2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地高標(biāo)倉空置率分別達(dá)到15%、30.2%和50.2%。較大的新增體量引發(fā)市場擔(dān)憂：市場整體將長期供需失衡和租金下行？

世邦魏理仕近日發(fā)布專題報(bào)告《京津廊倉儲物流市場：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》（下稱《報(bào)告》）顯示，自2020年以來，京津廊高標(biāo)倉存量進(jìn)入加速增長期，2022年新增供應(yīng)量達(dá)260萬平方米，對應(yīng)當(dāng)年存量擴(kuò)容增速高達(dá)28%；2023-2025年年均新增供應(yīng)預(yù)計(jì)保持在210萬平方米。

圖表來源：世邦魏理仕

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，如果將北京、天津和廊坊作為一個整體市場來看，未來半年，倉儲物流領(lǐng)域出現(xiàn)空置率繼續(xù)上漲是大概率事件。但具體到子市場層面來看，新增供應(yīng)都集中在少數(shù)區(qū)域，比如北京市場新增供應(yīng)就集中在大興空港和平谷這兩個區(qū)域，其他區(qū)域幾乎沒有什么新增供應(yīng)。

“北京的倉儲物流地產(chǎn)市場的空置率在15%左右，是一個非常健康的狀態(tài)，只有個別新增供應(yīng)集中的子市場空置壓力會比較大。而天津和廊坊市場還有較多新增空置需要消化。”孫祖天說。

在去化壓力方面，細(xì)分至每個子市場，從現(xiàn)有空置面積和未來供應(yīng)（截至2025年底）來看，寶坻、廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、大興空港區(qū)、固安、平谷馬坊、安次高新區(qū)等區(qū)域的去化壓力較大。

圖表來源：世邦魏理仕

待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規(guī)模，北京經(jīng)開區(qū)、通州與馬駒橋協(xié)同，這些子市場的去化壓力最小；而順義其他子市場的未來供應(yīng)可有力補(bǔ)充順義空港，加強(qiáng)兩區(qū)整體的規(guī)模優(yōu)勢。

從需求來看，第三方物流、電商、批發(fā)零售、制造業(yè)、冷鏈?zhǔn)蔷┙蚶雀邩?biāo)倉需求的主要來源行業(yè)。電商和批發(fā)零售倉儲都具有需求面積較大、周轉(zhuǎn)率和時效要求高等特點(diǎn)，需綜合考量與重點(diǎn)消費(fèi)市場距離、交通便捷度、物業(yè)品質(zhì)和可選度、租金水平等條件，位于北京外圍及環(huán)京子市場因性價比優(yōu)勢而成為首選。此外，天津本地消費(fèi)市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

《報(bào)告》認(rèn)為，冷鏈租戶對交通便捷性、物業(yè)配電、環(huán)保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區(qū)域選擇空間極為有限，北京外圍及環(huán)京子市場因距離適中而高品質(zhì)物業(yè)可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費(fèi)市場、生鮮和醫(yī)藥進(jìn)口的口岸和集散中心，天津?qū)滏湷桥鋫}、港口倉和區(qū)域分撥需求都具有重要意義。