本期空降大V中國(guó)人民大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)助理教授葛雷的主要觀點(diǎn)：

①在國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在買房要是被認(rèn)定第二套房貸的話，貸款的難度、首付的支出、利息的支出都會(huì)大大提升，但是去掉這條認(rèn)房又認(rèn)貸的政策之后，我們（購買）改善性住房的難度會(huì)大大降低，這樣也會(huì)促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。

②提前還貸的人少了，銀行的自有資金會(huì)更多，未來有更多的資金去實(shí)施更好的房地產(chǎn)刺激性政策，進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)。

③我們的房地產(chǎn)并不是獨(dú)立的個(gè)體，你的房產(chǎn)和我的房產(chǎn)，其實(shí)價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，所以我們的金融機(jī)構(gòu)有責(zé)任和義務(wù)去保證房地產(chǎn)的安全。

沉浸式與資深大V“面對(duì)面”聊天，是加入Vlubhouse就可以輕松獲得的粉絲體驗(yàn)。

我們會(huì)不定期邀請(qǐng)一財(cái)號(hào)的大V空降Vlubhouse一財(cái)號(hào)粉絲群，大V將由他們聚焦的不同領(lǐng)域，全方位解答粉絲關(guān)于時(shí)事、消費(fèi)、金融、政策等一系列困惑。

第14期大V空降活動(dòng)中，我們邀請(qǐng)到了中國(guó)人民大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)助理教授葛雷，與Vlubhouse粉絲進(jìn)行了為時(shí)30分鐘的對(duì)談，來看看我們都聊了什么。

問題一：近兩個(gè)月中央及各地方的樓市的調(diào)控政策頻出。主要是通過調(diào)整購房資格、房貸利率、房貸杠桿等來影響市場(chǎng)供需。

主要有以下幾類政策：影響到房貸利率的有：LPR調(diào)降、存量房貸利率調(diào)降；影響到購房杠桿的有：下降首付比率，認(rèn)房不認(rèn)貸，以及部分放開限購等政策。以及剛剛最新消息，廣州市發(fā)布的優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限的政策，想請(qǐng)葛雷老師先綜合地聊聊這一系列“組合拳”：目前來看，國(guó)家近期出臺(tái)的政策對(duì)樓市的影響如何，持續(xù)到年底會(huì)是怎樣的情況？還可以有哪些政策接續(xù)？

葛雷：首先我們梳理一下這些房地產(chǎn)相關(guān)的政策，我們從九月以來看到已經(jīng)有30多條房地產(chǎn)相關(guān)的利好消息，我們以前說的“金九銀十”，也是我們一個(gè)非常大的利好。8月30號(hào)的時(shí)候，廣州、深圳這兩個(gè)城市首先執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”這個(gè)房地產(chǎn)政策，之后有一系列政策。

七月底其實(shí)已經(jīng)開始在宏觀層面上有政策動(dòng)向，接下來的就是具體的實(shí)施了。8月25號(hào)的住建部和中國(guó)人民銀行，還有國(guó)家金融監(jiān)督管理總局 ，他們強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)也是一城一策。地方政府有能力和義務(wù)去執(zhí)行這些優(yōu)惠政策。

（而且）這些政策的具體內(nèi)容其實(shí)我們應(yīng)該關(guān)注的，第一條就是認(rèn)房不認(rèn)貸，可能這條政策剛出來的時(shí)候，大家都不知道這個(gè)詞是什么意思，但是現(xiàn)在大家都可能有些了解了。

這個(gè)政策主要是對(duì)改善性購房的消費(fèi)者來說的，特別是在一線城市。以前我們要改善住房，賣掉第一套房，去貸款買第二套房，很容易被認(rèn)定為第二套住房。我們也知道，在國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在買房要是被認(rèn)定第二套房貸的話，貸款的難度、首付的支出、利息的支出都會(huì)大大提升，但是去掉這條認(rèn)房又認(rèn)貸的政策之后，我們（購買）改善性住房的難度會(huì)大大降低，這樣也會(huì)促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。

