（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人）

01

開(kāi)年之后，政策大禮來(lái)了。

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）維持在3.45%，但5年以上LPR從4.2%下調(diào)至3.95%。

時(shí)隔8個(gè)月，5年期以上LPR迎來(lái)龍年首次下調(diào)。本次調(diào)整是自2019年8月央行改革L(fēng)PR形成機(jī)制以來(lái)降幅最大的一次，1年期和5年期LPR的利差也收窄至歷史新低。

之前降息幅度，都是10個(gè)基點(diǎn)為單位，偶爾20個(gè)基點(diǎn)，但是這次一下子降息25個(gè)基點(diǎn)，幅度史無(wú)前例。

LPR由20家商業(yè)銀行報(bào)價(jià)形成，作為銀行貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，直接關(guān)系企業(yè)和居民的融資成本和財(cái)務(wù)支出。其中1年期LPR是實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款參考的基準(zhǔn)利率，5年期LPR是中長(zhǎng)期貸款的基準(zhǔn)利率，直接影響個(gè)人房貸。

這一次降息讓市場(chǎng)意外的有兩點(diǎn)，一個(gè)是5年期降息幅度之大，讓市場(chǎng)側(cè)目，而另一個(gè)則是5年期大降之后一年期維持不動(dòng)，市場(chǎng)的共識(shí)是，本次降息是專門(mén)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

簡(jiǎn)而言之，5年期利率降低之后，購(gòu)房者的持有成本將對(duì)應(yīng)下調(diào)。大部分人買房都靠按揭，因此購(gòu)房成本有很大一部分是貸款利息，這一部分隱性成本雖然不表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，但直接影響購(gòu)房者入市信心，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降利率的本質(zhì)，也是降房?jī)r(jià)。

這種效應(yīng)在房?jī)r(jià)總量大的一線城市表現(xiàn)得更加明顯，比如在上海一套1000萬(wàn)元貸款本金的房子，如果按30年等額本息償還方式簡(jiǎn)單測(cè)算，此次降息后購(gòu)房者月供大約可減少1500元左右，總成本降低54萬(wàn)，確實(shí)有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請(qǐng)和消費(fèi)，促進(jìn)后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)的活躍。

不過(guò)，對(duì)于已經(jīng)在供樓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，本次降息帶來(lái)的利好，要到“下一定價(jià)日”之后，也就是2025年之后才能享受。也就是說(shuō)，這個(gè)政策選擇在開(kāi)年之后出，而不是2023年底，目的也是刺激新入市者，而對(duì)于詬病已久的存量貸款高利率保持相對(duì)的謹(jǐn)慎。

02

此前央行對(duì)降低LPR保持相對(duì)謹(jǐn)慎，為什么此次幅度如此之大？

東吳證券陶川團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，年初地產(chǎn)銷售平淡，利率調(diào)降是“當(dāng)務(wù)之急”。本次5年期LPR降幅超預(yù)期，意在促使樓市量?jī)r(jià)盡快企穩(wěn)，也釋放出后續(xù)穩(wěn)樓市政策繼續(xù)出臺(tái)的信號(hào)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，新房市場(chǎng)季節(jié)性回落，供求雙淡，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額2350.6億元，同比降低34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年來(lái)的新低。

當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場(chǎng)信心。但市場(chǎng)信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時(shí)日，這也是5年期利率降幅如此之大的重要原因。

目前來(lái)看，政策的支持力度仍比較大，2024年以來(lái)的兩次降準(zhǔn)降息操作均超預(yù)期。2024年1月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝首次在新聞發(fā)布會(huì)上宣布降準(zhǔn)降息，即下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.50個(gè)百分點(diǎn)以及下調(diào)再貸款再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%。

這一次降準(zhǔn)降息之前沒(méi)有任何征兆，且0.50個(gè)百分點(diǎn)的降準(zhǔn)幅度也超出了市場(chǎng)預(yù)期的0.25個(gè)百分點(diǎn)。因此，超預(yù)期的降準(zhǔn)也給了降息充分的空間。

