隨著新增供應(yīng)的不斷入市，辦公樓市場(chǎng)近年來(lái)持續(xù)承壓，但在2025年剛剛過(guò)去的一季度，深圳辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)了回溫的跡象。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析，深圳全市凈吸納量同比上升26.5%、環(huán)比微降1.4%至5.7萬(wàn)平方米；其中，在新供應(yīng)的影響下，羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓的凈吸納量自2023年第二季度以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行表示，春節(jié)過(guò)后，深圳辦公樓項(xiàng)目的咨詢量和實(shí)地考察次數(shù)均有所回升，顯示出市場(chǎng)潛在的活躍度。不過(guò)需求轉(zhuǎn)化存在時(shí)滯效應(yīng)，后續(xù)成交釋放仍需進(jìn)一步觀察。

從行業(yè)維度來(lái)看，TMT、零售貿(mào)易、金融是一季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源，其中TMT及零售貿(mào)易租賃面積在全行業(yè)租賃面積中的占比合計(jì)超六成。隨著旅游行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程持續(xù)，在線旅游平臺(tái)在本季度實(shí)現(xiàn)大面積升級(jí)搬遷。

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮表示，零售貿(mào)易租賃面積在一季度超過(guò)金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)升至第二位，其中跨境貿(mào)易貢獻(xiàn)了該行業(yè)近三分之一的租賃面積。值得留意的是，跨境貿(mào)易不僅為跨境電商平臺(tái)與商家?guī)?lái)機(jī)遇，也令SaaS平臺(tái)、國(guó)際貨運(yùn)代理公司、品牌跨境推廣公司等相關(guān)行業(yè)獲得了發(fā)展空間。

從需求類型來(lái)看，當(dāng)前深圳甲級(jí)辦公樓租賃活動(dòng)主要集中在續(xù)租和搬遷置換上。租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動(dòng)型的升級(jí)和搬遷帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

這一趨勢(shì)在北京、上海等其他一線城市也普遍存在。在仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇看來(lái)，租金下行吸引著不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略，甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，更多的乙級(jí)辦公樓和郊區(qū)的租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明也表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)格局中，低價(jià)策略有效激發(fā)了部分大面積租戶的搬遷和升級(jí)意愿，2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交量同比2023年上升31%，成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，并在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。

不過(guò)，戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍預(yù)計(jì)，隨著片區(qū)間以及寫字樓間的價(jià)差縮小，成本優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)的跨片區(qū)搬遷或?qū)⒂兴鶞p少，甲級(jí)寫字樓中新興行業(yè)以及經(jīng)營(yíng)類業(yè)態(tài)的占比將上升。

事實(shí)上，新興行業(yè)帶來(lái)的需求正在為市場(chǎng)復(fù)蘇注入新活力。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，與人工智能、新消費(fèi)、游戲、生命科學(xué)等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其涌現(xiàn)出的新需求也將激發(fā)辦公樓市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

這在各地市場(chǎng)中已有所顯現(xiàn)。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在北京，截至2024年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長(zhǎng)106%。在上海，人工智能相關(guān)、新消費(fèi)、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達(dá)到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)潛力。

在深圳，截至2024年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也已貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)董事曾麗預(yù)計(jì)，伴隨產(chǎn)業(yè)新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及對(duì)海外市場(chǎng)拓展、產(chǎn)品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，深圳的上述產(chǎn)業(yè)新賽道未來(lái)存在擴(kuò)充及升級(jí)辦公空間的可觀潛力。