11月28日，上海七批次土拍收官，10宗地塊全部成功出讓，合計(jì)收金307.08億元；其中7宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率19.73%，刷新2024年歷次土拍平均溢價(jià)率新高。

保利發(fā)展在今日的土拍中一口氣包攬了三宗地塊，包括楊浦兩宗地塊以及浦東新區(qū)的一宗地塊，共涉及金額約76.87億元，實(shí)現(xiàn)大手筆補(bǔ)倉(cāng)。

其中，位于熱門板塊唐鎮(zhèn)的地塊在本次土拍中也獲得了包括保利發(fā)展、金茂&綠城、中海、招商蛇口、華潤(rùn)置地等房企的青睞，最終由保利發(fā)展以32.93億元競(jìng)得，樓板價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率25.56%。

楊浦區(qū)兩宗地塊也分別有4-5家開發(fā)商參與競(jìng)買，分別由保利發(fā)展&上海建工聯(lián)合體、保利發(fā)展單獨(dú)獲取，溢價(jià)率都在15%以上，合計(jì)總價(jià)約43.94億元。

華潤(rùn)置地也同樣在本輪土拍中實(shí)現(xiàn)了大補(bǔ)倉(cāng)。前一日土拍中最熱門的浦東新區(qū)的新楊思地塊正是被華潤(rùn)置地拿下。

在歷經(jīng)192輪叫價(jià)后，新楊思地塊的地價(jià)觸及中止價(jià)，此后又觸達(dá)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”上限，進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)，前后共計(jì)經(jīng)過(guò)了超200輪競(jìng)價(jià)，裝標(biāo)也從3000元/平方米提升到5000元/平方米，最終以78.97億元的價(jià)格被華潤(rùn)置地&越秀&中能建競(jìng)得。這也是本批次中總價(jià)最高的地塊。

新楊思地塊的平均樓面價(jià)約7.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率40.37%，突破了今年上海的溢價(jià)率記錄。這也是自土拍實(shí)行“雙高雙競(jìng)”以來(lái)最高溢價(jià)記錄。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，該地塊能獲得房企追捧，一方面是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開盤去化還不錯(cuò)，疊加一些未來(lái)區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃和概念對(duì)未來(lái)想象空間的信心，另一方面，房企本身也有實(shí)力和底氣，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。

據(jù)了解，該地塊靠近新楊思上園項(xiàng)目，但比新楊思上園樓板價(jià)貴出2.6萬(wàn)/平方米?？硕饠?shù)據(jù)顯示，新楊思上園項(xiàng)目成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右，2024年以來(lái)共進(jìn)行了三次開盤，開盤去化率均在八成以上，近兩次開盤去化率更是接近100%。

華潤(rùn)置地不只搶下了本次土拍中的熱門地塊，還一舉拿下了虹口區(qū)四川北路、普陀區(qū)桃浦兩宗地塊。

其中，虹口四川北路地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，除華潤(rùn)置地外，中海地產(chǎn)、招商蛇口兩大規(guī)模房企也參與其中，最終由華潤(rùn)置地以總價(jià)51.31億元摘得，成交樓面價(jià)9.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率11.97%，是此次土拍中樓面價(jià)最高的地塊。

該地塊周邊也遍布改善型項(xiàng)目，其中北外灘虹口源·717首次開盤均價(jià)為13.8萬(wàn)/平方米，上海弘安里的首次開盤均價(jià)則超24萬(wàn)/平方米，近期過(guò)會(huì)的碧云北外灘尊邸項(xiàng)目均價(jià)也在13萬(wàn)/平方米。

中指研究院上海分析師劉卓維指出，虹口地塊雖然位置較好，但非凈地出讓，且有風(fēng)貌保護(hù)要求，預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建造成本或較高。

整體來(lái)看，本輪土拍共有20多家房企參與，多家頭部房企激烈競(jìng)爭(zhēng)，各地塊普遍有多家房企參與競(jìng)拍，且中海、保利、華潤(rùn)等均參與了多宗地塊的競(jìng)拍。其中，中建七局通過(guò)寶山一宗地塊實(shí)現(xiàn)首入上海。

從拿地企業(yè)來(lái)看，仍是央國(guó)企唱主角，包括越秀、保利置業(yè)、上海建工、中海、金茂等在內(nèi)的企業(yè)均有所獲，華潤(rùn)置地拿地金額最高。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，競(jìng)拍首日共有7家央企成功拿地，權(quán)益拿地額達(dá)176.9億元，占首日出讓金的超8成；其中華潤(rùn)一口氣收獲3宗地塊，權(quán)益拿地額82.95億元。

盧文曦表示，10宗地塊中有7個(gè)產(chǎn)生溢價(jià)，但只有個(gè)別地塊溢價(jià)率在20%以上，溢價(jià)率總體上并不高，并且樓板價(jià)和周邊在售產(chǎn)品之間還有一定差距。雖然土地質(zhì)量好，未來(lái)銷售壓力不大，但也要考慮安全系數(shù)，現(xiàn)在開發(fā)成本高，而銷售價(jià)格不會(huì)大幅增加，所以房企還是比較理性，沒有出現(xiàn)價(jià)格高企的現(xiàn)象。

上海土拍熱度的明顯回升，得益于當(dāng)前銷售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，上海新房市場(chǎng)熱度延續(xù)，開盤去化率進(jìn)一步提升至65%，較10月增加了9個(gè)百分點(diǎn)。日均交易量方面，較10月全月有所回落，較9月份增長(zhǎng)三成左右。但考慮到月末集中備案因素，預(yù)計(jì)11月全月日均成交量還會(huì)進(jìn)一步上升，處于年內(nèi)高位。

盧文曦認(rèn)為，12月份的年內(nèi)最后一次土拍，預(yù)計(jì)還將延續(xù)本輪的特點(diǎn)，部分今年斬獲不多的房企還有補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)，而今年銷售狀況不錯(cuò)的房企依然有繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)拿地的沖動(dòng)，熱門地塊會(huì)有房企角逐，但最后溢價(jià)率不會(huì)太高。