我們最新的中國住房調(diào)查把脈市場(chǎng)情緒和居民預(yù)期。如何解讀本輪調(diào)查的宏觀啟示？

8月調(diào)查顯示，居民購房意愿和市場(chǎng)信心有所走弱，盡管政策持續(xù)放松

在最新的瑞銀中國住房調(diào)查中（調(diào)查時(shí)間為2003年8月7日—30日），更多受訪者感知到近期房地產(chǎn)政策放松加碼，房貸獲批難度降低，房貸利率有所下調(diào)。但在8月底之前的房地產(chǎn)放松措施均比較溫和且零散，本期調(diào)查顯示這些寬松政策未能重振市場(chǎng)情緒和購房意愿。受訪者未來兩年的購房意愿（受訪者占比）從2022年的30%和2023年3月的23%進(jìn)一步下滑至2023年8月的18%，為2015年以來的次低點(diǎn)。僅18%的受訪者表示比6個(gè)月前對(duì)購房更有信心（為調(diào)查歷史最低值），而受訪者對(duì)未來12個(gè)月的房價(jià)預(yù)期也有所走弱。本期調(diào)查顯示，受訪者仍對(duì)爛尾樓問題表示擔(dān)憂，居民提前償還按揭貸款的壓力依然存在。

9月以來市場(chǎng)情緒可能小幅改善

自8月底以來，政府加快放松房地產(chǎn)政策，下調(diào)了全國范圍內(nèi)最低首付比例和二套房的房貸利率下限，十多個(gè)二線城市取消限購，多個(gè)大城市（包括一線城市）執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸等房貸放松措施。我們認(rèn)為這些放松措施或有助于改善市場(chǎng)情緒，尤其是在一二線城市。高頻數(shù)據(jù)顯示9月主要城市房地產(chǎn)銷售仍疲弱（同比下跌25%），百強(qiáng)開發(fā)商合同銷售同比跌幅收窄至-29%；10月前10天主要城市房地產(chǎn)銷售同比跌幅收窄至-9%，不過節(jié)假日期間交易量清淡，房地產(chǎn)銷售是否企穩(wěn)還需進(jìn)一步觀察。

未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售有望逐步企穩(wěn)

受訪者表示收入增長和房地產(chǎn)政策放松（如下調(diào)首付比例和房貸利率、保交樓政策等）是短期提振市場(chǎng)情緒最重要的因素。調(diào)查顯示受訪者的收入增長在逐步修復(fù)、但尚未完成，約40%的受訪者預(yù)計(jì)明年收入將有所增加?？紤]到已出臺(tái)及未來預(yù)計(jì)出臺(tái)的房地產(chǎn)寬松政策，以及居民收入增長進(jìn)一步溫和修復(fù)，我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售將在低位逐步企穩(wěn)，2024年房地產(chǎn)活動(dòng)跌幅或有所收窄。對(duì)于全年平均增速，我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)銷售將下降10%左右，2024年進(jìn)一步下降5%左右，2023/24年新開工面積將下降25%/10%，房地產(chǎn)投資將下降10%/5%。

2023年8月最新一期中國住房調(diào)查。繼2023年一季度短暫反彈后，房地產(chǎn)活動(dòng)在二季度和三季度初大幅走弱，拖累整體經(jīng)濟(jì)增長復(fù)蘇。自2022年11月起房地產(chǎn)寬松政策逐步出臺(tái)，7月的政治局會(huì)議設(shè)定了更為積極的政策基調(diào)。隨著政策放松加碼，最新的居民購房意愿和信心如何？居民是否依然擔(dān)心爛尾樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是否仍計(jì)劃提前償還按揭貸款？影響市場(chǎng)情緒的主要因素有哪些？最新的UBS Evidence Lab中國住房調(diào)查通過采訪2,500位受訪者，就上述問題提供了一手信息和證據(jù)。需注意的是本輪調(diào)查時(shí)期為8月7日—30日，而自8月底開始房地產(chǎn)政策放松節(jié)奏明顯加速，本次調(diào)查或無法完全體現(xiàn)目前最新的市場(chǎng)情緒。

8月購房意愿和信心走弱…計(jì)劃未來兩年購房的受訪者占比從2023年3月的23%和2022年8月的30%進(jìn)一步下滑至2023年8月的18%。實(shí)際上，這是我們自2015年開展該調(diào)查以來的次低點(diǎn)，僅高于2021年9月的11%。無購房計(jì)劃的受訪者占比升至46%，創(chuàng)歷史新高（與2020年4月相同）。與之類似，與6個(gè)月前相比，僅18%的受訪者表示對(duì)購房更有信心，是2015年下半年以來的最低點(diǎn)。市場(chǎng)情緒低迷也反映在房價(jià)預(yù)期上，29%的受訪者預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房價(jià)將下跌，超過預(yù)計(jì)房價(jià)將上漲的受訪者占比（25%）。總體而言，購房意愿下降、信心下滑和房價(jià)預(yù)期走弱表明此次調(diào)查期間（8月7日—30日）受訪者情緒較此前調(diào)查更加低迷。

