在一系列政策利好之下，上海樓市在2024年迎來了近十年政策最寬松的時(shí)期，市場逐步呈現(xiàn)出企穩(wěn)回穩(wěn)勢頭。

二手房市場火爆收官，在最后一個(gè)月網(wǎng)簽成交達(dá)到2.97萬套，創(chuàng)下了近四年來的最高水平；新房則由豪宅引領(lǐng)，走出獨(dú)立行情，多個(gè)樓盤開盤即罄，總價(jià)3000萬元以上一手高端住宅成交量在全國范圍內(nèi)占比超6成。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2024年，上海新房成交金額約5400億元、二手房成交金額近7500億元，位列百城之首。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，受利好政策影響以及購買力充足，2024年四季度上海已顯示出強(qiáng)勁的市場復(fù)蘇力，“止跌回穩(wěn)”的信號愈加清晰。

二手房成交量連創(chuàng)新高

“最近每個(gè)周末門店里都沒人了，大家都在外面帶看。”1月初，某大型連鎖中介在上海普陀區(qū)一門店的店長告訴記者，“每個(gè)門店有20多個(gè)人，一到周末就忙不過來。”

這是近期上海二手房市場的一個(gè)縮影。上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年該機(jī)構(gòu)的帶看客戶量達(dá)到了歷史新高，甚至比2020年的帶看量還增長了近50%。

2024年以來，上海樓市先后迎來了5月末的“527新政”，以及9月底的“滬七條”，釋放了包括放寬限購、下調(diào)首付比例和貸款利率、取消普宅和非普標(biāo)準(zhǔn)等一系列利好，上海樓市迎來了近十年政策最寬松的時(shí)期。

政策“組合拳”對二手房的成交起到了顯著的催化作用。

在“527新政”后，外地戶籍單身人士可在上海外環(huán)內(nèi)購買二手房，這促使2024年6月單月的二手房成交量大幅飆高，達(dá)到2.6萬套，環(huán)比上漲超4成，同比更是翻番，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了自2021年6月以來最高單月成交紀(jì)錄。

這一紀(jì)錄在四季度再被刷新。隨著“滬七條”政策進(jìn)一步降低社保繳納年限要求等，二手房在12月份的成交量達(dá)到了2.97萬套的高位。這不僅是2024年全年的單月成交新高，也創(chuàng)下了近四年來單月新高。

上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示，去年12月份的二手房成交非常活躍，尤其是單日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，共有10天的單日網(wǎng)簽量超過1000套，最高超1400套。整個(gè)四季度來看，成交量逐月攀升，11月、12月連續(xù)創(chuàng)出自調(diào)控以來的單月新高。

全年來看，上海鏈家的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年全年共成交二手房21.6萬套，同比增長21%，二手房的關(guān)注度持續(xù)回升，成交套數(shù)更是達(dá)到新房的3.7倍，是自2020年以來再次接近四倍。

成交量的持續(xù)走高，也帶動價(jià)格逐步企穩(wěn)。盧文曦分析，此前二手房掛牌量多，拋壓大，想要促成交易勢必要在價(jià)格上進(jìn)行讓步，信心上的失衡使得房價(jià)下行明顯，大部分房源的議價(jià)幅度在8.5折左右；而在“滬七條”后，議價(jià)空間明顯收窄，主流來到了9.4折、9.5折附近。

上述中介門店店長告訴記者，此前不少小區(qū)里曾經(jīng)有過一波著急出手的房東，比如著急套現(xiàn)炒股，會選擇低價(jià)出手，但“目前這些低價(jià)的房子已經(jīng)賣得差不多了”，當(dāng)前很多房東對后續(xù)行情有不少信心，給出的談價(jià)空間也明顯縮小。

克而瑞的監(jiān)測顯示，自2022年以來，上海二手房價(jià)格平均每個(gè)月下降約1%；而自2024年10月起，上海二手房市場持續(xù)升溫，成交價(jià)格跌幅逐步收窄，加之交易規(guī)模的放大，呈現(xiàn)出一定的筑底積極信號。

