最近，韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的新聞，在國(guó)內(nèi)社交媒體上引發(fā)熱議。

消息稱，韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌9個(gè)月，首爾部分房子價(jià)格已經(jīng)跌了三到四成，成交量更是暴跌超七成。

這個(gè)情況與國(guó)內(nèi)去年在疫情最嚴(yán)重的時(shí)候有得一比，當(dāng)時(shí)不少城市價(jià)量齊跌，同樣引發(fā)恐慌。

不同的是，疫情結(jié)束之后，在各種刺激政策之下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒逐漸穩(wěn)住，銷量也緩慢恢復(fù)，而韓國(guó)樓市從去年4月份開(kāi)啟下跌模式后，仍未看到止跌企穩(wěn)的跡象。

韓國(guó)樓市踩過(guò)的坑，我們跨過(guò)去了嗎？

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分析中韓兩國(guó)的這一輪樓市暴跌，劇情大致相似，那就是：一開(kāi)始因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，政府打壓樓市，通過(guò)金融工具一把掐住了房地產(chǎn)的脖子，樓市很快窒息，迎來(lái)暴跌模式，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，然后開(kāi)始救市模式。

韓國(guó)樓市本來(lái)也是全球最熱的地區(qū)之一，在本輪暴跌前房?jī)r(jià)連漲數(shù)年。過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020～2021年最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，僅次于中國(guó)香港。

支撐韓國(guó)樓市上漲的原因主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是以全租房（又稱“傳貰shì房”）制度為紐帶的炒房體系，另一個(gè)是海外投機(jī)客的推波助瀾。

“全租房”制度是韓國(guó)特有的制度，是在傳統(tǒng)的租房與買房之外的第三種方式，是租賃和金融工具的“結(jié)合體”——租客一次性繳納房?jī)r(jià)5～8成的押金即可入住，其間只需要付水電、物業(yè)費(fèi)，不用支付租金，等到租期結(jié)束后（通常是2年），押金會(huì)被全額退還給租客。

全租房在韓國(guó)非常受歡迎，高峰時(shí)期曾占據(jù)了租房市場(chǎng)70%的份額。

對(duì)習(xí)慣了付租金的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，對(duì)全租房的模式充滿疑問(wèn)——既然房東在租期結(jié)束要退還全部押金，那房東拿什么賺錢(qián)呢？

當(dāng)然是通過(guò)這筆押金賺錢(qián)。最保守的模式是存銀行吃利息，這種方式安全邊界最高但收益最小，而且根本跑不贏通脹。過(guò)去幾年韓國(guó)又不斷降低基本利率，2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國(guó)，影響出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，2020年疫情暴發(fā)，韓國(guó)又將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。

大規(guī)模降低利率，直接促進(jìn)了韓國(guó)房地產(chǎn)的起飛。另一個(gè)副作用就是，大量全租房的房東拿著租客的押金跑步入場(chǎng)，炒房去了。

因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的時(shí)候，全租房制度天然地具有炒房屬性，一個(gè)房東手上只要有一套房，就可以通過(guò)全租房的形式，拿到相當(dāng)于房?jī)r(jià)五到八成的押金，再將押金拿去支付一套甚至兩套房的首付，將信貸杠桿用到極致。

這個(gè)極限上杠桿的套路是不是與國(guó)內(nèi)歐成效、深房理等大V宣傳的很相似？

舉個(gè)例子，首爾一房東手上的房子價(jià)值500萬(wàn)元，他將這套房子租出去，最多可以拿到租客400萬(wàn)元的押金，于是他拿著這400萬(wàn)元和銀行貸款的100萬(wàn)元，又在市場(chǎng)上買一套500萬(wàn)元的房子，兩年后房子上漲50%，價(jià)值750萬(wàn)元，他還掉租客的400萬(wàn)元和銀行的100萬(wàn)元，還剩250萬(wàn)元，相當(dāng)于一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，兩年收租賺了250萬(wàn)元，即使扣掉銀行貸款100萬(wàn)元的利息，也是妥妥的炒房暴利。

