2023年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“前高后低”的整體趨勢(shì)，銷售增速在一季度短暫回升后，自二季度起持續(xù)走弱。在此背景下，房地產(chǎn)央國企以其穩(wěn)健的銷售業(yè)績(jī)展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。

23日，市場(chǎng)規(guī)模排名第一的保利發(fā)展（600048）發(fā)布了2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，去年全年，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積 2386 萬平方米，銷售簽約金額 4222 億元，市場(chǎng)占有率為 3.6%，連續(xù) 8 年提升。公司全年實(shí)現(xiàn)品質(zhì)交付 29.1 萬套，同比增長(zhǎng) 12%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 3468 億元，同比增長(zhǎng) 23.42%；凈利潤(rùn) 178.99 億元；歸母凈利潤(rùn) 120.67 億元。

公司擬以實(shí)施權(quán)益分派股權(quán)登記日的總股本扣減公司回購專用證券賬戶的股數(shù)為基數(shù)，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元(含稅)，總體分紅比例提升至凈利潤(rùn)的40%，為公司歷年之最高水平。

盡管遭遇市場(chǎng)下行，保利發(fā)展憑借前瞻性的戰(zhàn)略決策與扎實(shí)的品質(zhì)內(nèi)核，成功抵御市場(chǎng)壓力，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)居行業(yè)之首，且保持了財(cái)務(wù)穩(wěn)健，截至報(bào)告期末，公司扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率 67.14%、凈負(fù)債率 61.20%、現(xiàn)金短債比為 1.28，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

銷售領(lǐng)先穩(wěn)住基本盤

盡管全國商品房銷售規(guī)模整體收縮，但保利發(fā)展依然憑借其品質(zhì)內(nèi)核的提升，強(qiáng)化了產(chǎn)品與品牌的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建起適應(yīng)新周期的穩(wěn)健增長(zhǎng)模型。

中指研究院最新發(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為43468.4億元，市場(chǎng)份額為34.5%，較2022年下降4.8個(gè)百分點(diǎn)；百億房企權(quán)益銷售額為44862.0億元，市場(chǎng)份額約35.6%。

從具體表現(xiàn)看，央國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。在市場(chǎng)持續(xù)低迷的環(huán)境下，保利發(fā)展展現(xiàn)了足夠的韌性：市場(chǎng)排名升至行業(yè)第一，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企，市場(chǎng)占有率提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，公司的銷售質(zhì)量顯著提高，即使在下行環(huán)境中，股東銷售金額仍得以有效保障。保利發(fā)展在追求規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)銷售回款的質(zhì)量，全年回籠率達(dá)到的102%，充足的現(xiàn)金回流為公司抵御市場(chǎng)波動(dòng)和推動(dòng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

保利發(fā)展得以在市場(chǎng)下行周期保持銷售的穩(wěn)定，得益于公司戰(zhàn)略投資上的精準(zhǔn)布局，并深挖長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群的銷售潛力，以“因城施策”策略深入挖掘各熱點(diǎn)城市和核心城市的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)顯示，2023年，保利發(fā)展在珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)分別超 1100 億元和 1400 億元、廣佛合計(jì)超 800 億元、上海超 500 億元，深耕效果顯著。 2023年，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市的銷售貢獻(xiàn)占比高達(dá)88%，連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)提升，市場(chǎng)占有率更是達(dá)到了6.8%，同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司在超過27個(gè)城市中的市占率超過了10%。

2023 年，保利發(fā)展以高質(zhì)量客戶研究為基礎(chǔ)，聚焦核心城市，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。報(bào)告期內(nèi)，公司共拓展項(xiàng)目 103 個(gè)，總地價(jià) 1632 億元，權(quán)益地價(jià) 1359 億元，同比提升 26%，拓展權(quán)益比提升 16 個(gè)百分點(diǎn)至 83%。公司新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均在 15%以上，具有較強(qiáng)盈利能力。2023 年新獲取項(xiàng)目中 40%當(dāng)年開盤并貢獻(xiàn)簽約金額超 300 億，2022 年新獲取項(xiàng)目年內(nèi)收回全部股東投入。

報(bào)告期末，保利發(fā)展土地儲(chǔ)備計(jì)容建面 7790 萬平方米，其中存量項(xiàng)目 6608 萬平方米，增量項(xiàng)目 1182 萬平方米，存量項(xiàng)目占比下降 8 個(gè)百分點(diǎn)；核心 38 城面積儲(chǔ)備占比近 7 成，提升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

平安證券、民生證券、開源證券等多家券商機(jī)構(gòu)相關(guān)研報(bào)認(rèn)為，在一二線核心城市及熱點(diǎn)地區(qū)頻頻拿下優(yōu)質(zhì)增量資產(chǎn)，為保利發(fā)展后續(xù)打造品質(zhì)項(xiàng)目鋪墊區(qū)位紅利基礎(chǔ)。隨著新增拿地奠定利潤(rùn)空間，未來公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有望邊際改善。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健提升經(jīng)營(yíng)韌性

在行業(yè)下行期，保利發(fā)展堅(jiān)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，強(qiáng)化財(cái)務(wù)安全管控，確保企業(yè)在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中保持安全與發(fā)展的雙重平衡。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，公司手持貨幣資金1480億元，保持在總資產(chǎn) 10%左右的合理水平。此外，公司報(bào)告期末并表口徑已售待回籠資金(含銷項(xiàng)稅)966 億元，未來可動(dòng)用資金充裕。

