丁祖昱評(píng)樓市編輯部、CRIC研究

 

國家持續(xù)釋放支持民營經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期和信心都得到有效提振。

7月19日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，其中圍繞民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展共提出31條措施。

隨后的7月21日，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過。會(huì)議指出，將在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，并明確提出“鼓勵(lì)和支持民間資本參與”。

民營企業(yè)即將迎來喘息的機(jī)會(huì)。事實(shí)上，三年疫情過后，民營企業(yè)遭遇嚴(yán)冬，不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。

尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面臨資本與市場(chǎng)信心不足，多數(shù)民營房企處境困難。今年行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，越來越多的上市民營房企“排隊(duì)”退市，還有房企面臨投資者持續(xù)不斷的破產(chǎn)重整申請(qǐng)，處境艱難。

監(jiān)管層也看到了民營房企難言樂觀的經(jīng)營現(xiàn)狀，7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局已經(jīng)發(fā)布了關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知。

在7月走向下半年的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，政府出于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、去風(fēng)險(xiǎn)的需要，提出促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂及時(shí)。不少民營房企陸續(xù)發(fā)聲，表達(dá)了深受鼓舞，堅(jiān)定企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)的決心和信心。

可以看到，雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇基礎(chǔ)還不牢靠，市場(chǎng)的觀望情緒仍較濃，但隨著后續(xù)政策陸續(xù)出臺(tái)，相信市場(chǎng)情緒會(huì)逐漸走向積極。接下來，市場(chǎng)的復(fù)蘇速度和力度，將取決于具體落地政策的制定和落實(shí)。

進(jìn)入2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)波不斷，近期更有加劇的態(tài)勢(shì)。

繼新力控股和藍(lán)光發(fā)展相繼退市并由此拉開了上市房企退市潮的序幕之后，目前已有約10家房企退市，另外，還有大約20家上市房企在“排隊(duì)”等待退市，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。

7月17日，中國恒大發(fā)布了2021年、2022年及2022年中期業(yè)績?nèi)葚?cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示兩年虧損超8120億元，總負(fù)債超2.4萬億元，數(shù)額如此巨大，震驚市場(chǎng)。恒大的債務(wù)問題推進(jìn)較慢，也波及了外界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

此前的7月12日，富力地產(chǎn)被兩家債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整，雖然很快于14日被法院駁回，但受到市場(chǎng)關(guān)注。

經(jīng)歷了2022年的房企集中“爆雷”以及當(dāng)前的退市潮后，民營房企現(xiàn)狀不容樂觀。同時(shí)，由于市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，民營房企的資金困境難以得到有效緩解。

雖然政策面在2022年11月后有所轉(zhuǎn)向，但具體推進(jìn)效果不佳，2023年上半年大多數(shù)民營房企的處境依然困難。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年前6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中民營房企融資僅為224億，同比下滑56%。

另據(jù)克而瑞資管（CAIC）統(tǒng)計(jì)，今年6月典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約378.6億元，較5月規(guī)模有一定程度下降，其中海外債約為206.4億元，占比超五成。

同時(shí)，三季度典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1599億元，其中民營房企合計(jì)共有1064億元債券即將到期，占比較高。二季度疲軟的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，加速了越來越多的房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的進(jìn)程。

6月13日，禹洲集團(tuán)再度違約，公告稱2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級(jí)綠色票據(jù)在到期后仍未能支付到期本金利息。

6月23日建業(yè)集團(tuán)公告稱未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，此次為建業(yè)集團(tuán)首次違約。

這也意味著，在渡過了一季度的償債高峰后，基于市場(chǎng)的下行表現(xiàn)，融資端又未出臺(tái)更利好的政策，房企的流動(dòng)性又有所加劇。

因此，不論是企業(yè)自身問題，還是受到行業(yè)波及，民營房企經(jīng)營艱難的背后，更多是信用問題，同時(shí)也是信心問題。

此次出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，共包括了關(guān)于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、政策支持力度、法治保障、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)人士健康成長等多個(gè)方面共31條措施，可以看到，政策的出臺(tái)既是幫扶民營經(jīng)濟(jì)，更是樹立行業(yè)信心。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，在31條促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)措施中有三大方面值得關(guān)注：

首先，是《意見》中的第四條——完善市場(chǎng)化重整機(jī)制。其中提及“鼓勵(lì)民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。堅(jiān)持精準(zhǔn)識(shí)別、分類施策，對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價(jià)值的企業(yè)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序。”

這一提法可以看出，政策更希望困難企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)重組，而不是簡(jiǎn)單的破產(chǎn)清算。通過破產(chǎn)重整，或債務(wù)展期，或債轉(zhuǎn)股，對(duì)債權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行調(diào)整，讓被查封凍結(jié)的資產(chǎn)能夠盡快重新盤活運(yùn)營，為陷入財(cái)務(wù)困境的企業(yè)提供寶貴現(xiàn)金流，同時(shí)恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力。