甚至有些房東連環(huán)炒房，即用A房的押金買B房，又用B房的押金買C房，不停地上杠桿。而此前韓國(guó)暴漲的房?jī)r(jià)，又刺激了更多的韓國(guó)房東們加杠桿炒房，由此形成了一個(gè)彼此成就的循環(huán)。

更嚇人的是，不僅房東加杠桿，甚至很多租客也在加杠桿。租客們通過(guò)銀行低息貸款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的時(shí)候，利息只有普通月租的1/4，甚至更低。這就有點(diǎn)像國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲禁止的首付貸，只不過(guò)在韓國(guó)是租客來(lái)為房東背這個(gè)首付貸。

在這種情況下，一套全租房有可能是加了兩次杠桿，租客一次，房東一次，韓國(guó)杠杠率激增。截至2021年末，韓國(guó)家庭信貸總額達(dá)到1862.1萬(wàn)億韓元（約合人民幣9.9萬(wàn)億元），兩年新增262萬(wàn)億韓元（約合人民幣1.39萬(wàn)億元）。其中住房貸款占到一半以上。

華爾街見(jiàn)聞的文章顯示，韓國(guó)家庭負(fù)債杠桿（占GDP）已經(jīng)達(dá)到了108%，遠(yuǎn)高于美國(guó)、中國(guó)、日本、歐元區(qū)60%～76%左右的水平。

韓國(guó)樓市，確實(shí)是瘋狂！

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高杠桿狀態(tài)下，社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)承受能力是非常脆弱的。2021年8月之后，韓國(guó)開(kāi)始了加息通道，特別是2022年3月份美國(guó)開(kāi)始本輪加息周期以來(lái)，韓國(guó)為了防止美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大，開(kāi)始激進(jìn)加息。

自2021年8月至2023年1月，韓國(guó)銀行先后9次上調(diào)基準(zhǔn)利率，將基準(zhǔn)利率從2021年8月的0.5%上調(diào)至2023年1月的3.5%。

在低利率時(shí)期，租戶可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅；房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng)，或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。而一旦利率上行，整個(gè)邏輯就變了。

根據(jù)國(guó)際金融研究所（IIF）發(fā)布的報(bào)告，韓國(guó)的家庭債務(wù)主要由抵押貸款構(gòu)成，近四分之三的家庭財(cái)富與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，其中超過(guò)70%的未償貸款基于浮動(dòng)利率（作為對(duì)比，美國(guó)住房抵押貸款的固定利率比例約為九成）。

利率上行對(duì)房東和租客壓力都更大了。對(duì)租客來(lái)說(shuō)，一次性交付大筆資金的成本越來(lái)越高，甚至將這筆錢(qián)存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當(dāng)然不會(huì)再選擇全租。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”，這種資金錯(cuò)配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。

房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，大量全租房被掛上櫥窗，韓國(guó)樓市一時(shí)間風(fēng)雨飄搖。

與國(guó)內(nèi)主要是開(kāi)發(fā)商陷入困境，新房爛尾不同，韓國(guó)現(xiàn)在最大的問(wèn)題是房東拿著租客們的全租房押金“爛尾”，2022年韓國(guó)發(fā)生了2073起全租房保證金并吞案，涉及7000多億韓元，韓國(guó)有專家預(yù)計(jì)今年的全租押金損失最多將達(dá)到1.8兆韓元。

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如果說(shuō)短期利率波動(dòng)是韓國(guó)這一輪房地產(chǎn)暴跌的誘因，那么隱藏在全租房下面的更深層原因，是房地產(chǎn)的過(guò)度金融化。在宏觀經(jīng)濟(jì)良好時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠隱藏大部分問(wèn)題，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向下，樓市泡沫破滅的程度往往幾倍于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰落。

普通人永遠(yuǎn)是受房地產(chǎn)崩盤(pán)影響最大的。比如現(xiàn)在的韓國(guó)全租房租客們，房東們跑路后，他們不僅損失了押金，還要償還銀行高昂的利息。

