曾經(jīng)“領(lǐng)漲”，如今“領(lǐng)跌”。近一年來，一些樓市熱門板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)暴跌。

南京曾經(jīng)最火爆的河西片區(qū)，部分小區(qū)房?jī)r(jià)已跌回七八年前，有小區(qū)成交單價(jià)在兩年多時(shí)間里就跌了4萬余元，高位接盤的購房者已浮虧數(shù)百萬。蘇州、東莞也有熱門板塊房?jī)r(jià)跌回六七年前的價(jià)格，蘇州有樓盤單價(jià)從4.8萬元/平方米跌到2.9萬元/平方米，東莞有樓盤從6萬/平方米跌到2.97萬元/平方米，價(jià)格腰斬都不止。

從基本面看，這些二線城市都是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，樓市好的時(shí)候，熱門板塊小區(qū)一房難求，現(xiàn)在又為何“跌跌不休”？

從“萬人搶房”到“跌麻了”

總面積94平方公里的南京河西新城，是中國發(fā)展最成功的新城區(qū)之一。

經(jīng)過20多年時(shí)間發(fā)展，這里已經(jīng)是具備金融、商務(wù)、商貿(mào)、會(huì)展、文體五大功能的新城市中心，也是南京市民心目中首屈一指的安家置業(yè)之選。從2016年以來，南京出讓的高價(jià)地塊基本都出自河西，這里也成了南京的豪宅聚集地。

2005年時(shí)，河西房?jī)r(jià)大約在6000元/平方米，此后一路飆漲至2021年，二手房平均單價(jià)達(dá)到了6萬余元，足足翻了10倍。彼時(shí)，許多南京人認(rèn)為，錯(cuò)過了河西的房?jī)r(jià)增值，就是錯(cuò)過了南京的城市發(fā)展紅利。

而到了2023年，河西的房?jī)r(jià)卻可以用“跌麻了”來形容，不少小區(qū)較歷史高點(diǎn)已跌了數(shù)萬元每平方米，價(jià)格回到七八年前的水平。

2017年11月，南京河西樓市曾出現(xiàn)一個(gè)從未有過的盛大場(chǎng)景，約1.5萬南京人每人手握幾百萬元銀行存單、拎著小馬扎排長(zhǎng)隊(duì)登記搖號(hào)，搶購3000多套房子。

當(dāng)時(shí)河西“十盤齊發(fā)”，政府對(duì)新房限價(jià)，每平方米均價(jià)約在3.5萬-4.5萬元間，十個(gè)樓盤首付一律八成，購房者要準(zhǔn)備四五百萬元的現(xiàn)款，大部分樓盤要求在三天內(nèi)付清首付。

由于一二手房?jī)r(jià)倒掛，當(dāng)時(shí)不少徹夜排隊(duì)的購房者堅(jiān)信“買到即賺幾百萬”。如今六年多過去了，這些房子價(jià)格如何？

記者曾親眼目擊當(dāng)時(shí)河西南板塊佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的開盤盛況，有購房者排隊(duì)6小時(shí)才搶到搖號(hào)資格，中簽率僅為8%，均價(jià)3.5萬元/平方米。幾年后，該樓盤最高二手房成交價(jià)格曾站上68000元/平方米，如果在高點(diǎn)賣房，購房者確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)“投資一套房賺幾百萬”的夢(mèng)想。

不過，根據(jù)貝殼找房App，該小區(qū)近半年的成交均價(jià)只剩下4.2萬元/平方米，相比高點(diǎn)跌去2.6萬元/平方米。

河西中板塊跌幅也不小，以萬科光明城市為例，記者查閱貝殼找房App成交記錄，2023年12月，該小區(qū)成交一套142.6平方米戶型，總價(jià)596.8萬元，均價(jià)為4.2萬元/平方米。而在2023年1月，同樣是142.6平方米戶型，成交總價(jià)曾達(dá)到734萬元/平方米，均價(jià)為5.1萬元/平方米。僅一年時(shí)間，該小區(qū)實(shí)際成交價(jià)就跌了9000元/平方米。