同時(shí)，保利發(fā)展積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債規(guī)模減少271億元至3543億元，有效降低了償債壓力。此外，公司綜合融資成本由2022年末的3.92%降至3.56%，實(shí)現(xiàn)降本降息，抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升。尤為值得關(guān)注的是，面對(duì)美元加息導(dǎo)致的房企境外美元債成本攀升及匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保利發(fā)展成為頭部房企中唯一一家已將全部境外美元債清償?shù)钠髽I(yè)，凸顯其卓越的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流表現(xiàn)強(qiáng)勁，連續(xù)六年保持正值，2023年達(dá)到139億元。銷售回款為公司提供了穩(wěn)定的收入來源，確保企業(yè)有能力支付各項(xiàng)剛性開支，如建設(shè)安裝費(fèi)用、保交樓承諾，同時(shí)還留有余力用于土地拓展及大規(guī)?；刭徆煞?，展現(xiàn)企業(yè)依靠自身經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流循環(huán)的能力。

通過一系列主動(dòng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保利發(fā)展期末資產(chǎn)負(fù)債率為76.55%，扣預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.14%，凈負(fù)債率為61.20%，三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)較期初均有不同程度下降，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.28，繼續(xù)保持在“三道紅線”綠檔水平，充分展示了公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和強(qiáng)大的償債能力。

在確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的同時(shí)，保利發(fā)展積極履行社會(huì)責(zé)任，大力回饋投資者。根據(jù)公司早前公布的《2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃》，未來三年分紅比例將大幅提升至40%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。為提振投資者信心并做好市值管理，公司已斥資10億元回購股份，預(yù)計(jì)年度分紅與回購金額合計(jì)將超過60億元，股息率高達(dá)5%，在行業(yè)中名列前茅。

產(chǎn)品升級(jí)筑牢核心競(jìng)爭(zhēng)力

面對(duì)行業(yè)由規(guī)模驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)導(dǎo)向的新邏輯，保利發(fā)展前瞻性地提出了“品質(zhì)時(shí)代”概念，并率先實(shí)踐產(chǎn)品制勝戰(zhàn)略。公司已形成涵蓋“天悅?cè)撕?rdquo;三大產(chǎn)品系、十二大子品牌的豐富產(chǎn)品矩陣。2023年，保利發(fā)展落地產(chǎn)品系項(xiàng)目79個(gè)，標(biāo)志著產(chǎn)品系建設(shè)進(jìn)入成熟階段。公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重多元化與價(jià)值疊加，兼顧剛需、剛改、改善及豪宅等多元需求，同時(shí)突出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，打造出一批具有市場(chǎng)影響力的高品質(zhì)項(xiàng)目，有力提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

在產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)過程中，保利發(fā)展結(jié)合各地人文特色，精心打造“天-悅-和”三大產(chǎn)品系列，分別以新頂豪禮遇、新雅致人文、新煙火主義為主題，精準(zhǔn)滿足不同客戶群體的個(gè)性化需求。

保利發(fā)展始終圍繞“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”的核心目標(biāo)，2023年持續(xù)深化內(nèi)部管理，構(gòu)建起“發(fā)展之樹”體系化建設(shè)體系，通過對(duì)項(xiàng)目全生命周期的精細(xì)化管理，推進(jìn)產(chǎn)品品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、投資定位一體化，顯著提升了開發(fā)效率。年內(nèi)，公司完成29.1萬套產(chǎn)品交付，交付量同比增長(zhǎng)12%，客戶滿意度持續(xù)提升。

克而瑞研究中心發(fā)布的“2023中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行TOP100”榜單中，保利發(fā)展控股榮膺“2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力Top100”第三名，較上年提升兩名。其中，天字系榮獲全國十大頂級(jí)豪宅產(chǎn)品系，悅字系榮獲全國十大輕奢精品產(chǎn)品系，天·悅·和產(chǎn)品系七個(gè)項(xiàng)目入選全國十大作品，保利和寓則被評(píng)為全國十佳白領(lǐng)公寓。

中指研究院分析指出，保利發(fā)展在2023年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，關(guān)鍵在于：一是堅(jiān)持正確的戰(zhàn)略方向與堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行力，聚焦普通住宅開發(fā)與核心城市深耕，核心城市貨量?jī)?chǔ)備近70%，住宅貨量占比超過95%；二是堅(jiān)持以客戶為中心，持續(xù)提升產(chǎn)品服務(wù)體系化水平，從“全生命周期居住系統(tǒng)”到“人文社區(qū)”理念，再到“天悅?cè)撕?rdquo;產(chǎn)品服務(wù)體系的升級(jí)，深度對(duì)接人民群眾對(duì)美好生活的向往與需求；三是擁有行業(yè)領(lǐng)先的強(qiáng)大品牌信用，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，贏得市場(chǎng)廣泛信賴，推動(dòng)品牌價(jià)值不斷提升。

行業(yè)觀察人士指出，盡管2024年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)面臨深度調(diào)整，但隨著多地政府相繼出臺(tái)限購限售政策調(diào)整、降低首付比例及房貸利率等舉措，市場(chǎng)預(yù)期與信心有望逐步恢復(fù)。保利發(fā)展等頭部房企正積極創(chuàng)新營(yíng)銷策略，抓住“五一”、“雙十一”等重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，以高品質(zhì)產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)。在市場(chǎng)各方的共同努力下，有望逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，為行業(yè)樹立可持續(xù)發(fā)展的新標(biāo)桿。