7月24日，中央召開(kāi)政治局會(huì)議，里面關(guān)于地產(chǎn)的一系列表述給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的提振，第二天股市開(kāi)盤(pán)，全市場(chǎng)大漲，尤其是以地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈最為火爆，新城、龍湖、碧桂園等港股房企暴漲20%多，金科、濱江、中南、金地等A股房企紛紛漲停。

市場(chǎng)修復(fù)信心的趨勢(shì)明顯。我們?cè)囍庾x一下關(guān)于這次重磅會(huì)議里面對(duì)地產(chǎn)的影響。

維護(hù)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策不變

會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的要求，首先是：要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這里有幾個(gè)重點(diǎn)值得關(guān)注。

第一個(gè)重點(diǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩，這是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的現(xiàn)實(shí)。

最近恒大“自曝家底”，兩萬(wàn)多億元的負(fù)債震驚市場(chǎng)，目前恒大凈資產(chǎn)為負(fù)的6000多億元，其實(shí)早已經(jīng)資不抵債。碧桂園也面臨著債券暴跌，市場(chǎng)普遍對(duì)此表示憂(yōu)慮，如果碧桂園也步恒大后塵爆雷的話(huà)，房地產(chǎn)的復(fù)蘇將遙遙無(wú)期。

而且房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)密切聯(lián)系著金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策將化解風(fēng)險(xiǎn)擺在第一位，表明國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的所有大決策都應(yīng)該基于這個(gè)前提。

市場(chǎng)普遍估計(jì)，后續(xù)大概率會(huì)出臺(tái)化解風(fēng)險(xiǎn)的具體措施，特別是房企融資方面，以及地方債的置換等，通過(guò)金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

第二個(gè)重點(diǎn)是“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，這是給今后的房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。

供求關(guān)系的變化，既是當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)低迷的原因，也是后續(xù)政策的出發(fā)點(diǎn)。

所謂新形勢(shì)，一方面是行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，一般認(rèn)為，在戶(hù)均擁有住房超過(guò)1.2套、人均擁有住房面積超過(guò)35平方米的情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)告別了絕對(duì)短缺。

2022年，中國(guó)人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為41平方米；同年，我國(guó)總?cè)丝谑状蜗陆担擎?zhèn)化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶(hù)均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新房見(jiàn)頂后的回落階段。

但目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是不均衡的，由于戶(hù)均人口規(guī)?？s小，一人戶(hù)、兩人戶(hù)占比不斷增加，更多在改善型需求端，中國(guó)的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達(dá)國(guó)家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不斷增加。

另一方面是對(duì)政策的應(yīng)對(duì)，新形勢(shì)下，大家就不要再走以前的老路了，高周轉(zhuǎn)是不可能的了，房地產(chǎn)行業(yè)要脫虛向?qū)?，不能淪為類(lèi)金融行業(yè)。

第三個(gè)重點(diǎn)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這是目的，為了這個(gè)目的，后續(xù)的發(fā)展就是要調(diào)整過(guò)去粗放式的一刀切的政策，讓調(diào)控政策更加具有合理性、科學(xué)性。

所以，政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的期待可能不一樣了，我們不能說(shuō)土地財(cái)政結(jié)束了，但至少現(xiàn)在應(yīng)更加自覺(jué)地強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)的民生屬性，更好地滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)不能再野蠻生長(zhǎng)了。

為了達(dá)成以上化解風(fēng)險(xiǎn)、改善供需、穩(wěn)定市場(chǎng)的目的，政治局會(huì)議還給出了一系列的具體指導(dǎo)：

1、要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

2、要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革風(fēng)險(xiǎn)。

這兩條具體措施，一個(gè)著眼于民生，一個(gè)著眼于化解風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)的金融監(jiān)管，步步為營(yíng)、有的放矢。

這次會(huì)議雖然沒(méi)有提及房地產(chǎn)的支柱性地位，但從維護(hù)其穩(wěn)定發(fā)展的目的來(lái)看，我們相信，國(guó)家對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展房地產(chǎn)的信心沒(méi)有變。

房住不炒仍是主基調(diào)

有不少評(píng)論說(shuō)，此次政策局會(huì)議相比以往提到房地產(chǎn)行業(yè)的表述，并沒(méi)有提及房住不炒，是否意味著中央不再提房住不炒了？

當(dāng)然不是。通過(guò)上面我們的分析，雖然沒(méi)有直接提到房住不炒，但其實(shí)句句都在強(qiáng)調(diào)房住不炒，只是現(xiàn)實(shí)情況的變化，既要化解風(fēng)險(xiǎn)，又要促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，用“適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策”顯得更加科學(xué)合理，但其實(shí)質(zhì)仍是堅(jiān)持房住不炒，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的民生屬性。

