“一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲。”近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在70城房?jī)r(jià)指數(shù)的解讀中，用了“繼續(xù)”一詞，而這被市場(chǎng)認(rèn)為是一線城市樓市企穩(wěn)的信號(hào)。

具體來看，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%；一線城市二手住宅銷售價(jià)格也環(huán)比上漲0.1%，其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%。第一財(cái)經(jīng)了解到，近期滬深兩城樓市活躍，帶看量已恢復(fù)至去年四季度的高位水平，上海有樓盤將漲價(jià)銷售，深圳則有樓盤認(rèn)籌倍數(shù)超過3倍，二手房市場(chǎng)上，業(yè)主的預(yù)期也在增強(qiáng)，低價(jià)房源正在消耗。

另外值得注意的是，1月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。其中，南京、成都新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位。第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，均與改善類住宅需求釋放有關(guān)，近期南京有樓盤漲價(jià)2%左右出售，成都有區(qū)域的新房去化周期低于3個(gè)月，因此也帶動(dòng)了該區(qū)域的二手房成交。

滬深樓市穩(wěn)步回升

一線城市可謂“熱點(diǎn)恒熱”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。

在上海，已有新開項(xiàng)目釋放出了漲價(jià)的信息。記者了解到，華潤(rùn)置地位于上海寶山區(qū)的一項(xiàng)目二批次將漲價(jià)入市。“二批次大概漲價(jià)5000元/平方米，”有意向購(gòu)房者向記者透露，“銷售表示二期有所升級(jí)，比如外立面、精裝標(biāo)準(zhǔn)等。”

整體來看，1月份的上海市場(chǎng)受春節(jié)假期等影響，新房供應(yīng)量銳減7成，而成交則環(huán)比僅縮減約4成，成交面積同比小幅上漲5.59%。同時(shí)，入市新盤表現(xiàn)亮眼，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，有兩個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制，且開盤當(dāng)天即告售罄。

節(jié)后，上海市場(chǎng)穩(wěn)步回升。上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年第7周（2月10日—16日）新房共成交480套，環(huán)比增長(zhǎng)65%。

二手房方面則保持強(qiáng)勁的恢復(fù)勢(shì)頭。1月，上海二手房成交量穩(wěn)定在1.6萬(wàn)套左右，較去年春節(jié)同期上漲約147%。另?yè)?jù)上海鏈家，2025年第7周（2月10日—16日），上海二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)190%，帶看量環(huán)比增長(zhǎng)142.6%，節(jié)后第二周，已經(jīng)看到較強(qiáng)的恢復(fù)勢(shì)頭。

“帶看量已經(jīng)基本恢復(fù)到節(jié)前的水平，即相當(dāng)于去年四季度的高位水平。成交量亦達(dá)到節(jié)前水平，特別是上周日的成交，較節(jié)前周日增長(zhǎng)了28%，預(yù)計(jì)成交勢(shì)頭將延續(xù)至小陽(yáng)春。”上海鏈家首席分析師楊雨蕾表示。

深圳樓市活躍度則自2024年10月以來即一直保持在較高水平。根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房、二手房網(wǎng)簽量分別為3969套、4554套，相比去年同期同比增長(zhǎng)了122%、32%。

春節(jié)后深圳樓市快速回暖，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（2月10日～2月16日）樂有家門店二手住宅看房量環(huán)比上漲50%，一手住宅看房量環(huán)比上漲165%，上周末一二手住宅看房量均恢復(fù)至去年10月最高峰水平。

從購(gòu)房群體來看，剛需是近期深圳二手房市場(chǎng)上的主要力量。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，春節(jié)后七天成交的二手房中，剛需房源占絕對(duì)主流，總價(jià)300萬(wàn)以下的占比高達(dá)55%。值得注意的是，總價(jià)較低的低價(jià)房源也在減少，以近期成交活躍的小區(qū)蘋果園為例，中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，32平方米的戶型，2025的成交價(jià)格在170萬(wàn)元以上，而在去年上半年，該戶型的成交價(jià)沒有超過160萬(wàn)元的記錄。