我們預(yù)計(jì)，隨著政策出臺(tái)，接下來會(huì)有一批“加速出清”的民營房企。但是，對(duì)于體量較大的房企來說，破產(chǎn)重整在現(xiàn)實(shí)中的推進(jìn)仍有諸多難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，如破產(chǎn)制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競(jìng)爭(zhēng)等等，這些都需在更具體的政策支持和落實(shí)執(zhí)行。

第二，支持符合條件民營企業(yè)合理融資，即《意見》中的第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營中小微企業(yè)在債券市場(chǎng)融資，推動(dòng)民營企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃擴(kuò)大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營企業(yè)上市融資和再融資。

自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策都有所松動(dòng)。但從今年上半年的實(shí)施情況來看，政策效果并未達(dá)到預(yù)期。此前，融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，惠及的民營房企非常有限。

7月14日，交易商協(xié)會(huì)組織召開了12家民企在內(nèi)的融資座談會(huì)，推進(jìn)“第二支箭”工作開展，針對(duì)民營房企融資困難的情況聽取意見和建議，參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。

此次《意見》再次提及支持符合條件的民營企業(yè)債券市場(chǎng)融資、上市融資和再融資，或許意味著示范房企白名單將進(jìn)一步擴(kuò)容，支持力度也將加大，未來民營房企的融資難題有望得到改觀。

第三，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機(jī)制。如其中第三條——完善政府誠信履約機(jī)制，建立健全政務(wù)失信記錄和懲戒制度，將機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國信用信息共享平臺(tái)。

以及第六條——完善拖欠賬款常態(tài)化預(yù)防和清理機(jī)制。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內(nèi)部人員變更，履行內(nèi)部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個(gè)體工商戶款項(xiàng)。同時(shí)強(qiáng)化商業(yè)匯票信息披露，完善票據(jù)市場(chǎng)信用約束機(jī)制等。

這兩條意見旨在讓行業(yè)三角債順利流轉(zhuǎn)，而不是卡在某一方，有利于維護(hù)行業(yè)健康運(yùn)行。

一方面，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機(jī)制，能夠在一定程度上降低民營房企的應(yīng)收賬款壞賬率，尤其是涉及到政府公共項(xiàng)目較多的企業(yè)；另一方面，完善票據(jù)市場(chǎng)信用約束機(jī)制，其實(shí)也是讓優(yōu)質(zhì)房企免受行業(yè)影響，把出險(xiǎn)房企與優(yōu)質(zhì)房企區(qū)分開來，緩解優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)資金緊張。

除以上具體意見外，“民營經(jīng)濟(jì)31條”更積極的作用在于維護(hù)各方信心，如公平競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、法治保障，取消地方保護(hù)等表述均有提及。

的確，政策環(huán)境與預(yù)期的穩(wěn)定，是健康營商的前提，也是民營企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的信心來源。

 

緊隨著“民營經(jīng)濟(jì)31條”通過的推動(dòng)超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造的實(shí)施意見，其中明確提出的“鼓勵(lì)和支持民間資本”，可以視為是“民營經(jīng)濟(jì)31條”的延續(xù)。

城中村改造是國家穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)的具體落地方向之一，不僅可以引導(dǎo)和釋放內(nèi)需，也有助于修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個(gè)，特大城市14個(gè)。這些城市的城中村改造，可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)以及產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化，更能為房地產(chǎn)開發(fā)投資形成增量。

但可以明確的是，這一輪的城中村改造不太可能出現(xiàn)大拆大建的情況，深圳正在試行的城中村“統(tǒng)租房”可能是其中一個(gè)方向，因此，能夠釋放到市場(chǎng)中的需求有限，對(duì)市場(chǎng)銷售的作用大概率是溫和刺激。

同時(shí)，城中村改造需要前期大量的資金投入，就目前的情況而言，能參與其中的民營房企也非常有限。

整體來看，從延長“金融16條”的期限，到最重磅的“民營經(jīng)濟(jì)31條”，以及推動(dòng)超大特大城市實(shí)施城中村改造，在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)中央持續(xù)釋放積極信號(hào)，有利于樹立各方對(duì)民營企業(yè)的信心。

此次《意見》出臺(tái)與2018年11月中央召開的首屆民營企業(yè)座談會(huì)頗為相似。當(dāng)時(shí)，也是中國經(jīng)濟(jì)處在重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)，民企信心走弱。經(jīng)此會(huì)議后，民營企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期和市場(chǎng)信心都得到了有效提振。

此次“民營經(jīng)濟(jì)31條”的出臺(tái)是否能取得相同效果，最后仍需看政策的執(zhí)行力度以及后續(xù)的具體配套措施。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，最重要的是出險(xiǎn)房企的債務(wù)問題能否得到妥善處理。只有出險(xiǎn)房企的債務(wù)問題得到妥善解決，行業(yè)信心才能從根本上得到恢復(fù)，市場(chǎng)也才具備復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

（荀玉根為易居集團(tuán)CEO）