本文作者廖群，信和集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事

房地產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)正在從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，市場從規(guī)模擴(kuò)張階段將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房標(biāo)準(zhǔn)升級將成為房地產(chǎn)市場新的發(fā)展方向。

3月12日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過了《以標(biāo)準(zhǔn)升級助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，緊接著13日印發(fā)《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》。兩個(gè)信息緊密相關(guān)，目的都在于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級，可以認(rèn)為前者是原則與規(guī)劃，后者是實(shí)施與行動(dòng)。

這兩個(gè)信息令人振奮。我國已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級相當(dāng)于進(jìn)一步明確了高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵。

在一定意義上，高質(zhì)量發(fā)展就是通過科技創(chuàng)新建立現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)體系。談到現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，人們自然想到的是新興產(chǎn)業(yè)，特別是八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的崛起。這當(dāng)然沒錯(cuò)，沒有具現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的新興產(chǎn)業(yè)的崛起，也就沒有現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。但除了八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)外，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級也可以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。實(shí)際上，八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中的數(shù)字產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)都是賦能產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行數(shù)字化升級和綠色化升級。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)升級也是建立現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的一個(gè)不可或缺的重要方面，與新興產(chǎn)業(yè)的崛起共同構(gòu)成現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的雙支柱。雙支柱缺一不可，否則現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系就將是瘸腿的。這就使得高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵明確得多了。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)很多，有工業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也有服務(wù)業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，甚至還有農(nóng)業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，居民住房屬于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的范疇。房地產(chǎn)業(yè)也需要高質(zhì)量發(fā)展，具體來說居民住房面臨著標(biāo)準(zhǔn)升級的問題。

住房更新改造提升居民住房標(biāo)準(zhǔn)

如果按人均住房面積來衡量，我國房地產(chǎn)處于相對飽和的狀態(tài)。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積（建筑面積，下同）38.6平方米，住房套戶比1.06，其中城市0.99和鎮(zhèn)1.18，接近于發(fā)達(dá)國家水平。

房地產(chǎn)市場與很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類似，供應(yīng)數(shù)量上趨于飽和、過剩，但質(zhì)量上仍有發(fā)展空間，住房標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)仍有差距一樣。未來，我國城鎮(zhèn)居民住房中的很大一部分在質(zhì)量上還有很大的標(biāo)準(zhǔn)升級空間。

我國非商品住房存量改造空間多大？

2022年我國城鎮(zhèn)居民住房存量面積361.8億平方米，其中180億平方米為商品住房存量面積，占49.8%，非商品住房存量面積為181.8億平方米，占50.2%，幾乎是各為一半。

換言之，我國一半左右的存量住房，即基本上不具現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的非商品住房，也應(yīng)該像其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品一樣，在標(biāo)準(zhǔn)上朝現(xiàn)代化方向升級。

當(dāng)然，這些住房中的大多數(shù)過去多年來屋主做了不同程度的內(nèi)部裝修，有些也刷新了外墻，進(jìn)行了一定程度的升級。但按全面的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)，這種升級顯然是不夠的，僅改進(jìn)了房屋內(nèi)部與外墻的破舊問題，而在房型、建材、配套、物業(yè)管理、保安、車庫、前臺(tái)服務(wù)、景觀、會(huì)所及周邊環(huán)境等各個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)都未能提高。例如，戶型偏小，一居室和二居室的占比近半，為47.9%，城市更超半達(dá)53.2%，以間數(shù)計(jì)，人均擁有房間數(shù)僅1.06，大大低于發(fā)達(dá)國家的1.4以上；配套不夠，仍有5%左右的家庭沒有獨(dú)立的衛(wèi)浴和廚房；物業(yè)管理要么仍缺要么差勁；很多尚無車庫而車停在院子里；前臺(tái)及保安服務(wù)大都缺位；會(huì)所不敢奢望；景觀與周邊環(huán)境無從顧及；建筑材料更不可改變了。

激活4億人換房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企穩(wěn)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

對大部分的非商品住房來說，標(biāo)準(zhǔn)升級需要置換至具現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的新房屋，即換房，就像前些年棚戶區(qū)改造和即將展開的新一輪“城中村“改造一樣，大多數(shù)都是拆遷后換至新房。

