“與以往每次出發(fā)一樣，這次積累了十三年后的出發(fā)，絕不是為了成為或顛覆。”

近日，自如發(fā)出一封內(nèi)部信，宣布正式進(jìn)入二手房交易領(lǐng)域，新業(yè)務(wù)名為“自如美家二手房”，初期計(jì)劃篩選北京、上海兩地的樓盤(pán)房源，通過(guò)煥新好房、清水好房、心舍好房三種產(chǎn)品，對(duì)房源進(jìn)行美化、售賣(mài)，且房源全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)、傭金打折。

成立于2011年的自如，是住房租賃領(lǐng)域的“老選手”，2016年從鏈家拆分出來(lái)后已獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。一直專(zhuān)注租房業(yè)務(wù)的自如，為何突然宣布進(jìn)入二手房領(lǐng)域？具體業(yè)務(wù)模式如何？會(huì)成為住房交易領(lǐng)域的“攪局者”嗎？

觸角從租房延伸到買(mǎi)賣(mài)

作為一家住房租賃機(jī)構(gòu)，自如為何進(jìn)軍二手房交易、業(yè)務(wù)愿景是什么？

對(duì)此自如回應(yīng)表示，公司做二手房業(yè)務(wù)的愿景是：將13年來(lái)對(duì)“家”的理解和積累，從租住延伸到買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域。初期上線階段，主要針對(duì)和滿足自如自身用戶的二手房買(mǎi)賣(mài)需求，旨在通過(guò)品質(zhì)好房、全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)等，為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的買(mǎi)賣(mài)體驗(yàn)。

從二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀看，當(dāng)前核心城市已步入存量市場(chǎng)，二手房交易占據(jù)市場(chǎng)的重要部分，但大量房源質(zhì)量老舊、買(mǎi)賣(mài)雙方需求不匹配，存在一定的交易痛點(diǎn)。而自如觀察到，當(dāng)業(yè)主想“由租轉(zhuǎn)售”或租客想買(mǎi)房時(shí)，那些經(jīng)過(guò)美化改造的房源成交速度更快。

因此，自如萌生了介入二手房交易的想法，從“租賃托管”角色向住房交易延伸。

那么，自如做二手房，與現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)或者平臺(tái)類(lèi)公司，將有何區(qū)別？

“自如美家二手房和鏈家、貝殼找房作為密切合作伙伴，為廣大賣(mài)家和買(mǎi)家提供不同模式的產(chǎn)品與服務(wù)，以滿足多層次供給。但在具體業(yè)務(wù)定位、業(yè)務(wù)模式等方面，自如美家二手房與鏈家、貝殼找房各有側(cè)重，形成了互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展的格局。”對(duì)此自如回應(yīng)稱(chēng)。

具體而言，在業(yè)務(wù)定位上，自如美家二手房是其推出的全新品牌，以“嚴(yán)選品質(zhì)好房、房源全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)、買(mǎi)賣(mài)傭金八折”為賣(mài)點(diǎn)，主要解決賣(mài)方房源同質(zhì)化嚴(yán)重、老舊占比較高、售賣(mài)周期漫長(zhǎng)，和買(mǎi)方在海量房源中低效找房、費(fèi)時(shí)費(fèi)力、體驗(yàn)較差等痛點(diǎn)。

實(shí)際操作中，賣(mài)方將房源上架至自如美家二手房平臺(tái)后，自如將根據(jù)房源的具體情況，提供美化服務(wù)，包括但不限于清水美家、煥新美家、心舍美家三個(gè)產(chǎn)品體系，對(duì)房源進(jìn)行針對(duì)性品質(zhì)升級(jí)。隨后，通過(guò)全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)的形式，匹配潛在買(mǎi)家，撮合雙方完成交易。

