在中國房地產(chǎn)行業(yè)步入周期底部并尋找新發(fā)展模式的特殊時(shí)期，陣痛和洗牌成為無法回避的殘酷現(xiàn)實(shí)。

行業(yè)下行周期，對(duì)從業(yè)企業(yè)的運(yùn)營能力形成莫大考驗(yàn)，在此期間，無論央國企、外資還是民營房企，均承受著市場(chǎng)調(diào)整帶來的巨大壓力，但由于經(jīng)營風(fēng)格和公司治理水平的差異，各家企業(yè)的體感溫度又各有不同。

作為擁有20多年國際房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，十余年中國市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的資深地產(chǎn)人，凱德地產(chǎn)（中國）首席執(zhí)行官李紹強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著更宏觀的視野，因而在面對(duì)市場(chǎng)震蕩時(shí)也具備更強(qiáng)的定力。當(dāng)然，這種定力也來自凱德地產(chǎn)這家始終將“長期主義”作為戰(zhàn)略核心的新加坡企業(yè)的獨(dú)特經(jīng)營風(fēng)格。

李紹強(qiáng)并不諱言中國經(jīng)濟(jì)正面臨一些調(diào)整，如債務(wù)問題、信心問題、人口紅利消失以及老齡化問題等，都是中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)所面對(duì)的挑戰(zhàn)，但他依然堅(jiān)持看好中國的長期發(fā)展，“中國有人才、有資金、有先進(jìn)制造能力、市場(chǎng)也夠大，這都是中國市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。”

凱德地產(chǎn)相信巨大的市場(chǎng)空間仍會(huì)給優(yōu)秀的企業(yè)帶來回報(bào)，李紹強(qiáng)認(rèn)為：“經(jīng)過行業(yè)模式重塑和市場(chǎng)供需的重新平衡，行業(yè)會(huì)回歸到一個(gè)合理、健康的發(fā)展軌道，市場(chǎng)供需關(guān)系變化，從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，客戶會(huì)越來越‘挑剔’，未來只有抓住客戶才能抓住市場(chǎng)，擁有良好信譽(yù)、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè)，將在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。”

面對(duì)市場(chǎng)下行的壓力，李紹強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)透露，“挑戰(zhàn)肯定是有的，在這種比較艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，我對(duì)凱德地產(chǎn)今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是滿意的。”

對(duì)于未來的市場(chǎng)策略，他表示：“市場(chǎng)需求還是在的，只是客戶更理性，未來的住宅市場(chǎng)，企業(yè)必須知道你能夠給客戶的價(jià)值是什么。最終還是要看你的產(chǎn)品是否做對(duì)了。必須以客戶為中心，重新對(duì)客戶進(jìn)行深度理解，洞察他的需求，針對(duì)性的設(shè)計(jì)產(chǎn)品。”

私有化是新起點(diǎn)

在亞洲頗具影響力的凱德集團(tuán)，總部位于新加坡，于 1994 年進(jìn)入中國，業(yè)務(wù)聚焦五大核心城市群、涵蓋多元業(yè)態(tài)。2021 年，凱德集團(tuán)進(jìn)行了業(yè)務(wù)重組，形成兩個(gè)業(yè)務(wù)實(shí)體，即凱德地產(chǎn)(私有化的開發(fā)業(yè)務(wù))和凱德投資(上市的不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù))。

重組之后成立的凱德地產(chǎn)，以新加坡、中國和越南為核心市場(chǎng)，其投資組合涵蓋了綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)以及數(shù)據(jù)中心等多個(gè)領(lǐng)域。

據(jù)了解，凱德地產(chǎn)在中國的投資組合中,投資型物業(yè)和住宅基本各占一半,這也顯示出多元領(lǐng)域的綜合開發(fā)實(shí)力。

在中國近30年的發(fā)展中，帶著新加坡公司嚴(yán)謹(jǐn)審慎的風(fēng)格印記，凱德對(duì)市場(chǎng)始終保持更多一分理性，因此，即便在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，凱德也沒有采用“高杠桿”策略盲目擴(kuò)張。

李紹強(qiáng)稱，凱德跟國內(nèi)很多開發(fā)商相比，有著自己的發(fā)展模式和邏輯，一直以來都堅(jiān)持長期主義，追求高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。在過去近30年積累形成了自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)中國市場(chǎng)的深入理解，把國外成熟經(jīng)驗(yàn)與本地需求相結(jié)合，在多個(gè)資產(chǎn)領(lǐng)域具備強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力和全產(chǎn)業(yè)鏈能力。

“市場(chǎng)調(diào)整期是我們鍛煉新能力的好機(jī)會(huì)，為把握未來機(jī)會(huì)做好準(zhǔn)備。凱德地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是什么？其中有一點(diǎn)就是我們的規(guī)模體量比較小，凱德地產(chǎn)在中國的總資產(chǎn)規(guī)模才500多個(gè)億的人民幣。所以是比較容易去做調(diào)整的，去加入新的思路和新的做法。等市場(chǎng)調(diào)整過后，我們是非常有把握的。”