那這個(gè)大部分具體是多少呢? 80%應(yīng)該不是一個(gè)過高的估計(jì)。這就是說，整個(gè)城鎮(zhèn)居民住房存量中的40%需要置換，關(guān)乎3.7億人口，再考慮到在住房商品化前期，即2000-2005年間建成的商品住房中有一部分嚴(yán)格來說與現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)相比也有很大差距，需要換房者4億人口左右。

從促進(jìn)我國人民生活水平現(xiàn)代化的角度，住房標(biāo)準(zhǔn)升級理所應(yīng)當(dāng)，盡早激活城鎮(zhèn)居民換房需求意義非凡。總不能看著我國經(jīng)濟(jì)在10年左右后步入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)及人民生活的各個(gè)方面都達(dá)到或接近現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)，而唯有占比超過40%的4億城鎮(zhèn)居民仍然居住于質(zhì)量離現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)的住房中吧？應(yīng)將這些居民的住房標(biāo)準(zhǔn)升級當(dāng)作我國人民生活水平現(xiàn)代化的一個(gè)不可或缺的組成部分，不只是應(yīng)該而是必須盡早地推進(jìn)。

“城中村“改造是典型的住房標(biāo)準(zhǔn)升級，但其涉及的規(guī)模從全國范圍而言還不夠大。應(yīng)激活的不僅是那些居住于“城中村”的，而是4億仍居住于非商品住房中的城鎮(zhèn)居民的換房需求。應(yīng)與其他行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)升級同步，形成一個(gè)全國性的城鎮(zhèn)居民換房從而住房標(biāo)準(zhǔn)升級的熱潮。

在房地產(chǎn)修復(fù)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，政府正在推動(dòng)設(shè)備更新改造，如果將實(shí)施房地產(chǎn)政策擴(kuò)大到住房更新改造的層面，那么住房的標(biāo)準(zhǔn)升級有助于房地產(chǎn)企穩(wěn)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。市場研究表明，如將上、下游產(chǎn)業(yè)都考慮進(jìn)去，再加上對于居民消費(fèi)的“財(cái)富效應(yīng)”，我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的影響在30%以上。盡早激活4億城鎮(zhèn)居民的換房需求將促使房地產(chǎn)市場盡快企穩(wěn)，從而經(jīng)濟(jì)增長加快。

中長期而言，我國經(jīng)濟(jì)要高質(zhì)量發(fā)展，也要中高速增長，如前所述，在依賴于新興產(chǎn)業(yè)的崛起的同時(shí)也有賴于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級。對我國這樣一個(gè)擁有14.1億人口且仍處于發(fā)展中階段的大國來說，目前新興產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重還不夠大，八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占GDP比重在15%左右，所以還要靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)升級過程中的成長才起撐起整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大廈和滿足龐大就業(yè)的需求。而房地產(chǎn)可以說是對經(jīng)濟(jì)影響最大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，4億城鎮(zhèn)居民的換房需求激活了無疑將會(huì)持續(xù)多年，則房地產(chǎn)市場就將獲得強(qiáng)勁而持久的發(fā)展動(dòng)力，對于我國經(jīng)濟(jì)中長期高質(zhì)量發(fā)展和中高速增長的意義之大不言而喻。

考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷和居民收入增長壓力大，政府可以配套需求端政策。今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)高開，消費(fèi)延續(xù)漲勢，出口觸底反彈，不過房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期，開發(fā)投資、融資、銷售和價(jià)格均不同程度下跌。政府應(yīng)加大需求端政策以支持居民換房，如降低換房的首付比和利率，實(shí)施減稅政策，降低購房成本，刺激改善性住房需求。

在房地產(chǎn)存量時(shí)代，我國需要重新定位房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，將房地產(chǎn)政策提升到住房更新改造的高度，在供給端激活住房標(biāo)準(zhǔn)升級的巨大市場，配套需求端政策刺激4億人換房需求，提升我國居民的生活配置和居住現(xiàn)代化水平。

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）