報告期末，公司賬面可動用現(xiàn)金余額1475.5億，可動用現(xiàn)金為短期債務(wù)的1.6倍。

公司通過經(jīng)營性現(xiàn)金償還高成本、期限短的融資，進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至去年末，集團總借貸余額為2713.1億，同比下降14.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率拾級而下，從2020年中期的81%下降至69.4%，凈借貸比率下降至40%的公司歷史低位。

鑒于較高的回款率，碧桂園去年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為356.2億，已連續(xù)多年保持正值，這對于確保公司現(xiàn)金流安全，避免發(fā)生財務(wù)及經(jīng)營性風(fēng)險，起到至關(guān)重要的作用。2022年，大量房企債務(wù)違約，但碧桂園保證了所有到期債券的剛性兌付，并積極拓展各類融資渠道。在政府監(jiān)管部門支持下，公司合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品折合人民幣近百億，完成3次股權(quán)融資共獲得約115億港幣。此外，獲得超十家銀行逾3000億元人民幣意向性綜合授信支持。

步入2023年，碧桂園在境內(nèi)發(fā)行本金總額為人民幣200億元的中期票據(jù)也獲準(zhǔn)注冊，成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。另外，公司186億公司債的發(fā)行計劃已獲上交所受理，在政策及監(jiān)管的大力支持下，行業(yè)的再融資環(huán)境正在逐步修復(fù)，公司所處的外部環(huán)境已得到根本性轉(zhuǎn)變。

對于接下來的融資計劃，伍碧君稱，國外市場的信用還未恢復(fù)，短期沒有安排相應(yīng)融資計劃，不過國內(nèi)融資渠道比較順暢，金融機構(gòu)的支持力度也比較大，所以融資重點仍在放在國內(nèi)。

戰(zhàn)略調(diào)整

為了保證公司經(jīng)營現(xiàn)金流的絕對安全，碧桂園在去年大幅壓縮投資規(guī)模，全年僅新增土地9宗，權(quán)益地價約61億。不過，鑒于公司過去相對龐大的存量儲備，截至2022年底，公司已獲取權(quán)益可售資源9555億，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，兩項合計約1.2萬億，其中75%位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈。

總體來看，碧桂園在去年的新增土地儲備量較少。但莫斌在30日的業(yè)績發(fā)布會上透露，2023年公司已重啟拿地。不過，隨著市場形勢的改變，碧桂園的短期投資行為亦有所微調(diào)。

該集團副總裁程光煜表示，目前國內(nèi)很多市場仍處于筑底回暖階段，公司在投資上仍然會偏保守，不會超過同期銷售額的40%。投資方向上將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎(chǔ)、庫存情況等城市核心變量進行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市及三四線核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)，做一成一，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比。

據(jù)透露，今年碧桂園的投資將更注重質(zhì)量，而不是數(shù)量，會側(cè)重于確定性高、有價格倒掛的城市。近期，該公司已經(jīng)參與了北京、上海、南京、西安等城市的土地市場，但由于中簽率低，暫時未有斬獲。

莫斌同時還透露，碧桂園已在內(nèi)部啟動更精細的市場研究，以適應(yīng)分化特征更為顯著的市場。“目前，市場處于剛需向改善型過渡的階段。2022年剛改型產(chǎn)品占住宅產(chǎn)品的比例大幅提升，建筑面積110-140平米的產(chǎn)品成交套數(shù)由2015年的35%上升至2022年的46%，說明購房需求受到生育政策開放以及購房者對居住品質(zhì)的提升等因素影響顯性。”據(jù)此，碧桂園將在產(chǎn)品適配上做出更多調(diào)整：“在一二線，做高確定性的項目，打造新的獨立的產(chǎn)品體系，匹配剛需和剛改的需求；在三四線，做改善型需求的好房子，突出公司標(biāo)準(zhǔn)化和成本力的競爭優(yōu)勢。”

面對房地產(chǎn)新發(fā)展模式，莫斌表示，公司對新發(fā)展模式有三層理解：一是房住不炒；二是商品房將由市場主導(dǎo)，保障房則政府主導(dǎo)；第三是客戶需求將從住有所居到住有宜居。未來，碧桂園將根據(jù)新的發(fā)展形勢，滿足剛性和改善型需求，努力提升產(chǎn)品品質(zhì)和客戶體驗，全方位提升綜合競爭力。