簡(jiǎn)單而言，自如做二手房業(yè)務(wù)，不只是撮合成交，更注重對(duì)房源進(jìn)行改造。改造后出售階段，自如將向全網(wǎng)認(rèn)證的合作伙伴（各經(jīng)紀(jì)中介平臺(tái)）開(kāi)放房源，并借助自如此前積累的城市字典、房源檔案、VR 看房等數(shù)智化能力，加速房源的曝光與成交。

與此同時(shí)，在線下層面，自如美家二手房會(huì)舉辦“Open House”，也即房源開(kāi)放日活動(dòng)，邀請(qǐng)行業(yè)經(jīng)紀(jì)人及感興趣的客戶到場(chǎng)參觀，由管家進(jìn)行講解，用戶和經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)場(chǎng)了解房源。

自如還對(duì)記者表示，與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不同，在自如美家二手房，傳統(tǒng)的“經(jīng)紀(jì)人”角色將由“全能管家”擔(dān)任，為用戶解決買(mǎi)賣(mài)、租賃、家裝、家服等各類(lèi)需求。此外，房屋美化師和工程管理人員負(fù)責(zé)房源美化；還有簽約經(jīng)理、交易經(jīng)理跟進(jìn)買(mǎi)賣(mài)流程等。

談及自如在房源美化上有何優(yōu)勢(shì)？該公司表示，自如成立十多年以來(lái)，在長(zhǎng)租、裝修、供應(yīng)鏈方面積累了管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，旗下“曼舍”具備高端裝修設(shè)計(jì)與交付能力。目前，自如家裝的供應(yīng)商超300家，一套房源可以實(shí)現(xiàn)33天極速環(huán)保交付。

不過(guò)，對(duì)于房屋裝修的計(jì)費(fèi)模式，自如方面暫未回應(yīng)。記者撥打自如美家二手房的電話咨詢(xún)，工作人員表示，如果選擇自如美家賣(mài)房，會(huì)派管家上門(mén)評(píng)估房源、給出裝修方案和細(xì)則，費(fèi)用業(yè)主方面負(fù)責(zé)，根據(jù)裝修的程度費(fèi)用不同，具體要根據(jù)房屋情況來(lái)判定。

目前，自如APP的二手房專(zhuān)欄里，僅有“我要賣(mài)房”和“我要買(mǎi)房”信息登記頁(yè)面，暫未有正式房源上線供購(gòu)房者參考。“目前咨詢(xún)?cè)摌I(yè)務(wù)的，主要以自如服務(wù)過(guò)的業(yè)主居多，如果這些業(yè)主的房源已經(jīng)過(guò)裝修，后期直接掛牌出售、讓各中介幫賣(mài)就行。”工作人員稱(chēng)。

租房市場(chǎng)現(xiàn)狀倒逼變革

在大眾認(rèn)知中，自如一直與租房深深綁定。

早在2011年，這一租房品牌便正式成立，彼時(shí)屬于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家的內(nèi)部項(xiàng)目。初期發(fā)展時(shí)，自如的業(yè)務(wù)模式是，從二手房業(yè)主中收來(lái)房源，然后統(tǒng)一裝修出租，通過(guò)類(lèi)似“二房東”的模式賺取租金差價(jià)和空置期收益，以逐步擴(kuò)大規(guī)模。

2016年，自如正式脫離鏈家，由后者旗下的事業(yè)部升級(jí)為一家獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的公司。同時(shí)，自如的業(yè)務(wù)模式也在發(fā)生變化，2021年，自如推出“增益租”模式，即業(yè)主將房源托管給自如，出資由自如進(jìn)行裝修，且“有保底、收益分成”，自如借此模式“變輕”。

加上收購(gòu)豪宅品牌“曼舍”、進(jìn)軍海外租房市場(chǎng)、推出家裝業(yè)務(wù)等動(dòng)作，自如看起來(lái)在按既定軌跡前行，為何此時(shí)再次改變車(chē)頭方向，將業(yè)務(wù)觸角延伸到房屋交易領(lǐng)域？

