隨著“穩(wěn)住樓市”首次被寫入政府工作報告，金融如何進一步助力房地產市場止跌回穩(wěn)備受關注。今年兩會期間，房地產金融傳遞出更加積極的信號。

受訪人士認為，從存量限制性政策松綁到增量財政、貨幣政策加力，今年多維度的房地產支持政策有望迎來更多實質性落地。

其中，在盤活存量方面，地方專項債等財政工具和結構性貨幣政策工具預計會發(fā)揮更大作用，信貸約束有望進一步放松；防范化解風險方面，房地產融資協(xié)調機制仍是保交樓，以及助力房企實現(xiàn)從“輸血”到“造血”的重要工具。在需求端，考慮到降準降息仍有空間，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化必要和空間。

結構性支持政策有望加力

“總體看，去年以來，貨幣政策逆周期調節(jié)效果較為明顯，其政策效果在今年還將會持續(xù)顯現(xiàn)。”3月6日下午，十四屆全國人大三次會議經濟主題記者會上，中國人民銀行行長潘功勝在回顧貨幣政策成效時提到，2024年人民銀行數(shù)次實施了比較大的貨幣政策調整，特別是9月份推出了一攬子增量金融政策，有效提振了市場信心，推動經濟平穩(wěn)增長。

其中，結構性政策方面，潘功勝提到了創(chuàng)設科技創(chuàng)新和技術改造再貸款、保障性住房再貸款，以及支持資本市場的兩項貨幣政策工具。此外，優(yōu)化房地產金融政策，降低房貸利率和首付比，并推動降低存量房貸利率。

去年“9·24”新政宣布之后，央行、財政部等陸續(xù)對盤活存量的支持舉措和工具作出具體部署。其中，央行正式宣布允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購存量土地，人民銀行為此提供必要的再貸款支持，且將保障性住房再貸款支持比例由60%提升至100%。財政部則明確表示，支持專項債券回收閑置存量土地、新增土地儲備。

今年的政府工作報告提到，要盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

貨幣政策方面，除強調實施適度寬松的貨幣政策、適時降準降息外，政府工作報告提出，要優(yōu)化和創(chuàng)新結構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展；財政政策方面，報告稱擬安排地方政府專項債券4.4萬億元（比上年增加5000億元），重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

“政府工作報告進一步釋放了積極的地產支持信號。”中信證券首席經濟學家明明表示，去年通過下調房貸利率、降低首付比例、減免交易稅費、保交樓專項借款等組合拳促需求、降庫存，房地產市場下行壓力得到緩解，預計今年將進一步出臺相關政策，助力房地產止跌回穩(wěn)延續(xù)。

“今年房地產政策可能更加注重各項舉措的實質性落地。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，落實相關要求，推動房地產市場止跌回穩(wěn)，監(jiān)管部門和地方政府在多個方面仍會加力。

結構性貨幣政策工具對房地產市場的支持力度依然備受關注。“截至去年9月，保障性住房再貸款余額為162億元，發(fā)放速度不快。”中金公司銀行業(yè)分析師林英奇認為，綜合政府工作報告提法，房地產和城投領域的信貸約束有望放松。房地產方面，政策調整有利于提升地方政府收儲的靈活性、打通存量商品房收購進度較慢的堵點，加快收購存量房貸款投放。

陳文靜也表示，接下來相關部門發(fā)力的方向之一是打通收購存量商品房的相關卡點，給予更多政策支持。

明明預測，后續(xù)結構性政策工具或更多向“對科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、提振消費以及民營、小微企業(yè)”等方向傾斜，而互換便利（SFISF）以及股票增持回購再貸款等資本市場支持工具也可能適時擴容，同時可以關注地產收儲等樓市支持工具后續(xù)的使用空間。

“結構性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關領域‘優(yōu)化增量、盤活存量’去庫存。”克而瑞地產研究中心研究員楊科偉等人認為，相關政策支持包括抵押補充貸款（PSL）支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設施適老化改造，特別貸款支持地方政府收購存量商品房回購閑置存量土地、租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍等。

除此之外，在需求端，楊科偉認為，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。“在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負擔1500億元基礎上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調的可能性和必要性。”楊科偉在報告中表示。

融資通道將更加順暢

回顧2024年，從1月官宣建立房地產融資協(xié)調機制，到“9·24”新政陸續(xù)落地，房地產金融政策整體進一步寬松，支持力度明顯加大，效果也逐步顯現(xiàn)。

3月5日十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示，房地產融資協(xié)調機制目前審批貸款已超過6萬億元，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。

有效防范化解風險，房地產仍是重點領域。在持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)方面，政府工作報告強調，要發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。

林英奇認為，從表述來看，問題房企的債務風險暴露程度可控。另有資深研究人士對第一財經表示，現(xiàn)金流通暢仍是房地產市場止跌企穩(wěn)的關鍵，相應的支持政策應該保持持續(xù)性并進一步加力。

“目前銷售端需求不足的環(huán)境下，房地產市場恢復常態(tài)有一定壓力。”上述研究人士表示，目前供給層面仍有部分大型房企面臨債務壓力，這是企業(yè)無法快速回到正常經營狀態(tài)的重要原因。他認為，降低利率、放松限購等方面的調整必要且已經發(fā)揮重要作用，接下來還應該注重對大型民營房企的支持，包括通過重組加速恢復正常經營進而讓融資通道更順暢等，這對恢復市場信心至關重要。

對于今年的房地產支持政策方向，明明認為，一方面是短期托底政策加碼，包括因城施策調減限制性措施，推動城中村改造和收購存量商品房，拓寬保障性住房融資渠道，釋放剛需及改善性需求潛力，對沖地方土地財政收縮壓力；另一方面是風險化解持續(xù)推進，即依托房地產融資協(xié)調機制，細化房企債務分類管理，防范系統(tǒng)性風險，同時要求地方優(yōu)化供地結構，避免供需失衡加劇庫存壓力。

“下一步，將按照政府工作報告的要求，持續(xù)做好相關工作。”李云澤透露，房地產方面，繼續(xù)堅持以城市為主體、以項目為中心來構建“白名單”。以項目為中心來構建“白名單”，有利于精準高效滿足合理融資需求，切實保障廣大購房人的合法權益。

李云澤表示，今年將重點抓兩方面的工作：一是支持穩(wěn)樓市，持續(xù)推動融資協(xié)調機制擴圍增效，拉長白名單，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作。二是配合促轉型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發(fā)展新模式的構建，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

“2025年一個關鍵變化：強調安全與發(fā)展并重，堅持在發(fā)展中逐步化解風險，實現(xiàn)高質量發(fā)展和高水平安全的良性互動。”楊科偉認為，盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問題和風險，在2024年房地產融資協(xié)調機制的經驗基礎上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，一方面保障購房者合法權益，另一方面保障企業(yè)經營保主體，使房企從“輸血”到“造血”良性循環(huán)，防范企業(yè)債務違約風險再次發(fā)生和擴散，這對于房地產行業(yè)止跌回穩(wěn)至關重要。