（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人。）

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跑步進(jìn)入“不限購(gòu)時(shí)代”。

5月9日，二線核心城市杭州和西安同日宣布解除所有限購(gòu)措施，這是繼長(zhǎng)沙、成都之后，再次舉起不限購(gòu)大旗的重點(diǎn)城市，也意味著，目前仍在堅(jiān)持限購(gòu)的城市只剩下6個(gè)——北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及海南省、天津市仍處于部分放開限購(gòu)的狀態(tài)。

接下來，加入不限購(gòu)的又將是哪個(gè)城市？

01

杭州西安“不裝了”

5月9日，杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，全面取消住房限購(gòu)。無論是本地人還是外地人，日后在杭州購(gòu)買住房，將不限制購(gòu)買條件和購(gòu)買套數(shù)。

而且，杭州還給了大福利——買房送戶口，同步放開落戶政策，買房即可申請(qǐng)落戶。

這是此次政策的最大亮點(diǎn)，“購(gòu)房落戶”意味著在杭州取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非杭州戶籍人員可申請(qǐng)落戶，而不用再受學(xué)歷等條件限制。這一點(diǎn)很吸引人，此前杭州的政策是有大專以上文憑的就可以落戶，但實(shí)際上我國(guó)只有5%的人讀過本科，10%左右的人有?？莆膽{，剩下85%的人拿戶口不那么容易。

所以，雖然杭州的戶口價(jià)值在下降，高考優(yōu)勢(shì)不再，但是其含金量還是挺高的，尤其是在醫(yī)療和社會(huì)服務(wù)上。

杭州樓市售價(jià)自2021年高點(diǎn)以來累計(jì)下跌超過25%，部分地區(qū)掛牌價(jià)甚至跌了40%，高位接盤的購(gòu)房者基本上把首付虧光了。過去幾個(gè)月杭州地產(chǎn)雖然復(fù)蘇行情不錯(cuò)，但也遠(yuǎn)沒有達(dá)到合格的地步。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州今年4月新房成交31萬平方米，環(huán)比下降62%，同比下降75%。累計(jì)來看，前4個(gè)月新房成交187萬平方米，同比下降59%。

去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，環(huán)比增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)。截至4月底，杭州新房庫存701萬平方米，去化周期為15.5個(gè)月。

杭州新房去化周期雖然不長(zhǎng)，但是從2018年開始，杭州賣地?cái)?shù)量一直是全國(guó)最大或僅次于上海，二手房和待消化新房、待開發(fā)土地壓力巨大，現(xiàn)在杭州待開盤的新房就多達(dá)50個(gè)，而今年杭州計(jì)劃力爭(zhēng)推出8000畝的土地供應(yīng)，多于2023年7700畝的供應(yīng)量，這些地賣出去未來也都要開發(fā)的，所以擺在杭州面前的選項(xiàng)其實(shí)并不多。

從2023年開始，杭州就在陸續(xù)放寬限購(gòu)政策，從主城區(qū)以外的行政區(qū)開始，由外向內(nèi)，從二手房到一手房，最后主城四區(qū)全部放開。這種擠牙膏似的放開限購(gòu)并沒有起到特別好的效果，反而不斷消磨購(gòu)房者的信心，強(qiáng)化購(gòu)房者“政策底遠(yuǎn)未到”的觀點(diǎn)。

如果杭州不取消限購(gòu)，不僅無法穩(wěn)住量?jī)r(jià)齊跌的局面，土地更是無法賣出去，這也是杭州如此大力度調(diào)整政策的原因。

杭州之后，西安同日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知。其中提到，全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格；支持合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式；首次使用公積金貸款購(gòu)房的，首付比例最低到20%，二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購(gòu)房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍，等等。