盡管更多受訪者感知到房地產(chǎn)政策放松。自2022年11月起房地產(chǎn)政策逐步放松，7月的政治局會(huì)議設(shè)定了更為積極的政策基調(diào)。我們的調(diào)查顯示2023年8月有更多受訪者感知到近期房地產(chǎn)政策有所放松，是2018年該問題設(shè)立以來的最高水平，同時(shí)更多潛在購房者表示他們計(jì)劃購房的城市放松了房地產(chǎn)政策。但在8月底之前，中國房地產(chǎn)放松措施較為溫和且零散，截至8月我們本輪調(diào)查時(shí)并未能重振市場(chǎng)情緒和購房意愿。2023年3月至8月全國住宅銷售下滑25%（經(jīng)季調(diào)后的銷售面積）。70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量從3月的5個(gè)上升至8月的52個(gè)。

本輪調(diào)查結(jié)束后，9月至今市場(chǎng)情緒或小幅改善。自8月底以來，房地產(chǎn)政策放松明顯加速，包括全國范圍內(nèi)下調(diào)最低首付比例和二套房的房貸利率下限，十多個(gè)二線城市取消限購，以及放松多個(gè)大城市（包括一線城市）落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等房貸放松措施。近期，廣州市取消了部分區(qū)域的限購政策，并放寬了非本市戶籍居民的購房資格要求。我們認(rèn)為這些放松措施應(yīng)有助于提升市場(chǎng)情緒，尤其是在一二線城市。高頻數(shù)據(jù)顯示，9月主要城市房地產(chǎn)銷售仍疲弱（同比下跌25%），百強(qiáng)開發(fā)商合同銷售同比跌幅收窄至-29%；10月前10天主要城市房地產(chǎn)銷售同比跌幅收窄至-9%，不過節(jié)假日期間交易量清淡，房地產(chǎn)銷售是否企穩(wěn)還需進(jìn)一步觀察。

房貸審批要求放松，房貸利率下降。得益于過去幾個(gè)季度房地產(chǎn)政策放松，86%的受訪者表示房貸更易獲批（2023年3月為85%，2022年8月為79%），創(chuàng)2015年開展調(diào)查以來的新高。平均審批時(shí)間也從2023年3月的3.5周和2022年8月的3.7周縮短至3.4周。對(duì)于過去6-12個(gè)月內(nèi)買房的受訪者，45%的受訪者表示申請(qǐng)了房貸，該比例進(jìn)一步回升（2023年3月為43%）。在過去一年中貸款買房的200多位受訪者中，41%的受訪者表示房貸利率低于4%，14%的受訪者表示房貸利率低于3.5%，占比均高于之前水平（2023年3月分別為35%和10%）。與之對(duì)應(yīng)，過去兩年銀行新增房貸平均利率下降，2023年6月降至4.11%（較2021年12月下降152個(gè)基點(diǎn)）。隨著近期下調(diào)首付比例下限和二套房房貸利率下限，我們認(rèn)為居民購房的可負(fù)擔(dān)能力有望持續(xù)提升。

提前還貸仍在持續(xù)，但近期存量房貸利率下調(diào)或有助于減輕提前還貸壓力。8月調(diào)查中，36%的受訪者表示計(jì)劃提前償還按揭貸款，高于2023年3月的27%，與一年前水平相近，表明提前還貸的壓力依然存在。存量房貸利率較高仍是主要原因，盡管選擇該原因的受訪者占比低于2023年3月（分別為66%和73%）。得益于政府下調(diào)房貸利率的努力，60%的房貸持有人表示過去6個(gè)月其存量房貸利率有所下降，盡管到目前為止僅小幅下降（三分之一受訪者表示降幅不到10個(gè)基點(diǎn)）。中央相關(guān)部委于8月31日要求銀行下調(diào)存量房貸利率，據(jù)估算，涉及利率調(diào)整的房貸規(guī)?？蛇_(dá)25萬億元、平均利率下降幅度為0.8個(gè)百分點(diǎn)。在本期調(diào)查中，約一半（49%）的受訪者表示若房貸利率大幅下調(diào)，他們可能不會(huì)提前還貸。因此我們認(rèn)為近期的房貸利率下調(diào)應(yīng)有助于降低未來幾個(gè)季度提前還貸的壓力。