中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基本定性沒(méi)有變，基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的困境與特殊性，一些刺激政策仍將繼續(xù)推出，但指望大水漫灌是不現(xiàn)實(shí)的。

中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的期許在變化，政策上的延續(xù)與拓展，勢(shì)必很快會(huì)有結(jié)果。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)提到，從中央政治局會(huì)議的表態(tài)來(lái)看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點(diǎn)提及，結(jié)合今年二季度以來(lái)樓市下行的背景，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)適度放松的調(diào)控政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，此前關(guān)注的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市限購(gòu)放松相關(guān)政策出臺(tái)的概率，也在進(jìn)一步增大，同時(shí)在房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點(diǎn)城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整的機(jī)率，也在不斷增大。

在化解風(fēng)險(xiǎn)方面，主要是房企既有的債務(wù)問(wèn)題及保交樓、保交付等問(wèn)題，既是讓房企“活下去”，也是恢復(fù)市場(chǎng)信心。

因此，下半年的市場(chǎng)融資閘口會(huì)越來(lái)越寬，近期市場(chǎng)上越來(lái)越多的新發(fā)債消息傳來(lái)，7月13日，綠城房產(chǎn)2023年第二期15億公司債完成發(fā)行，票面利率4.3%；7月21日，中交地產(chǎn)2023第三期公司債發(fā)行成功，規(guī)模7億元；6月，中國(guó)中鐵、新城控股、濱江等7家房企境內(nèi)債總計(jì)發(fā)行148億元，環(huán)比小幅上升10.2%。股權(quán)融資方面，多家A股上市房企股權(quán)融資“第三支箭”項(xiàng)目迎來(lái)重大進(jìn)展。

消費(fèi)端的提振信心是當(dāng)前市場(chǎng)更為重要的任務(wù)。因此，在購(gòu)房按揭利率、購(gòu)房資格、交易稅費(fèi)等方面會(huì)合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會(huì)調(diào)整首付比例，國(guó)家層面也會(huì)出臺(tái)激勵(lì)措施，比如，7月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，提出多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。其中，一口氣提出了包括個(gè)人銷(xiāo)售住房減免增值稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅等17項(xiàng)有關(guān)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)或者出租的稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)新變化

從7月25日市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，應(yīng)該是有更多的期許。我認(rèn)為接下來(lái)的市場(chǎng)變化有以下幾個(gè)方面。

第一是出險(xiǎn)房企救一批死一批之后，房地產(chǎn)的陣痛仍將持續(xù)一段時(shí)間，但國(guó)資能否出手托底仍在搖擺，這也是為什么恒大等企業(yè)仍在苦苦掙扎，畢竟地方城投目前的債務(wù)問(wèn)題也很?chē)?yán)峻。

第二是在新發(fā)展階段，一些城市的限購(gòu)政策都將逐步退出。房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，當(dāng)然，這也會(huì)有分化，核心城市如北上廣深以及杭州等城市的限購(gòu)將長(zhǎng)期存在，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。但三線(xiàn)及以下的城市限購(gòu)已經(jīng)沒(méi)有太大的必要了，各地都在爭(zhēng)奪人口，實(shí)則也是在爭(zhēng)奪機(jī)會(huì)與未來(lái)。

第三是房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)仍有，這里既有前面提到的小家庭化趨勢(shì)將延續(xù)，帶來(lái)新戶(hù)購(gòu)房需求增長(zhǎng)；還有經(jīng)濟(jì)板塊的分化，帶來(lái)的城市群人口的集聚，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛；更有持續(xù)的城市更新帶來(lái)的機(jī)會(huì)。目前我國(guó)30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬(wàn)戶(hù)家庭、81億平方米的住宅建筑面積。

城市更新以及租賃市場(chǎng)會(huì)成為拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新引擎，將會(huì)成為GDP增加值的重要貢獻(xiàn)力量。

因此，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在黃金二十年之后，即將步入大分化時(shí)代而非停滯期，區(qū)域的分化、城市的分化、房企的分化將持續(xù)，機(jī)會(huì)很多，關(guān)鍵在于把握。

第四是一些政策該來(lái)的都將到來(lái)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)將逐步制度化，以立法管理代替行政手段調(diào)控是大勢(shì)所趨。比如即將取消預(yù)售，重新實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。預(yù)售制是房地產(chǎn)上升期的產(chǎn)物，是時(shí)候退出預(yù)售制了。又比如房地產(chǎn)稅的立法、試點(diǎn)都是大勢(shì)所趨。

風(fēng)起于青萍之末。最近《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》等幾個(gè)重磅的政策，已經(jīng)說(shuō)明提振市場(chǎng)信心開(kāi)始動(dòng)了。

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