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支持房企融資和放開限購(gòu)是當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的必然選擇。從近期央地政策來看，支持融資端和銷售端的力度正在加大。

1月26日上午，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上的講話，概括起來有兩個(gè)重要意見：

第一是要深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重大舉措。

過去一年時(shí)間，盡管大家說要一視同仁地對(duì)待各類的經(jīng)營(yíng)主體，但是在房地產(chǎn)調(diào)控慣性下，很多銀行就覺得民企可能風(fēng)險(xiǎn)更大，相比于給央、國(guó)企貸款，即便違約壞賬，責(zé)任也會(huì)更小。具體從融資端看，盡管有一些支持措施出現(xiàn)，但總體來說進(jìn)入所謂“白名單”的房企仍以央國(guó)企為主，民企僅有龍湖、美的地產(chǎn)、碧桂園、新城等少數(shù)房企進(jìn)入，且所謂授信大多需要嚴(yán)苛的抵押物，或資金使用限制頗多，民營(yíng)房企所需要的不受限資金少之又少。這也是這兩年盡管在融資端支持民營(yíng)企業(yè)的雷聲大，但收效甚微的重要原因。

然而，從房地產(chǎn)開發(fā)商主體來看，民營(yíng)房企仍占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，如果這部分主體不能解除風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)復(fù)蘇之路將很難加速。

第二是要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

這一點(diǎn)很重要，重點(diǎn)是“賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，這直接反映在地方政府放松限購(gòu)政策上。

住建部會(huì)后第二天（1月27日），廣州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120㎡以上（不含120㎡）住房，不納入限購(gòu)范圍；支持“租一買一”和“賣一買一”，居民出租房屋并備案，或者掛牌出售房屋，購(gòu)買住宅的時(shí)候核減名下住房套數(shù)，極大利好改善用戶需求。

廣州的這次取消限購(gòu)政策雖然仍不徹底，但對(duì)于一線城市來說，仍具有“核彈”效應(yīng)。

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廣州這次取消限購(gòu)為什么影響巨大？我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面的原因。

首先，根據(jù)去年9月20日發(fā)布的政策，廣州限購(gòu)區(qū)僅限于越秀、天河、海珠、荔灣、白云（非北部四鎮(zhèn)）、南沙。而此次廣州取消限購(gòu)區(qū)120平方米以上住房的限購(gòu)措施，相當(dāng)于廣州全域限購(gòu)基本取消，下一步隨時(shí)可能取消120平方米以下的限購(gòu)措施，與我們此前預(yù)測(cè)的，四大一線將在2024年逐步取消限購(gòu)基本吻合。

其次，廣州首先取消限購(gòu)的吸引力是很大的，全國(guó)各地的富裕家庭不再受社保年限限制，都可以到廣州核心區(qū)買房了，而且不再限購(gòu)套數(shù)。投資的需求又重新被激活，那些無處可去的資金又重新有了機(jī)會(huì)。

激活樓市除了改善需求外，更重要的是投資需求，廣州又恰好是購(gòu)買力潛力巨大的城市。廣州800萬元以上的商品住宅每年都在創(chuàng)新高，2023年達(dá)到7600套以上，相比2022年上漲41%，成交價(jià)同比上漲7.3%。投資需求熱起來，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)市場(chǎng)和急需銷量的開發(fā)商來說都是雪中送炭。

同樣，那些擁有120平方米以上產(chǎn)品的業(yè)主和開發(fā)商不需要再砸盤出貨了，廣州樓市信心將會(huì)逐步恢復(fù)。

再次，對(duì)于其他一線城市和限購(gòu)措施比較嚴(yán)的新一線城市來說，廣州放開限購(gòu)的效果將是一次試探。我們可以試著推演一下，如果廣州效果預(yù)期良好，其他一線城市可能會(huì)逐步跟進(jìn)；如果放開后太熱，投機(jī)型炒房重現(xiàn)，那么其他一線城市將更加謹(jǐn)慎；如果廣州的措施達(dá)不到預(yù)期，那么本著政策有總比沒有好的想法，多數(shù)城市可能會(huì)一步到位放開全域限購(gòu)。

某種意義說，廣州此次扮演的是探路先鋒的角色。1月30日，蘇州、上海先后宣布放松限購(gòu)，其中蘇州宣布全域放開限購(gòu)，成為主力二線城市中第一個(gè)“裸奔”的城市。上海宣布自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，說明住建部的意見已經(jīng)快速落地，后續(xù)地方在因地制宜放松本地區(qū)限購(gòu)政策時(shí)候也更加有底氣。

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廣州、蘇州、上海放開限購(gòu)是不是意味著背離了此前的調(diào)控初衷呢？其實(shí)沒有。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提及“房地產(chǎn)新模式”。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是指真正落實(shí)“市場(chǎng)+保障”雙軌制。如果按照這個(gè)思路來，2024年的重點(diǎn)任務(wù)估計(jì)還是“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房、城中村改造這“三大工程”。

我們?cè)诳磸V州放開限購(gòu)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)廣州最近的消息，2024年，廣州市計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬戶。

結(jié)合上面的放開限購(gòu)政策，廣州的意思很明顯，那就是市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，既讓樓市活起來，又保障底層民眾的住房需求，兩條路各自到羅馬。

不過，保障房的建設(shè)只能是作為市場(chǎng)補(bǔ)充。北大國(guó)發(fā)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授趙波認(rèn)為，保障房的發(fā)展需要明確定位——其發(fā)展一定是適度的，因?yàn)槲覀冇写罅康纳唐贩看媪看?；其?duì)象是明確的，那就是低收入人群，不應(yīng)該針對(duì)精英階層。真正的人才可以通過市場(chǎng)定價(jià)、高薪來吸引，無須提供額外的住房補(bǔ)助。政府應(yīng)探索如何有效地提供這些保障房。

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以恢復(fù)信心為主，各項(xiàng)政策核心都是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為，“2024年房地產(chǎn)的政策要到位，一定要下決心盡早取消沒有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天為止我們還沒有看到鼓勵(lì)性的政策。過去只是在放松政策而已，而且還放松得不夠。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整到位了，而且超調(diào)了。”

走出當(dāng)前的困境需要時(shí)間，收入的增長(zhǎng)和穩(wěn)定的增長(zhǎng)預(yù)期是最好的良藥。

（作者系資深媒體人）