克而瑞研究中心也認(rèn)為，經(jīng)歷過洗牌之后，未來房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩(wěn)定期，獲得發(fā)展機(jī)遇的企業(yè)，要想業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定上升以及獲得更大發(fā)展的空間，仍需要在投資布局、產(chǎn)品研究、多元化輔助等多方面提升完善，有無持續(xù)拿地能力、在改善型趨勢(shì)下產(chǎn)品升級(jí)能力也將成為重要的考量。

私有化之后，凱德地產(chǎn)一直比較低調(diào)，但這并不意味著這家公司淡出市場(chǎng)，相反，私有化讓其具備了更靈活的發(fā)展空間。

“私有化后，讓我們能夠更好地利用‘有耐心’的長線資本,去做一些周期長,但回報(bào)率相對(duì)高的項(xiàng)目,從而更好地把握投資機(jī)會(huì)。另一方面，當(dāng)我們想進(jìn)入一個(gè)新的賽道，而新賽道往往是有很多不確定性的，風(fēng)險(xiǎn)比較高，這時(shí)凱德地產(chǎn)就可以來做這種孵化型的業(yè)務(wù)。當(dāng)我們把這種新業(yè)務(wù)、新項(xiàng)目孵化成熟之后，可以通過凱德投資的基金去退出，也可以通過市場(chǎng)上其他第三方退出。”

在李紹強(qiáng)看來，“一個(gè)凱德”系統(tǒng)下的凱德地產(chǎn)和凱德投資，業(yè)務(wù)上優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展。凱德有不同類型的投資者，有些投資者需要長期穩(wěn)定的回報(bào)，有些投資者更看重長期更高的回報(bào)。所以在項(xiàng)目的不同階段，凱德可以引入不同類型的投資者，這是凱德整個(gè)生態(tài)鏈的優(yōu)勢(shì)。放在整個(gè)市場(chǎng)來看，這也是業(yè)內(nèi)其他企業(yè)很難模仿的。

積極做好中新合作橋梁

作為新加坡淡馬錫旗下企業(yè)，凱德還深度參與了多個(gè)中新合作項(xiàng)目，發(fā)揮著中新合作橋梁和載體的重要作用。

在蘇州工業(yè)園區(qū)，凱德于1995年投資建設(shè)了騰飛新蘇坊，打下了蘇州工業(yè)園區(qū)的第一根樁，更首次將“預(yù)建標(biāo)準(zhǔn)廠房”理念引入中國市場(chǎng)，有力推動(dòng)了園區(qū)早期的招商引資工作。

在中新廣州知識(shí)城，凱德集團(tuán)與廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)國有企業(yè)知識(shí)城集團(tuán)共同投資成立合資公司，作為中新戰(zhàn)略合作踐行者和重要載體平臺(tái)，深度參與知識(shí)城南起步區(qū)和后續(xù)階段的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)中新兩國在知識(shí)城的戰(zhàn)略合作與發(fā)展。

今年3月，新加坡總理李顯龍?jiān)趯?duì)中國的國事訪問期間，前往中新廣州知識(shí)城考察，參觀了園區(qū)內(nèi)的新加坡企業(yè)，聆聽他們分享如何有效利用知識(shí)城生態(tài)體系，在數(shù)字、農(nóng)業(yè)科技、可持續(xù)能源、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域發(fā)展業(yè)務(wù)。他表示，“我上一次訪問中新廣州知識(shí)城是在2014年。如今，這里已迅速發(fā)展為廣東一個(gè)充滿活力的創(chuàng)新樞紐，也是新加坡企業(yè)進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的重要平臺(tái)。”

凱德之所以有這樣的能力，得益于其在不動(dòng)產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)力。在李紹強(qiáng)看來，“凱德在不同資產(chǎn)領(lǐng)域都做的比較多，看的多、做的多了，概念就比較多，并且可以融合我們?cè)谥袊?0年來對(duì)本地文化和市場(chǎng)的理解，引入合適的資源和模式。”

值得一提的是，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合發(fā)展方面，凱德具有豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，旗下的騰飛產(chǎn)業(yè)園品牌在亞洲享有盛譽(yù)。代表性項(xiàng)目包括位于蘇州工業(yè)園區(qū)的騰飛新蘇、廣州知識(shí)城騰飛園、大連騰飛園區(qū)和新加坡杭州科技園等。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，李紹強(qiáng)表示：“產(chǎn)業(yè)升級(jí)是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大的趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)載體。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及產(chǎn)城融合這個(gè)領(lǐng)域，我們首先要去理解當(dāng)?shù)卣畬?duì)未來經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)規(guī)劃方向，明確政府希望我們扮演什么樣的角色，然后我們?cè)偃タ醋陨淼膬?yōu)勢(shì)，我們的能力在哪些方面，如何更好地去跟政府配合。”

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)亟待向新模式轉(zhuǎn)型，凱德地產(chǎn)在長周期中的韌性發(fā)展，也為行業(yè)提供了一種新的思考方式和模式借鑒。