上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著2024年一系列的房地產(chǎn)財(cái)稅政策的效用顯現(xiàn)，新房與二手房的價(jià)差也日趨合理，二手房的交易規(guī)模逐步恢復(fù)，并有望在2025年得以保持，全年成交規(guī)模有望上行至25萬套左右。

高端住宅的“獨(dú)立行情”

“滬七條”不僅催化了二手房市場的表現(xiàn)，也推動新房在2024年末逐步走強(qiáng)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，上海新房成交建面超過82萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，翹尾收官。

全年來看，上海新房市場也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年上海共有約60個(gè)“日光盤”，涵蓋豪宅、改善類項(xiàng)目和剛需盤，多點(diǎn)開花。

位于上海奉賢新城的龍湖觀萃項(xiàng)目就在2024年9月的首次開盤實(shí)現(xiàn)“日光”，一個(gè)月后的二次開盤，認(rèn)籌率超200%，觸發(fā)積分。

不過，“日光盤”中的主力是豪宅項(xiàng)目，全年共有30余個(gè)，占據(jù)半數(shù)以上，多個(gè)豪宅的熱銷引發(fā)市場廣泛關(guān)注。2024年12月初開啟認(rèn)購的楊浦濱江的保利外灘序項(xiàng)目，共74套房源吸引了超530組客戶，認(rèn)購率達(dá)到727%，創(chuàng)下上海2024年度最高紀(jì)錄；同年9月末開盤的翠湖天地六期，單價(jià)高達(dá)21萬元/平方米、套均總價(jià)接近1.1億元，這樣的頂豪項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)“日光”，收金119.79億元。

不止于此，中海更是憑借旗下兩個(gè)豪宅項(xiàng)目在上海拿下了超600億元銷售額，實(shí)現(xiàn)斷層式領(lǐng)先。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，中海順昌玖里實(shí)現(xiàn)銷售額370億元，中海領(lǐng)邸創(chuàng)造銷售額約282億元，兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)分別為21.4萬元/平方米、14.2萬元/平方米。

上海豪宅市場的火爆在全國范圍內(nèi)亦是“一枝獨(dú)秀”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，上海總價(jià)3000萬元以上一手高端住宅成交套數(shù)達(dá)到2530套，占全國的比重達(dá)到61.6%。2024年前11個(gè)月，在全國單價(jià)15萬元以上高端住宅成交金額TOP10項(xiàng)目中，上海獨(dú)占9席。

受豪宅項(xiàng)目成交放量的影響，盡管2024年上海新房成交量同比減少約2成，但成交均價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，全年成交均價(jià)突破7萬元大關(guān)，達(dá)到76522元/平方米，上漲15.16%。

盧文曦表示，總價(jià)3千萬以上的房源共成交超2500套，同比增加169.71%，在全市新建商品住宅成交總量縮水的背后，這類產(chǎn)品走出獨(dú)立行情，其背后既有供應(yīng)增加的因素，也有產(chǎn)品本身的獨(dú)特性，比如翠湖天地六期、中海順昌玖里等項(xiàng)目都是核心地段的高品質(zhì)產(chǎn)品，而且沒有替代性。此外，2024年信貸政策相當(dāng)友好，給部分想買豪宅的客戶創(chuàng)造了很低的入市門檻。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海的樓市政策還有騰挪寬松的空間，例如限購的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、房貸利率的進(jìn)一步調(diào)整，以及利用城中村改造釋放更多需求等。

“在既定的政策框架下，上海還有‘安全墊’給樓市緩沖。”盧文曦認(rèn)為，在政策的呵護(hù)下，包括上海在內(nèi)的一線城市預(yù)計(jì)會進(jìn)一步夯實(shí)底部，先于其他城市實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)。

克而瑞指出，雖然新房整體成交量在縮減，但2024年得益于一系列政策的調(diào)整紅利，上海土拍熱度迅速攀升，出現(xiàn)了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這些反映了房企對上海市場的堅(jiān)定信心，預(yù)計(jì)這些優(yōu)質(zhì)地塊在2025年入市后，也將為市場注入強(qiáng)勁動力。