還有一條就是大家可能會(huì)就是忽略的、比較好的利好消息：存量房貸利率下調(diào)，有的人可能會(huì)認(rèn)為這個(gè)跟自己不相關(guān)，其實(shí)不然，這條政策其實(shí)是對(duì)我們大家都是有很好的利好。因?yàn)檫@條信息帶來的信息（量）比較多，我們之后也會(huì)就去詳細(xì)的講一下。

第三點(diǎn)可能是大家就是了解比較多的，降低首付款的門檻，這個(gè)政策主要是來于八月底中國(guó)人民銀行的一個(gè)文件，它把首套房的首付比例下調(diào)到了20%，然后把二套房的首付比率下調(diào)了30%，就是20%、30%是政府劃出來的一個(gè)底線，但是我們之前也說過是一城一策，不同的地區(qū)這個(gè)首付比率是不同的。

比如現(xiàn)有的，北京的首付比率現(xiàn)在就是在35%，二套是60%；上海也是在35%，第二套房是50%，對(duì)于一、二線城市來說，首付比率繼續(xù)下調(diào)的還是有一定空間的。

最后一點(diǎn)，大家可能現(xiàn)在討論的比較多的就是取消限購和限售，可能有的人也了解到，取消限購這個(gè)政策，在有些城市的非核心區(qū)，去年的時(shí)候已經(jīng)有這個(gè)政策了，但是今年9月1日到19日這個(gè)區(qū)間，我們已經(jīng)有了11個(gè)二線城市已經(jīng)全面取消限購了。比如說大家耳熟能詳?shù)纳蜿?、南京、大連、蘭州、青島，濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢，其中南京、沈陽、大連、武漢都是非常強(qiáng)的二線城市。未來，非核心區(qū)慢慢可能也會(huì)有這些政策的空間。

問題二：存量房貸利率調(diào)降，在9月25日正式落地。除了影響已經(jīng)在還房貸的購房者，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需會(huì)有什么影響嗎？

葛雷：首先，直接的就是會(huì)降低居民的房貸負(fù)擔(dān)，這個(gè)確確實(shí)實(shí)為大家直接帶來了福利，從而進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)然，我們知道，我們現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)是分不開的，所以進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)肯定對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的穩(wěn)定是有重要的影響。

第二點(diǎn)，也是非常重要的間接影響，就是提前還貸的購房者就會(huì)明顯下降?，F(xiàn)在根據(jù)一些銀行統(tǒng)計(jì)顯示，雖然政策沒有實(shí)施，提前還貸的購房者（數(shù)量）已經(jīng)在下降的過程中。提前還貸（行為的）減少，是對(duì)經(jīng)濟(jì)的又一個(gè)利好的方向，為什么呢？大家的資金不去提前還貸了，大家就有更多的流動(dòng)資金，有更多的流動(dòng)資金可以更好地促進(jìn)消費(fèi)。

同時(shí)可能有一點(diǎn)，大家可能是不太熟悉的話，提前還貸對(duì)于銀行來說是一個(gè)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行內(nèi)部都有專門的部門去監(jiān)控提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在我們降低存量房貸的利率，會(huì)對(duì)銀行的資金有很好的保護(hù)。提前還貸的人少了，銀行的自有資金會(huì)更多，未來有更多的資金去實(shí)施更好的房地產(chǎn)刺激性政策，進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第三點(diǎn)的話，就涉及到居民的負(fù)債了。這項(xiàng)政策可以降低居民負(fù)債，對(duì)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好的消息。大家都知道，房貸負(fù)債太高的話，就會(huì)產(chǎn)生違約，產(chǎn)生法拍房。而且法拍房會(huì)有很大的傳染性，所以降低利率，也是降低房地產(chǎn)個(gè)人負(fù)債和違約的風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很好的一個(gè)政策手段，這也是為我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體健康打入一劑強(qiáng)心針。

