（本文作者黃凡，原寧波銀行私人銀行部總經(jīng)理，曾為德意志銀行董事）

 

經(jīng)過了又一年的房價(jià)調(diào)整，我們等來了針對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀政策的全面轉(zhuǎn)向。

那么現(xiàn)在，國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于周期的哪一個(gè)階段呢？作為普通人該如何應(yīng)對(duì)呢？

01

宏觀政策的全面轉(zhuǎn)向，會(huì)讓房地產(chǎn)馬上重回上升軌道嗎？

最新一輪的央行的政策里第一條的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。首付15%是絕對(duì)的歷史新低，此前2008年和2015年兩輪的支持性政策中，首套首付最低也就是20%而已。

其次是首套房個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

房貸利率的下調(diào)直接降低了購房者的成本。商貸利率下限取消，意味著商業(yè)銀行可以自主定價(jià)，進(jìn)行市場競爭。預(yù)期房貸利率持續(xù)下行是大概率事件。

而新舉措中最大的亮點(diǎn)，其實(shí)是央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購庫存商品房用于保障房和廉租房。這表明“國家隊(duì)”親自下場買房了。雖然3000億的總規(guī)模不大，但今后力度逐步加大的想象空間巨大。

宏觀政策上的支持應(yīng)出盡出，表明央行以及各相關(guān)部門托市的決心。因?yàn)?ldquo;不要與央行對(duì)抗”是投資的常識(shí)，所以，持有房子的人為地產(chǎn)市場崩盤而擔(dān)心的焦慮，大可不必有。各項(xiàng)托底措施起作用需要一個(gè)由量變到質(zhì)變的過程。

那么，等待買房的人是否需要為房價(jià)可能再度暴漲而焦慮？

我認(rèn)為也大可不必有！

因?yàn)?，推?dòng)國內(nèi)房價(jià)過去二十年持續(xù)大漲的經(jīng)濟(jì)高速增長、城鎮(zhèn)化加速、國內(nèi)住房改善需求大、居民收入持續(xù)上升、整體杠桿提升空間大等等因素已經(jīng)不復(fù)存在；

而且人口總量下降、房價(jià)水平已經(jīng)很高、老百姓的錢包不再鼓脹、居民收入前景難言樂觀等實(shí)際客觀情況確實(shí)存在。

因此，指望房價(jià)很快重新回到上漲軌道并不現(xiàn)實(shí)，要出現(xiàn)房東們所夢想的大漲、暴漲更是難上加難。

我認(rèn)為，央行與各部門協(xié)調(diào)全力托底后，國內(nèi)樓市的走勢將會(huì)與2015年7月之后的國內(nèi)股市走勢類似。

先看下圖：

 

2015年7月初股市大跌之后，證監(jiān)會(huì)、央行等部門密切配合：降息、降存款準(zhǔn)備金來釋放流動(dòng)性，放松投資人杠桿限制，然后組織證金、匯金等 “國家隊(duì)”進(jìn)場買買買……

市場馬上被穩(wěn)住了。

然而，因?yàn)楣蓛r(jià)依然虛高，杠桿壓力大，后來又有2015年9月和2016年1月兩輪的下行，最終才得以穩(wěn)住。

作為國內(nèi)核心資產(chǎn)的滬深300指數(shù)再次回到高位，要到2021年了。而非核心資產(chǎn)價(jià)格則離高點(diǎn)越來越遠(yuǎn)，要回高位遙遙無期。

02

買房？不買房？我們?cè)撊绾芜x擇？

我認(rèn)為，買房與不買房的選擇，其標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為哪一種選擇更能讓自己不焦慮，那么這個(gè)選項(xiàng)錯(cuò)不到哪里去。比如——

1、對(duì)于真正剛需一族而言，“買得起”才買

如果買房不至于負(fù)擔(dān)過高的債務(wù)、影響生活質(zhì)量，那么自住的房子只要買得起隨時(shí)可買。房貸如果可以輕松還得起，安居就不需要焦慮。管它房價(jià)漲跌呢？“漲”固欣然，“不漲”也淡然。無論房價(jià)今后是漲還是跌，都不影響房子本身的使用價(jià)值。

