走在四個一線城市政策放松前列的廣州再放大招，解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

9月20日，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱“通知”），將廣州原有住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

自此，廣州有3個半?yún)^(qū)不再限購，剩5個半?yún)^(qū)還保持限購政策，從2010年開始的十區(qū)（彼時蘿崗和黃埔未合并）限購格局被打破。當(dāng)年10月15日，廣州市國土房管局正式公布商品房“限購令”，市轄十區(qū)(不含從化增城)執(zhí)行限購政策，廣州戶籍和常住非戶籍家庭(1年社保)限新購一套房，二套商貸首付比例不得低于五成。

2011年2月后調(diào)控逐步升級，明確常住非戶籍家庭需提供自購房之日起2年內(nèi)中的1年納稅證明，二套商貸首付比例不得低于六成。2013年11月，二套住房貸款首付比例上調(diào)至不低于70%，非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上社保。

2015年，在國家330政策(第二套住房首付比例下調(diào)至40%、公積金購買首套房首付款比例為20%)影響下廣州降低銀行利率降低首付，同時短暫執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。但在全國多個城市放開限購的背景下，四個一線城市都沒有解除限購。

2017年3月，為控制房價上漲勢頭，廣州進(jìn)一步提高限購條件，外地戶口社保年限由3年變?yōu)?年，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

歷經(jīng)13年后，廣州嚴(yán)格執(zhí)行的樓市限購政策轉(zhuǎn)向，其背景是房地產(chǎn)市場發(fā)生了明顯變化，市場成交長時間低迷。

今年8月末，廣州市率先宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，成為四個一線城市中政策放松的先行者。在首發(fā)“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，廣州樓市政策再次放松，將首套房貸利率降至LPR-10bp，已結(jié)清房貸的二套房首付比例降至三成，有一筆房貸在供的二套房首付比例降至四成，無論是購房門檻還是購房成本，廣州都已經(jīng)做到了四個一線城市中最低。

不過，政策很“給力”，市場卻“淡定”。新政之后幾天，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示，新政之后，廣深的購房意愿變動幅度、房價上漲預(yù)期均不及京滬。

具體來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺之后的三周，廣州新房成交量的增長幅度逐漸疲軟。合富研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地首周，廣州“中心”及“近郊”受政策帶動更明顯，新建商品住房成交環(huán)比上升16%和32%，遠(yuǎn)郊成交“失色”，全市新建商品住房整體成交量上升15%；新政第二周，廣州全市新房市場總體成交規(guī)模環(huán)比上升6%；第三周，成交規(guī)模則環(huán)比下滑6%。

對此，有房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，廣州購房者相對“務(wù)實”，市場一向“慢漲慢跌”，再加上廣州新房供應(yīng)量大，市中心房源供應(yīng)不少，而且廣州一、二手房價差不大，二手房“接盤者”難尋，樓市投資需求較弱，“打新”氛圍不濃，“廣州市場不及京滬，并不意外”。

還有業(yè)內(nèi)人士提及，相比其他幾個一線城市，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策之后，廣州首付比例降幅不算大，再加上購房、換房門檻原本就不算太高，在政策出來之前就已經(jīng)釋放了一部分購房需求，所以政策之后需求端釋放的量就不算大。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，廣州成為年內(nèi)第一個放寬購房條件的一線城市，開了先河，主要還是因為廣州的外圍區(qū)域去庫存壓力太大，限購條件放寬主要還是為了去庫存。

實際上，廣州新房市場的庫存量高企，是四個一線城市中新房庫存量最大的城市。中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月17日，北京、上海、深圳、廣州新房可售套數(shù)分別為8.6萬套、5.3萬套、5.1萬套、11萬套。

具體來看，廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前廣州新房市場的庫存消化周期高企，截至8月末，廣州全市新房庫存量1210.3萬平方米，去化周期16.6個月，海珠、天河、荔灣、越秀這幾個中心區(qū)的庫存去化周期也已超過11個月。