另?yè)?jù)華泰證券易峘團(tuán)隊(duì)，5年以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，若對(duì)應(yīng)同樣幅度的存量房貸利率調(diào)整，將每年為居民部門(mén)節(jié)省房貸支出約600億元，約占年度居民房貸總支出的1.8%及居民可支配收入的0.1%。

減少的這部分房貸支出，居民可以用來(lái)消費(fèi)，這也是一個(gè)重要原因。當(dāng)然前提是目前的低利率能夠持續(xù)下去。上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，本次房貸利率下調(diào)是信貸市場(chǎng)化機(jī)制作用的結(jié)果，下降幅度較大，對(duì)減少購(gòu)房成本、增加購(gòu)房人可支付性有直接的作用，并可能在短期促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

也有比較樂(lè)觀的市場(chǎng)聲音認(rèn)為，考慮到去年按揭利率降幅不算大，今年房貸款利率將會(huì)持續(xù)下行，首套房及二套房貸款利率至少有30個(gè)基點(diǎn)左右的降幅。

03

目前的樓市情況仍較為嚴(yán)峻，從1月份銷售情況看，一線環(huán)比跌幅略低于二三線，一線城市總成交為152萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)到了22%和38%。二三線城市總成交737萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了44%，同比下降18%。

這里當(dāng)然與去年下半年以來(lái)一線城市開(kāi)始放寬限購(gòu)條件有關(guān)，以上海為例，開(kāi)年伊始利好新政疊加不斷，金山購(gòu)房5年內(nèi)免交通費(fèi)、降低公積金二套首付比例；奉賢、青浦新城出臺(tái)人才安居新政等，雖然政策效果不及預(yù)期，但至少總體上止住了跌勢(shì)；而力度更大的廣州和深圳雖然環(huán)比回落，但同比持增，這是一個(gè)好現(xiàn)象。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)是一個(gè)好事，但對(duì)新入市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多少還是希望房?jī)r(jià)下跌的，特別是一線城市和強(qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)整體還比較高，如果要保房?jī)r(jià)而又要利好購(gòu)房者，只能期待降低利息了。

這種既要又要看似很擰巴，但只要看到，2023年房地產(chǎn)銷售總量仍有11.7萬(wàn)億，而2023年一年GDP才126萬(wàn)億，我們就不難發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是提振經(jīng)濟(jì)的重要抓手，房地產(chǎn)是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位中短期不容被質(zhì)疑。

當(dāng)前樓市的尖銳矛盾是，政策強(qiáng)推但需求端乏力，大家因?yàn)槭杖虢档?、收入不穩(wěn)定而不敢不愿買房。所以，未來(lái)政策的發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該在需求端下更大功夫——如果不能讓房企讓利（降價(jià)），就只能銀行讓利了。

有一組數(shù)據(jù)也值得關(guān)注，克而瑞整理的全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)表顯示，各層級(jí)城市的庫(kù)存已經(jīng)有了較大的改變，上海、杭州、成都、西安、合肥、長(zhǎng)沙這些城市，狹義庫(kù)存見(jiàn)底，去化周期都在1年之內(nèi)，其中杭州和長(zhǎng)沙改善房庫(kù)存進(jìn)入稀缺周期。

而一些三四線城市庫(kù)存消化周期高達(dá)36個(gè)月，再創(chuàng)新高，特別是呼和浩特、阜新、防城港、梅州、東營(yíng)等典型代表，去化周期高達(dá)50個(gè)月以上。

隨著核心城市的松綁政策持續(xù)推進(jìn)，政策寬松也將進(jìn)入加速落地階段，一二線城市大概率將迎來(lái)利好，嗅覺(jué)靈敏的購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始潛伏入市；而更多的三四五線城市，籃子里面的工具越來(lái)越少，地方能用的資源也不足，政策的有效性與持續(xù)性仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人）

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