這也意味著西安執(zhí)行了7年之久的“限購(gòu)政策”，在此迎來了大結(jié)局。

對(duì)比杭州和西安的政策，其實(shí)是有很大區(qū)別的。

西安面臨的情況比杭州好，據(jù)日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份70個(gè)大中城市中，共有57個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，2個(gè)城市持平，11個(gè)城市環(huán)比上漲。其中上海漲幅0.5%領(lǐng)跑，西安漲幅0.4%。漲幅雖不及上海，但這已是西安樓市連續(xù)13個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)。相比之下，杭州明顯仍在磨底。

從房?jī)r(jià)跌幅也能看到二者的不同，西安平均房?jī)r(jià)從2021年的高點(diǎn)到現(xiàn)在（5月5日）跌幅僅9.3%，遠(yuǎn)小于杭州的25%。也正是基于這種局面，二者的政策一個(gè)是中性，一個(gè)是偏積極。西安只是取消了以前的限購(gòu)，而杭州不僅取消限購(gòu)，還在落戶等方面積極支持，從限制變?yōu)楣膭?lì)買房。

02

放開限購(gòu)影響有多大？

隨著放開限購(gòu)潮的推進(jìn)，越來越多的人意識(shí)到，放開限購(gòu)并非洪水猛獸。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國(guó)共計(jì)50個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策松綁，其中包括成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、西安等22個(gè)城市全面取消限購(gòu)。

而放開限購(gòu)后，并未有哪個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的局面，也沒有搶購(gòu)潮、成交潮，政策的作用更多地是在為市場(chǎng)信心托底。

剩下未全面放開限購(gòu)的城市中，北京、上海、深圳仍比較嚴(yán)格，但近期也在不斷釋放調(diào)整的利好，如北京放松五環(huán)外限購(gòu)，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，上海放寬單身限購(gòu)。廣州和天津已經(jīng)是“猶抱琵琶半遮面”，目前廣州已經(jīng)放開120平方米以上住房的限購(gòu)，天津放開了120平方米以上新房的限購(gòu)，預(yù)計(jì)接下來這些城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策。

海南的情況比較特殊。2018年4月13日，中央在海南特區(qū)成立三十周年之際宣布支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)，當(dāng)年4月22日，海南全域宣布限購(gòu)，迄今已經(jīng)六年。

據(jù)中房報(bào)報(bào)道，從2018年到2024年，“全域限購(gòu)”的6年時(shí)間，海南樓市發(fā)生了深刻變化：弱化傳統(tǒng)房地產(chǎn)依賴性開發(fā)，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索和構(gòu)筑適配海南自貿(mào)港的住房保障體系，“壯士斷腕”擺脫海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴癥。

而海南房地產(chǎn)的高光時(shí)刻，也停留在了2017年（全國(guó)是2021年）。此后，海南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入凜冬，所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉開了消除房地產(chǎn)過度依賴的歷史進(jìn)程，也順便埋了一批高位站崗的投資者。

2023年12月，在全國(guó)放松限購(gòu)的大潮下，海南也發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》，共計(jì)十條政策將海南嚴(yán)絲合縫的限購(gòu)政策擠開了一條縫，主要內(nèi)容包括個(gè)人住房貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低存量首套住房貸款利率、不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”、放寬二手房交易轉(zhuǎn)讓年限，以及增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)等，隨后省會(huì)海口及其他市縣也跟進(jìn)，但基本上都是“螺螄殼里做道場(chǎng)”，限購(gòu)政策仍較為嚴(yán)苛。

考慮到海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的特殊意義，而且海南對(duì)房地產(chǎn)依賴的下降，未來全域放開的政策壓力仍將較大。

從限購(gòu)的意義來看，除了北京要承擔(dān)首都職能，需要適度疏解人口壓力外，其他上海、深圳已經(jīng)看不到限購(gòu)的必要性了。以上海為例，四月份的新房市場(chǎng)，除了豪宅光芒仍然過剩外，成交量繼續(xù)大幅下降，成交量為3444套，同比下降57.0%，環(huán)比下降40.0%。對(duì)上海這樣的城市而言，一點(diǎn)點(diǎn)的政策調(diào)整已經(jīng)很難算利好了。

（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人。）

本文僅代表作者觀點(diǎn)。