有何焦慮呢？

而且，對(duì)于以自用為目的的買房人而言，現(xiàn)在降低了首付政策、上車門檻、貸款利率，也降低了持有成本，不失為好事。

2、對(duì)于買房投資者而言， “性價(jià)比”是硬道理

如果能找到核心城市中地段夠好、價(jià)格合理、租金回報(bào)高的房子，那買房投資也不失為有效的資產(chǎn)配置組成部分。

值得一提的是，國內(nèi)財(cái)富人群目前普遍高配（甚至是超配）了房地產(chǎn)，而即使是經(jīng)過這兩年的降價(jià)，國內(nèi)的住宅房地產(chǎn)租金回報(bào)率長期普遍都在2%以下，因此，建議必須精挑細(xì)選、謹(jǐn)慎配置，具體原則如下：

A、地段一定是關(guān)鍵。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，人口凈流入的地區(qū)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，而長期回報(bào)潛力更大。

以鄰國日本為例，東京的核心地區(qū)房價(jià)曾經(jīng)在1990年代初期持續(xù)下跌二十年，不過現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)并創(chuàng)歷史新高了。而其它人口流出的地區(qū)房子則隨時(shí)間的推移其價(jià)值持續(xù)進(jìn)一步降低。

我在年前曾到日本考察并約訪當(dāng)?shù)貙I(yè)人士，其中一位就給了我一個(gè)活生生的例子：他記得小時(shí)候住在東京的遠(yuǎn)郊，就在1990年，他的父親曾自豪地問他：你猜猜看我們的房子值多少錢？二百萬美元等值！我問他房子多大，他說按實(shí)際使用面積算140多平米。那也就是按上海的標(biāo)準(zhǔn)是近200平米建筑面積的大平層了。

我告訴他，在上海遠(yuǎn)郊這樣的房子三年前價(jià)格奔三百萬美元等值人民幣去了。他有些驚訝地問，是否上海的地產(chǎn)泡沫與曾經(jīng)的東京相當(dāng)？后來，他告訴我，到日本地產(chǎn)泡沫破滅后的1997年，他父親把房子賣了，只拿到了60萬美元等值的日幣，他進(jìn)一步告訴我，因?yàn)榉孔釉跂|京遠(yuǎn)郊，非人口聚集之地，如果一直持有到現(xiàn)在估計(jì)只值30萬美元了。

幸運(yùn)的是，他爸當(dāng)時(shí)把賣房所得的錢在東京市中心又買了房，在這一輪復(fù)蘇中終于讓房價(jià)超越三十年前的高點(diǎn)了。

B、性價(jià)比高是硬道理。投資買房，租金回報(bào)率才是真正的“錨”，與股票一樣，房地產(chǎn)的短期價(jià)格走勢由投資人的情緒以及資金的流向決定，長期而言其真正投資房產(chǎn)的價(jià)值在于穩(wěn)定的租金回報(bào)。

總而言之，如果投資買房買在核心城市的核心地段，又買得足夠便宜而讓租金回報(bào)率高于房貸利率，那么長期持有下去又有什么好焦慮的呢？

退一步講，即使暫時(shí)買不起自己心儀的住房，我們需要焦慮嗎？租房子也能建立一個(gè)溫馨的家，還焦慮啥！畢竟有房子也不等于有“家”。

買不到性價(jià)比高的投資房，我們需要焦慮嗎？我們可以優(yōu)化股票股權(quán)配置，在保有足夠的現(xiàn)金的前提下，逐步以合理低價(jià)配置到精挑細(xì)選的相關(guān)行業(yè)國內(nèi)優(yōu)質(zhì)上市公司股票中，是良好的可選項(xiàng)啊。

與投資房地產(chǎn)策略中的“租金回報(bào)率”考量類似，個(gè)人偏好于能長期保有良好現(xiàn)金流并能高比例現(xiàn)金分紅的公司，如果投資優(yōu)質(zhì)公司股票每年的股息回報(bào)率遠(yuǎn)高于房子的租金收益率，那么顯然長期持有股票是更好的選項(xiàng)。

當(dāng)然也可以強(qiáng)化全球資產(chǎn)布局，利用目前一切可以利用的合法通道與工具（如QDII基金、大灣區(qū)理財(cái)通等）配置到海外股票及固定收益資產(chǎn)中以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的多元化并參與全球范圍內(nèi)不同市場的投資機(jī)會(huì)。

綜上所述，只要把握好宏觀基本面的大趨勢，做好適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)配置，保持較低的債務(wù)杠桿，我們就能坦然面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，就有足夠的勇氣與底氣來做到“不焦慮”！

 

（本文作者黃凡，原寧波銀行私人銀行部總經(jīng)理，曾為德意志銀行董事）

本文僅代表作者觀點(diǎn)。