樓市成交活躍，賣房的業(yè)主也積極掛牌房源。經(jīng)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月10日，深圳全市共有6.03萬(wàn)套有效二手房源在售，一周內(nèi)增加了2212套。

從二手房掛牌價(jià)格來看，業(yè)主的預(yù)期也在增強(qiáng)。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月深圳43.2%的二手房源價(jià)格上漲，相較1月提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。不過整體來看，漲價(jià)房源漲幅有限，更多是企穩(wěn)。

業(yè)主信心增強(qiáng)也體現(xiàn)在議價(jià)空間上。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，深圳二手房的議價(jià)空間連續(xù)2周維持在10%左右，且有小幅收窄趨勢(shì)，較2024年最高13.3%的議價(jià)空間降低了不少。

值得一提的是，2025年以來，深圳次新房小區(qū)（樓齡5年以內(nèi)）的成交價(jià)漲幅較大。深圳貝殼研究院調(diào)查顯示，深圳次新小區(qū)的掛牌業(yè)主大多較為強(qiáng)勢(shì)，掛牌均價(jià)高于全市掛牌均價(jià)，2025年，深圳新房庫(kù)存下降，部分原打算購(gòu)買新房的置業(yè)者轉(zhuǎn)向次新小區(qū)，令該市場(chǎng)熱度進(jìn)一步上升，最終也帶動(dòng)了成交均價(jià)的快速上漲。2025年1月份，深圳次新小區(qū)成交均價(jià)環(huán)比上漲5.5%，超過全市漲幅3.6%。

新房市場(chǎng)上，得益于10月以來樓市新政落地，成交量大增，深圳新房庫(kù)存壓力確實(shí)得到一定程度緩解。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，截至今年1月，深圳新房市場(chǎng)去化周期降至9.83個(gè)月，新房去化周期已連續(xù)五個(gè)月下降。

新房庫(kù)存大幅縮短的同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)近期也活躍起來，出現(xiàn)高認(rèn)購(gòu)樓盤。位于深圳北站的中洲迎璽開盤88折，屬于新規(guī)后的產(chǎn)品，項(xiàng)目近日完成登記，據(jù)悉，780套房源共有2990批客戶參與搖號(hào)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，一線城市已經(jīng)達(dá)成了止跌回穩(wěn)的階段性目標(biāo)，因?yàn)槟壳皝砜?，一線城市已有連續(xù)3-4個(gè)月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，加上二手房的成交量處于一定高位，基本上止跌的趨勢(shì)已經(jīng)明確。

二三線城市結(jié)構(gòu)性上漲

一線城市之外，多個(gè)二線城市的新房?jī)r(jià)格也開始出現(xiàn)上漲的跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有24個(gè)，其中房?jī)r(jià)指數(shù)上漲TOP5是南京、成都、上海、寧波和武漢。其中，南京、成都新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位；寧波緊隨其后，漲幅約0.6%；武漢、無(wú)錫上漲0.5%。

克而瑞指出，1月份，二線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，是2023年6月以來首次上漲。1月作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，二線城市迎來時(shí)隔19個(gè)月的首次環(huán)比上漲實(shí)為不易。

具體來看，多個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)化特征。據(jù)武漢當(dāng)?shù)啬硣?guó)資開發(fā)商內(nèi)部人士透露，該公司旗下項(xiàng)目所在板塊總體上保持著穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)來看則是結(jié)構(gòu)性上漲。“實(shí)現(xiàn)成交的項(xiàng)目，位于更好區(qū)位，價(jià)格本身相對(duì)較好；而依賴降價(jià)的項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的成交，滯銷的還是滯銷，所以造成了當(dāng)前的價(jià)格走勢(shì)”。

經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整的鄭州，1月份的房?jī)r(jià)指數(shù)也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.3%。“目前直觀感受上，市場(chǎng)形勢(shì)還不錯(cuò)。”某央企華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)主要是因?yàn)槭袌?chǎng)上多是改善盤，帶動(dòng)了價(jià)格，剛需被分流到二手房市場(chǎng)。

“因?yàn)榇饲班嵵菔幸?guī)劃要求主城區(qū)出讓土地容積率不超過2.5，高度不超80米，這基本上就只能做改善類項(xiàng)目了”。上述央企內(nèi)部人士稱。

