大家好，我是北京交通大學經(jīng)濟管理學院的教授，阮加。

2023年9月我在《第一財經(jīng)一財號》發(fā)表一篇短文談“房地產(chǎn)的結構性短缺與結構性過剩并存”問題，引起共鳴，登上熱搜第一，被40多家媒體轉載，超1.5億的閱讀量。

今天我們繼續(xù)來聊聊房地產(chǎn)。

2023年12月1日《百城價格指數(shù)報告》，百城二手房均價已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，同比跌幅擴大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百強房企中已經(jīng)發(fā)生資不抵債、流動性困難的有42家。

面對房地產(chǎn)行業(yè)的困難，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會在2023年11月17日聯(lián)合召開金融機構座談會，重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房企“不惜貸、不抽貸、不斷貸”。

今天想聊的第一個問題：房價，越低越好嗎？

這個問題沒有標準答案，只說幾個事實。

事實1，房價穩(wěn)中有升的地方多經(jīng)濟繁榮，房價持續(xù)下降的地方暫時差強人意。

國內外都一樣。

如中國。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)也是過去三十年房價上升最多的地方，而房價最便宜的地方是經(jīng)濟相對落后的地方。房價很低的地方就業(yè)機會也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房價高的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

一線城市人均收入較高，在國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重，也是中國房價最高的地方。

在經(jīng)濟落后的地方，有很多遺棄村落，那里舊房子的價格幾乎為0。

如美國，在平均房價上，舊金山是底特律的14倍。舊金山是高科技企業(yè)的重鎮(zhèn)有谷歌、蘋果、Facebook，英特爾，甲骨文等等，底特律則是日漸衰落的城市。

再如日本。1990年后東京房價下跌伴隨著“日本失去的30年”，反之，日本經(jīng)濟、金融好轉的時候房價也是穩(wěn)步上升的。

那段時期，日本需求萎縮，物價低迷，房價、股價下降。

1990年日本經(jīng)濟總量是中國的7.9倍，而33年后的今天，日本經(jīng)濟總量不到中國四分之一。

事實2，買房，不可能是因為預期房價下降。普通老百姓之所以買房大多是因為預期房價上升，否則，租房同樣可以解決居住問題。

大家一定還記得前幾年房價快速上升期間很多樓盤開盤需要排隊、抽簽購買，而今天的房價下跌期間一些房子無人問津。

對于房價，大多數(shù)人是言不由衷的。買房前，很多人“希望房價下降”，但是，買房后，這些曾經(jīng)“希望房價下降”的人則變成“希望房價上升”，即，希望自己的房子價格上升。

普通大眾不會希望自己的房子價格下跌。

事實3，“認房不認貸”并沒有取得如意的效果，原因同樣在于對房價的預期上，而且，三季度末中國房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)有記錄以來的同比下降。

如果預期房價下跌，誰還愿意買房？誰還敢貸款買房？

相反，如果堅定預期房價上升，誰不愿意買房？誰不敢貸款買房？

事實4，人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調查》表明，中國戶均住房資產(chǎn)187萬元，占總資產(chǎn)比重為59%。如果房價大幅下跌，普通老百姓的財產(chǎn)損失最大，例如，城鎮(zhèn)房價平均下降10%相當于每個家庭的資產(chǎn)減少18.7萬元。

公眾消費與投資主要取決于他們的資產(chǎn)總量，次要取決于當期收入。資產(chǎn)下降，當然會抑制消費、抑制投資。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房價下降、股價下降導致消費不振、投資不振”的實例。

事實5，貸款買房后“資不抵債”，不是因為“債”增多了，而是因為“資”減少了，是因為房價下降后資產(chǎn)減值導致的。

比如，首付100萬貸款900萬買一套1000萬的房子后，房價從1000萬下降到800萬，買房人的自有資產(chǎn)首付100萬虧損殆盡，還資不抵債100萬元，在這里，“債”沒有增加，資不抵債，是因為“資”減少了。

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)截至2023年12月3日的數(shù)據(jù)顯示，中國失信被執(zhí)行者達854萬人，比2020年初的570萬人增加近50%。房價、股價等資產(chǎn)價格下降，是很多人、很多企業(yè)包括房企資不抵債的主要原因。

