“與以往每次出發(fā)一樣，這次積累了十三年后的出發(fā)，絕不是為了成為或顛覆。”

近日，自如發(fā)出一封內(nèi)部信，宣布正式進入二手房交易領(lǐng)域，新業(yè)務(wù)名為“自如美家二手房”，初期計劃篩選北京、上海兩地的樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房三種產(chǎn)品，對房源進行美化、售賣，且房源全網(wǎng)聯(lián)賣、傭金打折。

成立于2011年的自如，是住房租賃領(lǐng)域的“老選手”，2016年從鏈家拆分出來后已獨立運營。一直專注租房業(yè)務(wù)的自如，為何突然宣布進入二手房領(lǐng)域？具體業(yè)務(wù)模式如何？會成為住房交易領(lǐng)域的“攪局者”嗎？

觸角從租房延伸到買賣

作為一家住房租賃機構(gòu)，自如為何進軍二手房交易、業(yè)務(wù)愿景是什么？

對此自如回應(yīng)表示，公司做二手房業(yè)務(wù)的愿景是：將13年來對“家”的理解和積累，從租住延伸到買賣領(lǐng)域。初期上線階段，主要針對和滿足自如自身用戶的二手房買賣需求，旨在通過品質(zhì)好房、全網(wǎng)聯(lián)賣等，為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的買賣體驗。

從二手房交易市場現(xiàn)狀看，當(dāng)前核心城市已步入存量市場，二手房交易占據(jù)市場的重要部分，但大量房源質(zhì)量老舊、買賣雙方需求不匹配，存在一定的交易痛點。而自如觀察到，當(dāng)業(yè)主想“由租轉(zhuǎn)售”或租客想買房時，那些經(jīng)過美化改造的房源成交速度更快。

因此，自如萌生了介入二手房交易的想法，從“租賃托管”角色向住房交易延伸。

那么，自如做二手房，與現(xiàn)有的中介機構(gòu)或者平臺類公司，將有何區(qū)別？

“自如美家二手房和鏈家、貝殼找房作為密切合作伙伴，為廣大賣家和買家提供不同模式的產(chǎn)品與服務(wù)，以滿足多層次供給。但在具體業(yè)務(wù)定位、業(yè)務(wù)模式等方面，自如美家二手房與鏈家、貝殼找房各有側(cè)重，形成了互為補充、協(xié)同發(fā)展的格局。”對此自如回應(yīng)稱。

具體而言，在業(yè)務(wù)定位上，自如美家二手房是其推出的全新品牌，以“嚴選品質(zhì)好房、房源全網(wǎng)聯(lián)賣、買賣傭金八折”為賣點，主要解決賣方房源同質(zhì)化嚴重、老舊占比較高、售賣周期漫長，和買方在海量房源中低效找房、費時費力、體驗較差等痛點。

實際操作中，賣方將房源上架至自如美家二手房平臺后，自如將根據(jù)房源的具體情況，提供美化服務(wù)，包括但不限于清水美家、煥新美家、心舍美家三個產(chǎn)品體系，對房源進行針對性品質(zhì)升級。隨后，通過全網(wǎng)聯(lián)賣的形式，匹配潛在買家，撮合雙方完成交易。

簡單而言，自如做二手房業(yè)務(wù)，不只是撮合成交，更注重對房源進行改造。改造后出售階段，自如將向全網(wǎng)認證的合作伙伴（各經(jīng)紀中介平臺）開放房源，并借助自如此前積累的城市字典、房源檔案、VR 看房等數(shù)智化能力，加速房源的曝光與成交。

與此同時，在線下層面，自如美家二手房會舉辦“Open House”，也即房源開放日活動，邀請行業(yè)經(jīng)紀人及感興趣的客戶到場參觀，由管家進行講解，用戶和經(jīng)紀人現(xiàn)場了解房源。

自如還對記者表示，與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不同，在自如美家二手房，傳統(tǒng)的“經(jīng)紀人”角色將由“全能管家”擔(dān)任，為用戶解決買賣、租賃、家裝、家服等各類需求。此外，房屋美化師和工程管理人員負責(zé)房源美化；還有簽約經(jīng)理、交易經(jīng)理跟進買賣流程等。

談及自如在房源美化上有何優(yōu)勢？該公司表示，自如成立十多年以來，在長租、裝修、供應(yīng)鏈方面積累了管理運營經(jīng)驗，旗下“曼舍”具備高端裝修設(shè)計與交付能力。目前，自如家裝的供應(yīng)商超300家，一套房源可以實現(xiàn)33天極速環(huán)保交付。

不過，對于房屋裝修的計費模式，自如方面暫未回應(yīng)。記者撥打自如美家二手房的電話咨詢，工作人員表示，如果選擇自如美家賣房，會派管家上門評估房源、給出裝修方案和細則，費用業(yè)主方面負責(zé)，根據(jù)裝修的程度費用不同，具體要根據(jù)房屋情況來判定。