南京市場(chǎng)的走勢(shì)也是受到近期入市高端項(xiàng)目的影響。有南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，最近房?jī)r(jià)上漲主要因?yàn)槎鄠€(gè)河西區(qū)大平層入市。“整體來看，新房市場(chǎng)由于庫(kù)存量減少，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格企穩(wěn)。”

一房地產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，近期南京多個(gè)住宅項(xiàng)目漲價(jià)，以1月銷售排名靠前的招商金陵序項(xiàng)目為例，該樓盤位于河西板塊，2024年12月末二次開盤后價(jià)格較首次開盤漲了2%左右。另外雨花臺(tái)區(qū)的建發(fā)璞云項(xiàng)目、保利荷雨臻月項(xiàng)目，則因?yàn)榘鍓K內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目去化完畢，或者可選樓層變少，因此也上調(diào)了銷售價(jià)格。

將南京市場(chǎng)的時(shí)間線拉長(zhǎng)來看，當(dāng)?shù)匾延衅蠓€(wěn)的跡象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2024年前9月，南京商品住宅銷售面積僅290萬(wàn)平方米，較2023年同期降幅超4成，成交規(guī)模大幅收縮，明顯高于其他二線城市，陷入市場(chǎng)深度調(diào)整。但自2024年11月起至今的三個(gè)月里，南京新房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，漲幅分別為0.1%、0.6%、0.7%?？硕鹫J(rèn)為，今年1月份南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑，代表以南京為主的前期經(jīng)歷市場(chǎng)深度調(diào)整的二線城市，未來或?qū)㈤_啟一輪修復(fù)行情。

去年10月以來，成都樓市明顯回暖。克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從日均成交這一單項(xiàng)指標(biāo)來看，今年1月成都新房日均成交量?jī)?yōu)于去年同期。值得一提的是，成都核心區(qū)新房庫(kù)存逐漸見底，截至1月底，按近三個(gè)月流速計(jì)算新房庫(kù)存去化周期，武侯區(qū)約為2.38個(gè)月，錦江區(qū)約為2.41個(gè)月。天府新區(qū)的庫(kù)存去化周期也僅4.18個(gè)月。

成都的新房?jī)r(jià)格回升也受核心高端改善項(xiàng)目熱銷影響。從各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)來看，1月錦江區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)十分亮眼，首次突破4萬(wàn)元大關(guān)，均價(jià)達(dá)到41630元 /平方米，而錦江區(qū)房?jī)r(jià)上漲，得益于區(qū)域內(nèi)高端住宅的成交，其中，套均總價(jià)千萬(wàn)的仁和春天29號(hào)院，金茂璞逸錦江，金融城交子縵華三個(gè)項(xiàng)目，均是區(qū)域內(nèi)主力成交項(xiàng)目，1月銷售了30套。

另外，外圍的郫都區(qū)和雙流區(qū)是1月均價(jià)漲幅較高的區(qū)域，郫都區(qū)均價(jià)環(huán)比上漲1379元/平方米 ，雙流區(qū)均價(jià)環(huán)比上漲1681元/平方米。12月這兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)因低價(jià)老項(xiàng)目成交而被拉低，到了1月，房?jī)r(jià)回歸正常水平。

核心區(qū)域新房庫(kù)存告急，成都的二手房市場(chǎng)也活躍起來，根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2025年第7周，成都二手房帶看約8.13萬(wàn)人次，達(dá)近三月新高。二手房業(yè)主也踴躍掛牌，節(jié)后新增掛牌房源量為7357套，為近3月最高位。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，1月，成都的二手住宅成交17189套，同比增長(zhǎng)0.4%，二手房?jī)r(jià)格逐步趨穩(wěn)。從各個(gè)區(qū)域來看，1月青羊、武侯、錦江、天府新區(qū)、高新南區(qū)、高新西區(qū)等區(qū)域的二手住宅掛牌均價(jià)都呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)。成都市一名房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近期，錦江區(qū)的二手房?jī)r(jià)整體上漲，其中一個(gè)因素就是該區(qū)域內(nèi)的新房庫(kù)存已不多。