本文作者李林芷，海通證券宏觀分析師；梁中華，海通證券首席宏觀分析師

·概 要·

在多項(xiàng)政策支持下，地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)有所回暖。上周政府推出了一系列房地產(chǎn)優(yōu)化政策，包括降首付、降利率、保障性住房再貸款助力政府國(guó)企消化存量住房等。這些措施或在短期提振住房需求、加快在建項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，使得住房銷(xiāo)售和生產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)一定改善，但其力度和持續(xù)性仍有待進(jìn)一步觀察。其他高頻數(shù)據(jù)方面，消費(fèi)整體未有明顯亮點(diǎn)，非節(jié)假日服務(wù)消費(fèi)整體平淡?；?xiàng)目合同額有所增長(zhǎng)，但總體資金到位速度較慢，可能會(huì)影響未來(lái)的基建投資進(jìn)度。限購(gòu)政策放松后，一、二線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售有所改善。韓國(guó)出口數(shù)據(jù)反映我國(guó)出口或有承壓。地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、氯堿（平板玻璃），出口相關(guān)的橡塑、汽車(chē)等行業(yè)生產(chǎn)邊際改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)優(yōu)化政策落地效果不及預(yù)期。

 

本周要點(diǎn)：地產(chǎn)優(yōu)化政策解讀

近期，多地房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策密集落地。5月17日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，形成金融政策組合拳。旨在通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻、提供融資支持、盤(pán)活存量住房等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。具體政策措施可以分為保交房、消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房了兩個(gè)部分。

第一類(lèi)措施主要是為了提振居民購(gòu)房需求，包括降首付、降利率、放松限購(gòu)等。我國(guó)目前仍有一定住房需求可以釋放。在海通總量專(zhuān)題報(bào)告《中國(guó)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的思考：借鑒98-00年》中我們?cè)鲞^(guò)簡(jiǎn)單測(cè)算，我國(guó)大學(xué)畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員等新市民規(guī)模較大，存量近三億人，且每年規(guī)模不斷增加（750萬(wàn)人以上），這其中仍然有一定的潛在購(gòu)房需求。根據(jù)《新市民住房情況與金融需求調(diào)研報(bào)告（2023年二季度）》中的問(wèn)卷結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)制約新市民借貸購(gòu)房的主要因素，是較高的房貸利率和較低的放款額度。那么，降低首付款比例和取消住房貸款利率下限能夠降低購(gòu)房門(mén)檻，增加潛在購(gòu)房者的數(shù)量，有助于刺激剛需和改善性住房需求釋放。同時(shí)通過(guò)政策調(diào)整和明確支持措施，有助于穩(wěn)定購(gòu)房者和投資者的預(yù)期，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)。

調(diào)降首付成數(shù)，能夠減少居民購(gòu)房的當(dāng)期支出、降低購(gòu)房準(zhǔn)入門(mén)檻。根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局、新京報(bào)、新華社援引易居研究院2023年的數(shù)據(jù)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。其中上海、北京的首付比例高達(dá)35%和40%，二套房（普宅）首付比例最低為60%和50%，除此之外廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。過(guò)去一年各地購(gòu)房首付比例已在陸續(xù)調(diào)降，根據(jù)證券時(shí)報(bào)網(wǎng)援引貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2023年四季度，重點(diǎn)城市商貸平均貸款成數(shù)為64.1%，較2022年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，較同年三季度提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。簡(jiǎn)單測(cè)算，對(duì)于總價(jià)100萬(wàn)元的房屋，對(duì)于首付比例調(diào)降5%，能減少5萬(wàn)元的首付支出。降低購(gòu)房貸款利率，能降低居民每期償債壓力。當(dāng)前我國(guó)居民個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率在3.69%，5年以上公積金貸款利率在3.1%，如果降低25個(gè)BP，100萬(wàn)貸款每月還貸金額將減少500元左右。

放松限購(gòu)政策，則有助于增加購(gòu)房人群，一定程度上提振需求。我們這里列舉了近期三個(gè)優(yōu)化限購(gòu)政策的城市，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我們發(fā)現(xiàn)在限購(gòu)政策放松后，北京和成都新房、二手房銷(xiāo)售均邊際改善，杭州二手房銷(xiāo)售同比增速也有抬升。相對(duì)來(lái)看，限購(gòu)政策優(yōu)化目前對(duì)二手房銷(xiāo)售的利好更加顯著，一手房銷(xiāo)售改善幅度較小，甚至于限購(gòu)放松時(shí)間較短的杭州，其新房銷(xiāo)售同比不增反減。限購(gòu)政策能否刺激需求，或取決于其他政策的配合。

第二類(lèi)措施是政府和國(guó)企助力去庫(kù)存，包括地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房、盤(pán)活存量土地等，金融機(jī)構(gòu)提供支持。2023年2月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。截至今年3月，五個(gè)城市投入資金47.16億元，收購(gòu)存量商品房8352套，單價(jià)在80-100萬(wàn)元/套。根據(jù)試點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)我們推測(cè)，如果政府3000億元保障性住房再貸款完全投放，撬動(dòng)銀行貸款5000億元，那么預(yù)計(jì)能增加55萬(wàn)套左右的商品房購(gòu)買(mǎi)，以每套住房平均面積100平推算，預(yù)計(jì)新增購(gòu)房面積約5500萬(wàn)平，將一定程度上縮小商品房銷(xiāo)售面積跌幅。通過(guò)收購(gòu)商品房和閑置土地用于保障性住房建設(shè)，政府將增加保障性住房供給，改善中低收入家庭的居住條件。政府鼓勵(lì)地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)未售商品房用于保障性住房，這將直接減少市場(chǎng)上的庫(kù)存量。此外，地方政府也可以酌情收購(gòu)商品房用于保障性住房建設(shè)，這將進(jìn)一步緩解庫(kù)存壓力，特別是在庫(kù)存較多的城市。

第三類(lèi)措施是化解風(fēng)險(xiǎn)、幫助企業(yè)紓困，包括分類(lèi)處置未交付項(xiàng)目、發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，以滿(mǎn)足“白名單”項(xiàng)目合理融資需求。自今年1月份發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》以來(lái)，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。根據(jù)2月20日和3月31日披露的數(shù)據(jù)，落地比例大約在30%左右，這意味著當(dāng)前貸款發(fā)放額度或已達(dá)2800億元左右。這將為資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，幫助其完成在建項(xiàng)目和處理庫(kù)存土地，有助于防范大規(guī)模房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，也有助于在建項(xiàng)目完工交付，保障消費(fèi)者權(quán)益。

綜合來(lái)看，這些政策措施將通過(guò)多方面的調(diào)控和支持，穩(wěn)定和促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。在需求側(cè)，提振住房消費(fèi)信心，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力，增加保障性住房供給，以滿(mǎn)足居民的剛性和改善性居住需求。在供給側(cè)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金和庫(kù)存壓力，防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，近期一系列地產(chǎn)政策的出臺(tái)，在短期將對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售和生產(chǎn)有一定提振，4月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中我們已經(jīng)看到地產(chǎn)新開(kāi)工、施工面積出現(xiàn)邊際改善，但其力度和持續(xù)性，以及能否傳導(dǎo)至地產(chǎn)投資端還有待進(jìn)一步觀察。

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）