行情從2023年下半年時(shí)變得更差，萬科光明城市去年年尾成交的這套142.6平方米戶型，正是2023年下半年掛牌的，掛牌價(jià)格640萬元，但在不到三個(gè)月時(shí)間內(nèi)業(yè)主就降價(jià)了5次。

而該小區(qū)2021年時(shí)二手房成交價(jià)高點(diǎn)曾一度達(dá)到6.7萬元/平方米，過去僅兩年多時(shí)間，現(xiàn)在的成交價(jià)已經(jīng)低了2.5萬元/平方米。翻看歷史成交數(shù)據(jù)，如今的成交價(jià)基本與2016年時(shí)的價(jià)格齊平。

這種情況不是個(gè)案，同樣位于該板塊的萬達(dá)華府，2023年年尾多套住宅成交價(jià)在4.6萬元/平方米左右，而2021年時(shí)的最高價(jià)曾達(dá)到7.4萬元/平方米，現(xiàn)在的價(jià)格水平也是回到了2016年。

跌得更多的還有帶學(xué)區(qū)的住宅式公寓，比如宋都奧體名座，該小區(qū)2023年12月成交一套76.54平方米一室一廳，成交價(jià)格為210萬元，成交單價(jià)2.75萬元/平方米；而就在2023年4月，該小區(qū)一套37.93平方米的一室戶，都賣到260萬，單價(jià)達(dá)到6.85萬元。

也就是說，時(shí)隔八個(gè)月，在總價(jià)少了50萬的情況下，所購房子的面積還能增加近40平方米！

而據(jù)南京本地媒體報(bào)道，宋都奧體名座在2021年6月份還曾有一套小面積學(xué)區(qū)房單價(jià)站上了10萬元/平方米。不過，現(xiàn)在該小區(qū)實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)跌回了2015年水平。

高價(jià)網(wǎng)紅盤“摔得最慘”

制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚的東莞，其房?jī)r(jià)曾在2019年-2020年迎來一波大漲，漲幅居全國第一。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，到2020年年尾時(shí)，東莞的新房和二手房漲幅均為百城第一名。而根據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)，東莞那一年房?jī)r(jià)漲幅接近30%。

這一波漲價(jià)潮中，松山湖高新區(qū)板塊的萬科金域松湖、金域華府、保利紅珊瑚等“網(wǎng)紅盤”房?jī)r(jià)漲幅普遍超過了70%。

曾經(jīng)漲得最猛，現(xiàn)在摔得最狠。2021年時(shí)，萬科金域松湖成交價(jià)高點(diǎn)曾站上6萬元/平方米，而現(xiàn)在成交單價(jià)僅有3萬余元，最低的掛牌價(jià)僅為2.97萬元/平方米。

保利紅珊瑚，在2021年高點(diǎn)時(shí)單價(jià)接近7萬元/平方米，而現(xiàn)在較低的掛牌價(jià)只有3.3萬元/平方米，相比高峰期價(jià)格也腰斬了。

同樣的情況還發(fā)生在制造業(yè)強(qiáng)市蘇州，2023年蘇州二手房共計(jì)成交約6.5萬套，同比增長(zhǎng)了40%，不過其背后卻是二手房業(yè)主的大幅度降價(jià)、“以價(jià)換量”。

以熱門板塊獨(dú)墅湖高新區(qū)的建屋海德公園為例，根據(jù)貝殼找房App，該小區(qū)2023年12月一套100多平方米住宅成交均價(jià)只剩下2.57萬元/平方米，而2019年時(shí)該小區(qū)最高成交價(jià)曾站上4.6萬元/平方米。目前該小區(qū)的“2字頭”的成交價(jià)格基本回到了2017年水平。

