地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)下行，物業(yè)行業(yè)也受到波及，增速放緩，競爭越發(fā)激烈。但這也讓身在其中的企業(yè)得以將視線聚焦業(yè)務(wù)，回歸服務(wù)初心，并謀求多元發(fā)展。

“在這一新形勢下，越秀服務(wù)聚焦基礎(chǔ)做優(yōu)、增值做強、拓展做活的工作主題，各項業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。”在8月22日的中期業(yè)績發(fā)布會上，公司非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰業(yè)績會上總結(jié)道，越秀服務(wù)保持了經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)步的增長，營收凈利潤和管理規(guī)模等各項主要經(jīng)營指標(biāo)都取得了預(yù)期的成效。

報告期內(nèi)，秉持初心的越秀服務(wù)營業(yè)收入15.12億元，同比增長38.7%；實現(xiàn)盈利25.6億元，同比增長18.9%；股東應(yīng)占盈利2.48億元，同比增長17.5%；每股基本盈利0.16元。同期，越秀服務(wù)也保持了自身強勁的盈利能力，實現(xiàn)毛利率28.1%，凈利率17.0%，歸母凈利率16.4%，高于行業(yè)平均水平。

“下半年，越秀服務(wù)將繼續(xù)筑牢基本盤，加強對外拓展的力度，提升服務(wù)能力、經(jīng)營能力等，繼續(xù)為公司股東創(chuàng)造價值，成為一個讓客戶信賴的服務(wù)企業(yè)。”林峰表示。

在手現(xiàn)金充裕

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)公司向來被稱為“現(xiàn)金奶牛”。越秀服務(wù)是這一形象的生動代言。

截至2023年中期，越秀服務(wù)的總資產(chǎn)實現(xiàn)64.38億元，同比增長8.2%；股東應(yīng)占權(quán)益約為33.27億元，同比增長3.3%。其中，在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共46.2億元，較期初增長5.9%。這一現(xiàn)金持有量大約在物管行業(yè)中可位居前三。

越秀服務(wù)充裕的在手現(xiàn)金中有10億元系上市募集款項中計劃用于收并購的資金。林峰強調(diào)，越秀服務(wù)在收并購方面一直保持著積極的態(tài)度，但是在評判標(biāo)的時仍保持審慎，所涉標(biāo)準(zhǔn)包括標(biāo)的估值、收購價格、對管理濃度和密度的影響、未來增值經(jīng)營的潛力等。如此審慎的標(biāo)準(zhǔn)之下，越秀服務(wù)目前對該部分資金動用較少。

保存彈藥的同時，越秀服務(wù)也在用穩(wěn)健合理的方式推動現(xiàn)金流增長。林峰表示，公司會通過銀行把資金進(jìn)行集中管理，通過一些銀行定期存款協(xié)定，完成保本的資金安排。目前，資金年化收益率已從1.84%提高到了2.28%。

越秀服務(wù)資金利用另一個重要的方面即是大方的派息，回饋股東。據(jù)悉，越秀服務(wù)董事會建議宣派2023年中期股息每股人民幣8.1分，相當(dāng)于每股8.9港仙，派息比率高達(dá)50%。這也是越秀服務(wù)推進(jìn)了首次中期派息。

持續(xù)為投資者提供更多收益的底氣則是來自于越秀服務(wù)穩(wěn)健的規(guī)模增長。中報顯示，截至2023年6月30日，越秀服務(wù)擁有合約項目416個，總合約面積7749萬平方米，較期初增長9.8%；在管項目346個，總在管面積5876萬平方米，較期初底增長13.7%。

具體來看，越秀服務(wù)的項目涵蓋住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建等四個業(yè)態(tài)，在管面積分別占比分別為64%、11%、15%和10%，合約項目已覆蓋全國46個城市（含香港）。

有序的擴張造就了越秀服務(wù)區(qū)域布局的持續(xù)優(yōu)化。截至6月末，該公司手中約69%的在管面積分布于大灣區(qū)及華東地區(qū)，且近90%在管面積位于經(jīng)濟發(fā)達(dá)的一線、新一線及二線城市。高能級城市的項目在越秀服務(wù)帶來更高毛利率的同時，更成為未來增值服務(wù)持續(xù)提升的空間。

新零售收入大漲153%

越秀服務(wù)多項經(jīng)營指標(biāo)的上升得益于每項業(yè)務(wù)都的同步向上。

越秀服務(wù)的核心業(yè)務(wù)包括非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)。該兩項業(yè)務(wù)在2023年上半年分別實現(xiàn)12.11億元、3.01億元，同比增幅分別為49.4%、7.7%。

在占據(jù)整體營收超8成的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)板塊中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別實現(xiàn)收入4.58億元、3.52億元和4億元；后兩項業(yè)務(wù)較上年同期分別增長15.95%、105%和64.2%。

越秀服務(wù)將社區(qū)增值服務(wù)認(rèn)定為“第二曲線”，在今年上半年加大了探索力度，以謀求多元發(fā)展。越秀服務(wù)在這方向上的探索以堅持做深做透熟悉的業(yè)務(wù)為主。“因為業(yè)主的需求非常多元，相應(yīng)地，物管行業(yè)可以涉及到的增值服務(wù)類型也非常多，但在一些成熟的領(lǐng)域里持續(xù)深耕，才能更加高效、更有效益。”公司管理層指出。