目前，自如APP的二手房專欄里，僅有“我要賣房”和“我要買房”信息登記頁面，暫未有正式房源上線供購房者參考。“目前咨詢該業(yè)務(wù)的，主要以自如服務(wù)過的業(yè)主居多，如果這些業(yè)主的房源已經(jīng)過裝修，后期直接掛牌出售、讓各中介幫賣就行。”工作人員稱。

租房市場現(xiàn)狀倒逼變革

在大眾認知中，自如一直與租房深深綁定。

早在2011年，這一租房品牌便正式成立，彼時屬于房產(chǎn)中介機構(gòu)鏈家的內(nèi)部項目。初期發(fā)展時，自如的業(yè)務(wù)模式是，從二手房業(yè)主中收來房源，然后統(tǒng)一裝修出租，通過類似“二房東”的模式賺取租金差價和空置期收益，以逐步擴大規(guī)模。

2016年，自如正式脫離鏈家，由后者旗下的事業(yè)部升級為一家獨立運營的公司。同時，自如的業(yè)務(wù)模式也在發(fā)生變化，2021年，自如推出“增益租”模式，即業(yè)主將房源托管給自如，出資由自如進行裝修，且“有保底、收益分成”，自如借此模式“變輕”。

加上收購豪宅品牌“曼舍”、進軍海外租房市場、推出家裝業(yè)務(wù)等動作，自如看起來在按既定軌跡前行，為何此時再次改變車頭方向，將業(yè)務(wù)觸角延伸到房屋交易領(lǐng)域？

在業(yè)內(nèi)看來，自如進軍二手房交易市場，與其“基本盤”租房市場的發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。

早期階段，自如的擴張模式之所以成立，是建立在租房市場向好、租金穩(wěn)步上漲的邏輯上的。即便后來自如逐步將模式變輕，其收益也與租房市場的走勢密不可分。而當(dāng)前，租房市場經(jīng)過快速發(fā)展期，正面臨入局者越來越多、“國家隊”下場、租金難漲等現(xiàn)狀。

從租金情況看，克而瑞長租表示，2024年，北京市個人租賃住房平均租金為85.2元/平方米/月，同比下降5.3%，各區(qū)域租金均有不同幅度下降。相比2023年，租一套50平方米的一居室，租金每月下降240元，僅受返京、畢業(yè)季等因素影響季節(jié)性上漲。

該機構(gòu)表示，2025年市場租金并不會出現(xiàn)明顯反彈，北京市將有更多保租房項目加速落地；對租客而言，在市場供大于求的現(xiàn)狀下，可以慢慢選房、“大膽砍價”。

從集中式長租公寓市場看，當(dāng)前各機構(gòu)漲價動力同樣不足。不如租房研究所表示，每年春節(jié)后的返城潮和換租需求，本是租賃市場的傳統(tǒng)旺季，然而2025年多個核心城市卻“旺季不旺”，長租公寓的房源折扣、特價房、免租期等活動力度都在加大。

究其根源，在供需錯配之下，過去兩年，長租公寓市場經(jīng)歷了租金下行的陣痛。加上保租房相關(guān)房源大量供給入市，對市場化公寓等產(chǎn)生了一定分流。在業(yè)內(nèi)看來，未來幾年時間，住房租賃市場將從規(guī)?；瘮U張轉(zhuǎn)向精細化運營，各大租房機構(gòu)亟需創(chuàng)新升級。

在行業(yè)現(xiàn)狀下，自如在做好租房業(yè)務(wù)的同時，試圖通過房產(chǎn)交易拓展?fàn)I收，也就不難理解了。截至目前，自如管理房源將近100萬間，累計服務(wù)業(yè)主數(shù)量約一百萬人，如果能聯(lián)動業(yè)主、房源、租客等多方面的資源，打通從租房到賣房的鏈條，自如的進場或許有可為。

不過，二手房的買賣成交，也要仰賴市場大環(huán)境。當(dāng)下，樓市基本面仍在恢復(fù)中，北京、上海這兩大核心城市，雖然住房交易日漸活躍，但也大多建立在“以價換量”的基礎(chǔ)上，二手房折價以加速成交，幾乎是市場大行情，僅部分學(xué)區(qū)房有漲價動力。

在樓市等待復(fù)蘇的情況下，自如裝修美化后的房源，在市場上會提升多少競爭力，還有待市場檢驗。“如果是經(jīng)過自如裝修美化的二手房，在后期掛牌時，會比同小區(qū)其他房源價格高一些，現(xiàn)在這個業(yè)務(wù)剛開始做，會比較注重房源的品質(zhì)。”前述自如二手房客服人員稱。

從自如的內(nèi)部信也能看出，自如進軍二手房交易，目前屬于試水和探索階段，不是為了“成為”或者“顛覆”什么，待后期相關(guān)房源上架成交，市場或能看出新業(yè)務(wù)到底成色幾何。