2023年是三年疫情防控政策轉(zhuǎn)型后的重啟之年，也是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的一年。變幻的局勢中，上海哪些行業(yè)仍在擴(kuò)張？

一直以來，寫字樓租賃市場是經(jīng)濟(jì)活力的晴雨表，從租戶的擴(kuò)張或退租中，可以窺見產(chǎn)業(yè)變遷的歷程。

回看2022年，受疫情防控等因素影響，全國18個主要城市的寫字樓凈吸納量跌至2009年以來的最低水平，上海的寫字樓凈吸納量同比也下降了58個百分點(diǎn)。

近日第一財經(jīng)記者從國際房地產(chǎn)研究咨詢公司世邦魏理仕了解到，2023年上海經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，寫字樓供應(yīng)恢復(fù)，從去年下半年起，租戶的需求已顯著回溫。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕對記者表示：“寫字樓的新增租賃需求，正從傳統(tǒng)行業(yè)向半導(dǎo)體、人工智能、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥等新賽道集聚。”

具體來看，2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應(yīng)，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。分區(qū)域看，主要供應(yīng)來自于北外灘、前灘、真如和花木等板塊。

行業(yè)新增需求方面，金融業(yè)仍穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)榜首，租賃面積新增量占總體比例達(dá)到19%，這一數(shù)據(jù)與去年基本持平，進(jìn)一步細(xì)分的話，資產(chǎn)管理類、證券和基金為全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)。

專業(yè)服務(wù)業(yè)取代TMT行業(yè)排到了第二位，新租賃面積占比達(dá)到14%，較去年增加了6個百分點(diǎn)，其中廣告、咨詢、律所的需求占比較高。

排名第三的TMT行業(yè)，較去年退后一個位次，租賃面積新增量占比為13%，同比下降4個百分點(diǎn)。實際上，從去年起，TMT行業(yè)的寫字樓租賃增幅就出現(xiàn)顯著下滑，互聯(lián)網(wǎng)科技公司曾是中國寫字樓租賃市場中的最主要需求者，但近兩年來，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)開始面臨政策環(huán)境變化、流量紅利消失、行業(yè)整體轉(zhuǎn)型等問題，新增需求出現(xiàn)不足。與此同時，該行業(yè)需求位次退后，還與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合辦公場所，轉(zhuǎn)向入駐自用樓宇有關(guān)。

消費(fèi)品制造業(yè)則位于第四位，占比13%，其中以新能源汽車、服飾珠寶、快消品相關(guān)企業(yè)的租賃需求占比較為突出。

此外，根據(jù)世邦魏理仕最新報告，在商務(wù)園區(qū)寫字樓市場中，人工智能、大數(shù)據(jù)及自動駕駛相關(guān)賽道企業(yè)表現(xiàn)亮眼，充分體現(xiàn)當(dāng)前新舊動能轉(zhuǎn)換下，產(chǎn)業(yè)升級帶來的新興行業(yè)租賃需求釋放。

另一個亮點(diǎn)是各環(huán)節(jié)國產(chǎn)芯片企業(yè)去年積極落址浦東，涵蓋從半導(dǎo)體設(shè)備、EAD工具，到多類型芯片設(shè)計、封裝測試等企業(yè)。去年特色生物醫(yī)藥園區(qū)項目也積極吸引創(chuàng)新藥企業(yè)入駐，大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則推動醫(yī)藥服務(wù)類租戶的大面積成交。

這些新興賽道辦公租賃的增長，與上海金融中心地位以及政策導(dǎo)向息息相關(guān)。根據(jù)《2023年上海市私募股權(quán)創(chuàng)投行業(yè)發(fā)展報告》，去年，上海的私募股權(quán)、創(chuàng)投基金投向上海市“三大先導(dǎo)”產(chǎn)業(yè)（集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能）的資金規(guī)模領(lǐng)先全國，預(yù)估接下來投資機(jī)構(gòu)還將繼續(xù)關(guān)注前沿科學(xué)、未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

有業(yè)內(nèi)人士對記者透露，目前寫字樓的業(yè)主方與中介方都在研究未來哪些行業(yè)會彎道超車、哪些行業(yè)能夠吸引更多創(chuàng)投資金，以制定接下來的招租策略。

盡管不少新興行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，但總體來說，由于寫字樓新增供應(yīng)量大，上海寫字樓的空置率已經(jīng)進(jìn)一步攀升到了19.8%，同比上升2.4個百分點(diǎn)，各項目招租競爭越來越激烈，有業(yè)主開始采取更激進(jìn)的策略，打起價格戰(zhàn)，租金繼續(xù)下行，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2023年，上海寫字樓租金報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。