蘇州工業(yè)園區(qū)靠近金雞湖的九龍倉年華里小區(qū)，一套98平方米戶型去年年末成交單價(jià)低至2.9萬元/平方米，而在2023年年頭，同面積戶型的房子，還曾賣出4.2萬元/平方米，不到一年時(shí)間，跌幅超過30%，晚出手的業(yè)主虧了100多萬元。該小區(qū)歷史成交單價(jià)最高超過4.8萬元/平方米。

和東莞一樣，2019年也是蘇州樓市的高光時(shí)刻，房?jī)r(jià)最高的蘇州工業(yè)園區(qū)板塊二手房掛牌價(jià)普遍在4萬-6萬元/平方米之間，甚至超過了當(dāng)時(shí)上海外環(huán)的價(jià)格水平。而現(xiàn)在，蘇州這些曾經(jīng)熱門的小區(qū)，價(jià)格也已大幅度回歸。

熱點(diǎn)城市二手房跌幅擴(kuò)大化

無論是南京的河西，還是東莞的松山湖板塊、蘇州的工業(yè)園區(qū)板塊，它們都是二線城市中發(fā)展非常成功的新片區(qū)，具備良好的政策環(huán)境、超前的城市規(guī)劃，而且背靠經(jīng)濟(jì)大市，在上一輪房?jī)r(jià)上漲周期中，價(jià)格曾領(lǐng)漲全國。

“曾經(jīng)領(lǐng)漲、現(xiàn)在領(lǐng)跌，價(jià)格的回歸主要反映出市場(chǎng)供需形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)。”華東一位資深房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)記者表示。他認(rèn)為，曾經(jīng)這些熱門板塊的新房以“稀缺”的姿態(tài)入市，而現(xiàn)在隨著土地不斷出讓、二手房掛牌量堆積，加上購房者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致急于出手的二手房業(yè)主在2023年不斷下調(diào)價(jià)格，最終呈現(xiàn)砸盤的狀態(tài)。

該人士還表示，過去許多熱門板塊的高價(jià)二手房是學(xué)區(qū)房，其價(jià)格有學(xué)區(qū)的因素支撐，而近兩年來，隨著生育率的降低以及學(xué)區(qū)政策的改革，學(xué)區(qū)房跌幅不小。

此外，去年9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，此后換房需求推動(dòng)一批重點(diǎn)城市的二手房掛牌量走高，房?jī)r(jià)下行探底趨勢(shì)更加明顯。

從整體面上看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國100個(gè)城市二手住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，截至2023年12月，百城二手住宅平均價(jià)格為15315元/平方米，已連續(xù)20個(gè)月環(huán)比下跌，同比跌幅則擴(kuò)大至3.53%。

從房?jī)r(jià)漲跌城市數(shù)量看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，截至去年12月，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌城市已連續(xù)7個(gè)月超90城。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年二線城市的二手房跌幅，較一線城市更為顯著。一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.40%，二線城市二手住宅價(jià)格則累計(jì)下跌3.81%，跌幅較2022年擴(kuò)大2.75個(gè)百分點(diǎn)，武漢、重慶、成都、南京和天津等熱點(diǎn)城市的累計(jì)跌幅擴(kuò)大。

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱也關(guān)注到了核心城市二手房交易量上漲的現(xiàn)象，但“量漲”是靠“價(jià)跌”實(shí)現(xiàn)的，正是因?yàn)閮r(jià)格不斷下跌，消除了一二手倒掛的現(xiàn)象，才導(dǎo)致更多購房需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。丁祖昱認(rèn)為，隨著二手房?jī)r(jià)格下探，“樓盤打新就能賺錢”的時(shí)代也過去了。

展望未來，中指研究院認(rèn)為，2024年全國樓市政策環(huán)境預(yù)計(jì)將繼續(xù)寬松，但市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，若城中村改造等政策如期推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，市場(chǎng)或有望逐漸筑底企穩(wěn)。