問題三：老師在一個(gè)很前沿的領(lǐng)域研究了多年，就是通過人工智能建模預(yù)測(cè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。想請(qǐng)老師向大家科普，AI是怎么監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？

葛雷：我們現(xiàn)在取得的進(jìn)度就是，（在）房地產(chǎn)價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)上，機(jī)器學(xué)習(xí)已經(jīng)比人強(qiáng)了。

預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格上，之前我跟大家講了很多東西，分析政策、分析價(jià)格，可能因?yàn)槲沂亲瞿Ｐ偷娜?，就?huì)列出很多詳細(xì)的因子，可能每個(gè)分析都說了五六個(gè)因子，但是人工智能模型可以分析上百個(gè)、上千個(gè)因子，而且好的分析師分析一處房產(chǎn)的漲跌的話，他可能需要比如十幾年的經(jīng)驗(yàn)，需要很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)性。但是對(duì)于人工智能模型來說，它可以分析全國(guó)可能上千萬套房產(chǎn)最近的走勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)某一處房產(chǎn)進(jìn)行精確地分析。

這樣的話，人一輩子學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，就是可能分析過幾百處房產(chǎn)，但是人工智能模型可以通過很短的時(shí)間去學(xué)習(xí)成百萬個(gè)相應(yīng)的房產(chǎn)，這樣的話，人工智能模型在預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格上面肯定是比人的要強(qiáng)多。

相對(duì)來說，你要是問人工智能模擬一處房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，它肯定預(yù)測(cè)的是比人準(zhǔn)。

為什么我們說，現(xiàn)在人工智能模型、房地產(chǎn)人工智能模型在當(dāng)下，特別是對(duì)我們這些房地產(chǎn)參與者、廣大的民眾特別重要呢？

這就是人工智能模型的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)，它可以很快地去分析成千上萬個(gè)房產(chǎn)。

相對(duì)房地產(chǎn)專家來說，他一天可以評(píng)估七到八個(gè)房產(chǎn)，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)專家可能效率會(huì)更高，可能評(píng)價(jià)十幾個(gè)房產(chǎn)。但是人工智能模型可以幾秒鐘分析比如幾萬個(gè)房產(chǎn)、幾十萬個(gè)房產(chǎn)，這對(duì)我們的金融機(jī)構(gòu)有特別有用。

因?yàn)槲覀冎?，我們的房地產(chǎn)并不是獨(dú)立的個(gè)體，你的房產(chǎn)和我的房產(chǎn)，其實(shí)它的價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，所以我們的金融機(jī)構(gòu)是有什么作用呢，它有責(zé)任和義務(wù)去保證房地產(chǎn)的安全。所以我們現(xiàn)在看到這些政策的具體執(zhí)行者也是這些各大金融機(jī)構(gòu)。

當(dāng)然，政策還是以宏觀為主，但是我們有了人工智能模型的話，我們就可以把銀行的所有的貸款后面跟著的、我們千家萬戶的房產(chǎn)的健康狀況都進(jìn)行掃描。

如果我們發(fā)現(xiàn)任何一處房產(chǎn)，或者某一個(gè)小地區(qū)的房產(chǎn)它有風(fēng)險(xiǎn)的話，我們就可以精確地去解決這處房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，微觀地為我們這些政策的執(zhí)行、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化和健康化提供了手段。

當(dāng)然了，利用人工智能模型去微觀地監(jiān)測(cè)每一處房產(chǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)，然后把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這種方法現(xiàn)在在國(guó)際上用的已經(jīng)比較多了，我們國(guó)家也在試著去用這種人工智能模型。

以上是葛雷為一財(cái)號(hào)粉絲帶來的獨(dú)家觀點(diǎn)分享。在下周，依然會(huì)有神秘嘉賓空降Vlubhouse一財(cái)號(hào)粉絲群，和大家進(jìn)行交流互動(dòng)，為粉絲帶來專屬的內(nèi)容。

Ta是誰？又會(huì)講點(diǎn)啥？謎底很快揭曉。

歡迎大家叫上小伙伴，入群一起交流。