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，自如進(jìn)軍二手房交易市場(chǎng)，與其“基本盤(pán)”租房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。

早期階段，自如的擴(kuò)張模式之所以成立，是建立在租房市場(chǎng)向好、租金穩(wěn)步上漲的邏輯上的。即便后來(lái)自如逐步將模式變輕，其收益也與租房市場(chǎng)的走勢(shì)密不可分。而當(dāng)前，租房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展期，正面臨入局者越來(lái)越多、“國(guó)家隊(duì)”下場(chǎng)、租金難漲等現(xiàn)狀。

從租金情況看，克而瑞長(zhǎng)租表示，2024年，北京市個(gè)人租賃住房平均租金為85.2元/平方米/月，同比下降5.3%，各區(qū)域租金均有不同幅度下降。相比2023年，租一套50平方米的一居室，租金每月下降240元，僅受返京、畢業(yè)季等因素影響季節(jié)性上漲。

該機(jī)構(gòu)表示，2025年市場(chǎng)租金并不會(huì)出現(xiàn)明顯反彈，北京市將有更多保租房項(xiàng)目加速落地；對(duì)租客而言，在市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀下，可以慢慢選房、“大膽砍價(jià)”。

從集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)看，當(dāng)前各機(jī)構(gòu)漲價(jià)動(dòng)力同樣不足。不如租房研究所表示，每年春節(jié)后的返城潮和換租需求，本是租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，然而2025年多個(gè)核心城市卻“旺季不旺”，長(zhǎng)租公寓的房源折扣、特價(jià)房、免租期等活動(dòng)力度都在加大。

究其根源，在供需錯(cuò)配之下，過(guò)去兩年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了租金下行的陣痛。加上保租房相關(guān)房源大量供給入市，對(duì)市場(chǎng)化公寓等產(chǎn)生了一定分流。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)幾年時(shí)間，住房租賃市場(chǎng)將從規(guī)模化擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，各大租房機(jī)構(gòu)亟需創(chuàng)新升級(jí)。

在行業(yè)現(xiàn)狀下，自如在做好租房業(yè)務(wù)的同時(shí)，試圖通過(guò)房產(chǎn)交易拓展?fàn)I收，也就不難理解了。截至目前，自如管理房源將近100萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)業(yè)主數(shù)量約一百萬(wàn)人，如果能聯(lián)動(dòng)業(yè)主、房源、租客等多方面的資源，打通從租房到賣(mài)房的鏈條，自如的進(jìn)場(chǎng)或許有可為。

不過(guò)，二手房的買(mǎi)賣(mài)成交，也要仰賴(lài)市場(chǎng)大環(huán)境。當(dāng)下，樓市基本面仍在恢復(fù)中，北京、上海這兩大核心城市，雖然住房交易日漸活躍，但也大多建立在“以?xún)r(jià)換量”的基礎(chǔ)上，二手房折價(jià)以加速成交，幾乎是市場(chǎng)大行情，僅部分學(xué)區(qū)房有漲價(jià)動(dòng)力。

在樓市等待復(fù)蘇的情況下，自如裝修美化后的房源，在市場(chǎng)上會(huì)提升多少競(jìng)爭(zhēng)力，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。“如果是經(jīng)過(guò)自如裝修美化的二手房，在后期掛牌時(shí)，會(huì)比同小區(qū)其他房源價(jià)格高一些，現(xiàn)在這個(gè)業(yè)務(wù)剛開(kāi)始做，會(huì)比較注重房源的品質(zhì)。”前述自如二手房客服人員稱(chēng)。

從自如的內(nèi)部信也能看出，自如進(jìn)軍二手房交易，目前屬于試水和探索階段，不是為了“成為”或者“顛覆”什么，待后期相關(guān)房源上架成交，市場(chǎng)或能看出新業(yè)務(wù)到底成色幾何。