房地產(chǎn)重磅新政接連出臺，支持力度空前。

5月17日，央行等宣布取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款。

同日，全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

業(yè)內(nèi)人士認為，一系列新政在房地產(chǎn)供需兩端同時發(fā)力，將有助于消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求疲弱的現(xiàn)狀，并推動房地產(chǎn)行業(yè)向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)變。

受政策利好刺激，截至當天收盤，A股三大股指均漲超1%。房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，萬科A、綠地控股、金地集團、城建發(fā)展、空港股份等超20股漲停。

史上最低首付，貸款低至2.35%

根據(jù)央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

房貸首付比例最近一次調(diào)整是在2023年8月，當時首套房首付比例調(diào)整為不低于20%，二套房不低于30%。

“這次統(tǒng)一再下調(diào)5個百分點，將有利于進一步降低居民的購房門檻，釋放居民購房消費潛力。各地仍然是按照因城施策的原則，結(jié)合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形勢以及調(diào)控需要，自主合理確定當?shù)氐氖赘侗壤呦孪?。銀行在當?shù)卣呦孪薜幕A(chǔ)上，再根據(jù)客戶的具體狀況，自主決定每筆貸款的具體首付比例。”央行相關(guān)部門負責人稱。

央行同時宣布，自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

這是繼2022年10月1日下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點后，時隔一年半再度下調(diào)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次調(diào)整后的房貸首付比例是歷史最低水平，說明國家層面對于去庫存和支持合理住房消費需求的重視，對于剛需和改善型住房的快速和規(guī)模性釋放具有重要意義。

這一政策疊加公積金利率下調(diào)，嚴躍進預(yù)計，對后續(xù)各地公積金貸款的申請、購房成本降低以及支持住房消費提振將產(chǎn)生積極作用。未來“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，有助于今年房地產(chǎn)銷售市場的活躍，全面推動房地產(chǎn)市場復蘇。

第一財經(jīng)記者從中介機構(gòu)了解到，在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購措施后，樓市熱度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介帶看房量更是明顯增多。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產(chǎn)支持政策，存在“再等等”的心態(tài)。一攬子政策出臺后，將在一定程度上滿足購房者的政策預(yù)期，有望形成房地產(chǎn)市場的“政策底”。

央行還宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

此前首套、二套房貸利率下限分別為5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環(huán)同比連續(xù)3月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。根據(jù)中指監(jiān)測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預(yù)計將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

初步測算，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元，購房者負擔將明顯下降。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，首付和房貸利率是左右樓市走向的關(guān)鍵，直接決定了居民的購房成本和對未來樓市的預(yù)期。從政策內(nèi)容上看，政策利好大大超出市場預(yù)期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)較快實現(xiàn)“軟著陸”的強烈信號，預(yù)計將在短期內(nèi)對樓市產(chǎn)生較強的提振效應(yīng)。

“后續(xù)的關(guān)鍵是在取消房貸利率下限后，各地商業(yè)銀行在因城施策原則下，居民房貸利率能否較快下調(diào)。”王青稱。

不過，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，預(yù)計絕大多數(shù)城市會跟進首付比例下調(diào)，尤其是現(xiàn)在已取消限購政策的城市。但這也對未來的還款能力提出了要求。同時值得注意的是，當有足夠大的成交量帶動樓市價格企穩(wěn)甚至回升，才算是市場真正的筑底完成。

“政府收儲商品房”助力去庫存

在房貸利率、首付比例迎來新政的同時，去庫存方面也有新舉措。

17日，全國切實做好保交房工作視頻會議提到了幾大措施，包括全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付、地方政府酌情收購已出讓的閑置存量住宅用地、商品房庫存較多的城市政府可“以需定購”等。

當日，在國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長陶玲介紹，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

收購對象嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。收購主體由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為政府融資平臺。收購的商品房用作保障性住房配售或租賃。

陶玲表示，這項政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，既能推動商品房市場去庫存、加快保障性住房供給，還能助力保交樓和“白名單”機制——房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

會上，相關(guān)部門負責人還表示，將進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

事實上，從2022年至今，至少已有14座城市（或地級市下屬區(qū)縣）的政府或地方國企收儲商品房，用作保障性租賃住房或人才公寓。

2023年初，央行創(chuàng)設(shè)了1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。該計劃將并入此次保障性住房再貸款政策中管理。

克而瑞研究中心認為，過往政府收儲商品房案例中，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規(guī)模終究有限。如今，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。

“但需要指出的是，幾千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推行政府收儲，據(jù)估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億元。”克而瑞認為，政府收儲模式可能并不會大規(guī)模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨幣化。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，未來還可以考慮發(fā)行特別國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目標，匯總到相關(guān)部門。

“這其實就類似于國外的‘保障性住房銀行’，過去不少國家，包括一些發(fā)達國家，在面對經(jīng)濟危機壓力、房地產(chǎn)庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手，收購市場上的存量房，實現(xiàn)去庫存目標，還是有不少經(jīng)驗可以借鑒的。”張宏偉稱。

政府收儲商品房模式面臨的另一大難題是收購后的運營管理問題，收益如何覆蓋成本考驗這一模式能否持續(xù)。

克而瑞認為，目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即便使用低成本資金，考慮加上運營成本，平衡收支也并非易事。如果不能解決這一問題，那么大規(guī)模收儲商品房只不過是把庫存風險從房企端轉(zhuǎn)移到了政府端，并沒有實質(zhì)性化解風險。