在這樣的思路指導(dǎo)下，越秀服務(wù)目前搭建起了新零售、美居、經(jīng)紀(jì)、社區(qū)商業(yè)、智能化五大增值服務(wù)平臺，持續(xù)為社區(qū)開發(fā)具有特色的增值服務(wù)及產(chǎn)品，優(yōu)化集團(tuán)的供應(yīng)鏈，以提高客戶的生活質(zhì)量。

其中，新零售業(yè)務(wù)的主要是核心是圍繞業(yè)主的居家生活需求，包括服務(wù)、產(chǎn)品購買、家庭服務(wù)等各類需求。據(jù)公司管理層透露，例如家庭清洗等業(yè)務(wù)常受歡迎，單就該品類，盡管客單價不高，但需求量大，上半年的的營收就將近1000萬元。正是因為切中了客戶的需求，該業(yè)務(wù)板塊在報告期內(nèi)同比增長1.5倍至1.53億元。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也是許多物業(yè)公司都在摸索的板塊。越秀服務(wù)選擇在社區(qū)中持續(xù)深耕。“我們在自己的社區(qū)里開店，不會開到外面去。”公司管理層介紹，同時通過資產(chǎn)顧問為業(yè)主提供更多服務(wù)，贏得更多信任，獲取一手房源。隨著時間延長，信任感會加強，“業(yè)主有交易需求的時候，也能夠及時想到我們、信任我們、托付給我們。”得益于此，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在上半年也取得了約30%的增幅。“隨著我們鋪開的點越來越多，我相信未來在美居這一塊我們也會有比較大的增長。”

值得一提的是，智能化業(yè)務(wù)是越秀服務(wù)在今年上半年新增的板塊，專門協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行智能化設(shè)計施工。該業(yè)務(wù)板塊是越秀服務(wù)站在后端，拉動前端設(shè)計與建設(shè)，助力小區(qū)整體建設(shè)的提升。報告期內(nèi)，智能化業(yè)務(wù)為越秀服務(wù)帶來了五六千萬的收入，在培養(yǎng)自身能力的同時，更從外部獲取了超1億元的合同金額。“可以預(yù)見未來在這一業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展還是比較不錯的。”

千億規(guī)模目標(biāo)未改

借收并購快速實現(xiàn)規(guī)模擴張是過去幾年里物業(yè)行業(yè)最常見的戰(zhàn)略。但近兩年來，隨著房企相繼暴雷等事件的影響，盡管市場上的物業(yè)資產(chǎn)變多，但物業(yè)公司的擴張動作也變得謹(jǐn)慎起來。2023年以來，越秀服務(wù)尚未推進(jìn)過一筆大規(guī)模的收購。

越秀服務(wù)管理層表示，公司對收并購的態(tài)度其實很積極，但評判標(biāo)的時遵循審慎原則，上市以來，實際上接觸到的標(biāo)的并不少，既包括上市及未上市的企業(yè)，也包括暴雷的企業(yè)，“但我們不會為了收并購而去收并購”。

“收并購要看估值，以及日后的可持續(xù)性。”林峰指出，物管行業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理不會有很高的毛利，最主要是看日后的增值服務(wù)、圍繞業(yè)主的消費、衣食住行等方面是否會有潛力。而如果收并購做得不好，商譽減值造成的傷害非常大，會給公司盈利帶來非常重大的影響。

越秀服務(wù)仍是希望能找到與公司協(xié)同效益高的、有一定規(guī)模的、能夠提升公司管理密度和經(jīng)營質(zhì)量的標(biāo)的，同時可持續(xù)發(fā)展性比較高、財務(wù)規(guī)范和估值相對合理。

也正是由于收并購未能尋覓到妥帖的標(biāo)的，使得越秀服務(wù)在達(dá)成規(guī)模目標(biāo)方面仍有所掣肘。2021年6月登陸資本市場之初，越秀服務(wù)曾提出3年內(nèi)達(dá)到1億平米在管目標(biāo)。這其中有3000萬平方米原計劃應(yīng)來自“收并購”，但由于市場變化，目前的收并購有不少挑戰(zhàn)。

今年7月時，越秀服務(wù)將原財務(wù)總監(jiān)陳冬鵬調(diào)任為并購負(fù)責(zé)人。市場普遍猜測，越秀服務(wù)希望在收并購方面發(fā)力。

林峰也在業(yè)績會上回應(yīng)稱，公司高度重視收并購，希望能在收并購的談判、可行性研究、前期調(diào)研和摸查等方面匹配更有經(jīng)驗的人才，“陳冬鵬在會計金融方面有15年以上的經(jīng)驗，而且我們上市的時候他也深度參與了，他在收并購方面經(jīng)驗很豐富”。據(jù)透露，越秀服務(wù)目前已經(jīng)有并購標(biāo)的正在接觸中。

盡管能達(dá)成落地的成果尚較為有限，但林峰認(rèn)為，行業(yè)目前管理分散度還是高的，未來收并購的機會還存在，相信會向管理品質(zhì)好、有一定管理規(guī)模的企業(yè)歸攏。

收并購之外，越秀服務(wù)有多種渠道推動對新項目的拓展。例如在今年上半年約840萬平方米的新增在管面積中，有一半來源于越秀地產(chǎn)，另有37%來源于越秀集團(tuán)旗下農(nóng)牧板塊，此外還有許多新增的第三方拓展項目，實現(xiàn)了多維度管理規(guī)模的增長。

林峰表示，來自母公司及廣州地鐵交付項目都是超過原計劃的，自我拓展面積也是超過原來計劃的，“希望通過第三方拓展盡量縮短差距”，“力爭達(dá)到1億平方米”。