對(duì)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂仍未消除。在政府出臺(tái)化解爛尾樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的措施一年后，截至今年8月，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目的住房交付率超過60%。本期調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者依然擔(dān)憂爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，61%的受訪者表示更傾向于購買已經(jīng)完工的住房、而非在建住房，與2023年3月的調(diào)查水平（62%）基本一致，遠(yuǎn)高于一年前水平（48%）。另外，如果已購買住房項(xiàng)目爛尾，更多受訪者會(huì)考慮暫停還貸（52%，2023年3月為44%）。我們認(rèn)為相關(guān)政策和信貸支持需進(jìn)一步加碼，以保障爛尾樓項(xiàng)目的順利交付，從而提振市場(chǎng)情緒。

收入增長和政策放松是提振市場(chǎng)情緒最重要的因素。過去6個(gè)月提升受訪者信心的前三大因素是政策放松，包括下調(diào)房貸利率（30%的受訪者）、放松限購（24%）、下調(diào)首付比例（23%），政府發(fā)放現(xiàn)金或補(bǔ)貼（23%），以及升職/加薪（23%）。朝前看，升職/加薪（30%）是提升信心的首要因素，其次是下調(diào)房貸利率（27%）和下調(diào)首付比例（26%），而對(duì)未完工/爛尾項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂（28%）是抑制受訪者信心的最主要因素。因此，收入增長和政策放松（下調(diào)首付比例和房貸利率、保交樓政策等）是短期提振市場(chǎng)情緒最重要的因素。

受訪者對(duì)未來一年的收入預(yù)期基本穩(wěn)定。從凈占比來看，過去12個(gè)月收入增加的受訪者占比基本穩(wěn)定在29%（38%的受訪者表示收入增加，10%的受訪者表示收入減少），2023年3月為30%，高于2022年8月的24%。更重要的是，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月收入將增長的受訪者凈占比保持在41%（47%的受訪者預(yù)計(jì)收入將增加，6%的受訪者預(yù)計(jì)收入將減少），略低于2023年3月的43%，但明顯高于2022年8月的32%。表示收入已增加以及預(yù)計(jì)收入將增加的受訪者占比均低于2021年9月調(diào)查水平。本期調(diào)查結(jié)果表明，居民收入增長在逐步修復(fù)，但修復(fù)尚未完成，這與我們2023年7月開展的中國消費(fèi)者調(diào)查和宏觀層面的數(shù)據(jù)相符。國家統(tǒng)計(jì)局居民收入調(diào)查顯示，低基數(shù)帶動(dòng)二季度居民實(shí)際可支配收入同比增速從一季度的3.8%升至8.4%，但2022-23兩年平均增速放緩至4.4%，仍遠(yuǎn)低于疫情前2018-19年的6%-7%。此外，2023年上半年城鎮(zhèn)居民的超額儲(chǔ)蓄并未出現(xiàn)釋放下降、而是仍在持續(xù)攀升，拖累了消費(fèi)復(fù)蘇。

未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售有望逐步企穩(wěn)。本期調(diào)查顯示，2023年8月市場(chǎng)情緒和居民購房意愿走弱。本期調(diào)查結(jié)束后，自8月底開始房地產(chǎn)政策放松明顯加速，我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將出臺(tái)更多的放松政策。更多二線城市或?qū)⑷∠蚍潘上拶彙⑾抡{(diào)首付比例要求和房貸利率。在廣州之后，其他一線城市可能也小幅放松房地產(chǎn)限制措施。我們認(rèn)為政府需為房地產(chǎn)開發(fā)商和爛尾項(xiàng)目提供更多信貸支持。本期調(diào)查顯示，收入增長和政策放松是提振信心的關(guān)鍵。在已經(jīng)出臺(tái)和預(yù)計(jì)出臺(tái)的房地產(chǎn)寬松政策的帶動(dòng)下，市場(chǎng)情緒有望出現(xiàn)改善；居民收入可能進(jìn)一步溫和修復(fù)，但預(yù)計(jì)增速仍將低于疫情前?？傮w而言，我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售將在低位逐步企穩(wěn)，2024年房地產(chǎn)活動(dòng)跌幅將收窄。對(duì)于全年平均增速，我們預(yù)計(jì)2023年全國房地產(chǎn)銷售將下降10%左右，2024年進(jìn)一步下降5%左右，2023/2024年新開工面積將分別下降25%/10%，房地產(chǎn)投資將分別下降10%/5%。

（汪濤為瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；張寧為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融科技研究中心主任）