去年，韓國(guó)發(fā)生了一起“別墅王”事件，有一金姓房東突然失聯(lián)，警方后面一查，發(fā)現(xiàn)該男子名下有1139棟房屋，大多數(shù)都是靠租客的全租房租金買下的，而且該房東還欠著政府3200萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)稅，欠租客高達(dá)10.4億人民幣的租金。

韓國(guó)政府也不能說(shuō)沒(méi)有努力過(guò)。前總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間，曾28次推出各種各樣的政策抑制房?jī)r(jià)，堪稱史上之最，他甚至要求韓國(guó)有多套房的政要們賣掉多余的房產(chǎn)，只剩下一套居住。

但制度如此，調(diào)控根本沒(méi)有到點(diǎn)子上，只會(huì)陷入越調(diào)控越瘋漲的怪圈。而一旦掐住了利率這個(gè)七寸，又能瞬間讓人窒息。

韓國(guó)政府的救市，在開(kāi)發(fā)商爆雷之后才開(kāi)始。2022年11月，韓國(guó)樂(lè)高樂(lè)園開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了一筆2050億韓元的債務(wù)違約。這筆債務(wù)原本由韓國(guó)地方政府擔(dān)保，但違約發(fā)生后，地方政府沒(méi)有履行擔(dān)保職責(zé)。這引發(fā)了韓國(guó)信用債市場(chǎng)的恐慌，韓國(guó)政府被迫緊急救市。

去年年底以來(lái)，韓國(guó)救市動(dòng)作頻頻，包括對(duì)首次購(gòu)房者和擁有一套住房的人放寬貸款規(guī)定；對(duì)低總價(jià)購(gòu)房人實(shí)施固定利率的貸款優(yōu)惠；計(jì)劃減免針對(duì)多套住宅擁有者的綜合房地產(chǎn)稅重課稅率；將把首爾及其周邊地區(qū)從密切關(guān)注的投機(jī)地區(qū)中刪除；取消首都圈的“預(yù)售價(jià)格上限制度”等。

今年4月中旬，韓國(guó)央行決定將韓元基準(zhǔn)利率繼續(xù)維持在3.5%水平，不再加息。這是韓國(guó)央行繼今年2月之后連續(xù)第二次停止加息。韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總算是長(zhǎng)長(zhǎng)松了一口氣。

這些政策也起到了一些效果，目前首爾樓市已經(jīng)逐漸恢復(fù)，但居民杠桿率過(guò)高的問(wèn)題仍未有實(shí)際解決手段——畢竟全租房制度在，杠桿的游戲就不會(huì)停止。

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過(guò)去幾年，中國(guó)一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域的去杠桿，那些瘋狂加杠桿的開(kāi)發(fā)商，比如新力控股、恒大集團(tuán)都已深陷泥潭。

對(duì)照韓國(guó)，我們發(fā)現(xiàn)，居民部門(mén)的去杠桿同樣刻不容緩。給居民加杠桿太容易，韓國(guó)的全租房，中國(guó)的各種信用貸，都是很好的加杠桿方式——給大家講個(gè)笑話，去年下半年以來(lái)，幾乎所有銀行都上門(mén)給居民授信，少則10萬(wàn)元，多則30萬(wàn)元，“借點(diǎn)吧，錢(qián)這么便宜，借不了吃虧借不了上當(dāng)！”

至于錢(qián)最后流向哪里，銀行大多睜一只眼閉一只眼。

韓國(guó)全租房制度，被稱為房地產(chǎn)的“魷魚(yú)游戲”，韓劇《魷魚(yú)游戲》給游戲里的韓國(guó)人安排了各種死法，無(wú)論哪一種游戲規(guī)則，絕大多數(shù)人都逃不過(guò)被獵殺的命運(yùn)。

如果不扎緊房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿的口袋，確實(shí)大多數(shù)參與者都難逃反噬！

（作者系秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人）

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