事實6，A股市值超過40%與房地產(chǎn)直接或間接相關，例如，我國商業(yè)銀行目前的房地產(chǎn)貸款余額超過50萬億，房產(chǎn)成交量與家電銷售直接相關，等等。

從歷史維度看，當房價、股價同時持續(xù)下降時，暫未有經(jīng)濟能夠保持繁榮的先例。

所以今天想談的第二點是經(jīng)濟繁榮與房地產(chǎn)繁榮相輔相成

我們每天都要住房子。

對于大多數(shù)家庭來說，房子是家里最大的一筆資產(chǎn)。

無論是經(jīng)濟發(fā)達國家還是經(jīng)濟落后國家，房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)。中國也不例外。

改革開放四十年來，房地產(chǎn)的繁榮讓國人的居住條件大幅度改善。在當前，促進經(jīng)濟繁榮與房地產(chǎn)繁榮建議采取如下措施。

措施1，幫助房企“保交樓”，防止出現(xiàn)爛尾樓，是政策底線，是當前最大的百姓民生。

防止出現(xiàn)爛尾樓的主要目的不是救房地產(chǎn)企業(yè)，是為了防止眾多的買房者出現(xiàn)慘重損失：花掉幾代人的積蓄，貸了很多款，但沒得到房子；也是為了防止大規(guī)模出現(xiàn)銀行的爛賬、壞賬，防止房地產(chǎn)市場風險外溢成為經(jīng)濟風險、金融風險。

措施2，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。

這也是市場經(jīng)濟的基本要求。

經(jīng)濟城市、文化中心、候鳥旅游城市、休閑養(yǎng)老地、人口大量外遷的鄉(xiāng)村，每個地方的情況都不同，不建議全國執(zhí)行一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策。自由交易才可以有效提升全國住房的使用效率。

鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉(xiāng)結合部、小城市、鄉(xiāng)村養(yǎng)老，增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。

措施3，增加高房價城市的住房供給，抑制房價過快上漲。

增加高房價城市的住房供給需要從多個方面入手，包括土地供應、新住房建設、舊城改造，等等。只有綜合施策，才能有效增加高房價城市的住房供給，緩解高房價城市居民的買房壓力。

措施4，維護整體房價穩(wěn)中有升的預期，激發(fā)購房欲望。

央行行長潘功勝在2023年11月28日引述標準普爾的報告稱：“中國房地產(chǎn)價格已接近見底。”

提示房價見底也是建立房價將上升或不再下降的預期，這個預期如果被公眾接受，也能激發(fā)購房欲望。

措施5，正常情況下，貨幣政策是經(jīng)濟繁榮與蕭條的主要控制變量。

穩(wěn)健的貨幣政策，要對最新宏觀經(jīng)濟狀況采取迅速、明確、肯定的應對措施。

對于今天的經(jīng)濟形勢來說，降息，降低資金成本是重要的貨幣政策選項。

目前中國的人均GDP不到美國的五分之一，中國還有20年以上年均經(jīng)濟增長8%以上的潛力。

過去的一年里，人民幣降息0.2%左右，相對于經(jīng)濟形勢來說這個降息步伐太小。

2023年12月9日公布的2023年11月最新全國居民消費價格指數(shù)（CPI），同比、環(huán)比雙雙下降0.5%，同比創(chuàng)下三年來最大降幅。

對于今天的經(jīng)濟形勢來說，降息，降低資金成本，是迫切的貨幣政策選項。如果沒有出現(xiàn)＋3.5%以上的通貨膨脹，人民幣需要以堅定的步伐大幅度降息。

降息，同時會促進消費和投資，不僅會降低購房者的資金成本，更有利于整個實體經(jīng)濟，有利于全社會的勞動就業(yè)。

房價是復雜的經(jīng)濟問題，也是復雜的社會問題。長期在維護收入增長、資產(chǎn)增長、消費繁榮的均衡方面，是宏觀經(jīng)濟管理部門重中之重的工作。

讓思想自由飛翔，我在一財號等你。

 

此為第一財經(jīng)一財號2023“年度財經(jīng)思想者”盛典上財經(jīng)思想者演說原稿。

（本文內容僅代表作者本人觀點）