曾經(jīng)被人們嫌棄的“老破小”，如今卻成了二手房成交中不可忽視的一股力量，這或許是不少人沒想到的。

近期，杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交開始活躍起來，例如，今年以來，深圳樓齡20年以上的房源成交占比升至40%以上，總價250萬元以下的房源成交占比升至15%；今年杭州多個“老破小”小區(qū)成交量創(chuàng)近兩年來單月最高。

提起“老破小”這三個字，人們很自然的就會想到建筑年代久遠，沒有電梯，建筑安全性、居住舒適度欠缺，未來房價大概率會下降等標簽。然而，如今打開社交平臺，“外面丑，關(guān)里面什么事”這樣的句子，則成了“老破小”們?nèi)缬半S形的文案。

那么是什么原因讓“老破小”重回購房者的視野？這與二手房價格回歸，上車門檻降低，以及不可取代的區(qū)位優(yōu)勢、周邊成熟的教育醫(yī)療等配套設(shè)施不無關(guān)系。

“老破小”成交活躍

近期二手房市場中“老破小”房源成交活躍的，不乏深圳、杭州、成都、上海等一線和新一線城市。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前5個月，深圳20年樓齡以上的二手房源成交活躍，每月的成交量占比都在40%以上，今年2月份甚至升至50.8%。值得注意的是，在過去的2022年和2023年，該比例僅為24%和37%。

此外，今年以來，深圳小面積、低總價的二手房源成交比例也有一定的上升。今年前5個月，深圳總價低于250萬元的二手房成交比例在15%左右，高于2023年12.4%的水平。從房源大小來看，2023年開始，45平方米以下的房源，以及一房戶型的房源，成交比例都較2022年有一定的增長。

杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年3、4月以來，以朝暉組團為代表的多個“老破小”小區(qū)成交活躍度明顯上升。具體來看，今年4月，朝暉組團成交了72套房源，創(chuàng)2021年4月以來單月新高；今年5月，古蕩新村（東西區(qū)）則在5月份成交23套，創(chuàng)去年以來單月最高；翠苑二區(qū)5月成交16套，也創(chuàng)去年以來單月成交量新高，從年度成交量來看，今年前5個月，翠苑二區(qū)的成交量為44套，已經(jīng)高于去年全年該小區(qū)成交量38套。

杭州我愛我家市場研究院認為，“老破小”之所以能作為先發(fā)勢力快速出貨，更多的是價格的讓步。從成交數(shù)據(jù)來看，近期成交的“老破小”房源建面主要在30-60平方米之間，總價普遍在200萬元以內(nèi)。不過由于前期低價房源的消化，部分業(yè)主對市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，目前老破小的議價空間有所下降。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環(huán)比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27日—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米左右的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%。安居客平臺的數(shù)據(jù)顯示，上海“517”新政策落地后10天內(nèi)，上海300萬以內(nèi)的中小戶型二手房的搜索熱度上升了30%以上。

貝殼研究院成都分院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月成都二手房成交中，總價100萬元以內(nèi)房源的成交占比仍呈上行趨勢；100萬～150萬元的房源成交占比小幅增加，處于近一年較高水平，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)。安居客平臺的數(shù)據(jù)則顯示，近期成都二環(huán)內(nèi)單價在1萬元/平方米左右的“老破小”房源，掛牌量在增多，與此同時，搜索熱度也很高。

二手房價格擠泡沫

近期”老破小“成交活躍度提升的原因，首當其沖的就是價格。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，近兩年，二手房價格持續(xù)調(diào)整，部分“老破小”價格跌幅更大，特別是前期在價格低位購入的“老破小”，有著較大的價格調(diào)整空間，當前部分“老破小”價格優(yōu)勢較為突出，吸引了總價支付能力有限的購房者入市。

機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市“老破小”的房價泡沫已逐漸消散。今年4月，易居研究院發(fā)布了一份關(guān)于二手房的成交報告，該機構(gòu)選取“一線城市老破小類型的二手房價格”，衡量二手房價格泡沫（二手房價格泡沫=某時點二手房價格/二手房平穩(wěn)期的價格-1）。

數(shù)據(jù)顯示，2018底，二手房價格開始拉升，當年四季度為39454元/平方米，而到了2021年一季度，已經(jīng)漲到62284元/平方米，來到歷史最高點。相比2018年四季度，房價泡沫漲至58%。此后，受政策影響和市場自身調(diào)整，尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼二手房價格下行，到了2024年一季度，價格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平，價格泡沫僅為5%。

以一線城市深圳為例，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)就有不少“老破小”房源，因為擁有不錯的教育資源，在2020年左右房價經(jīng)歷了大幅上漲，如今，該片區(qū)的房價已經(jīng)回歸。以該片區(qū)鵬盛村一套37.58平方米的戶型為例，房產(chǎn)中介平臺的成交記錄顯示，2019年2月該戶型的成交總價為164.5萬元。2020年7月，該戶型房源以335萬元的總價成交，總價翻倍，成為該戶型成交的最高紀錄。目前，該戶型的房源掛牌最低總價為165萬元，幾乎回歸至2019年的價格水平。

再比如新一線城市杭州，以近期成交比較活躍的“老破小”西湖區(qū)翠苑二區(qū)為例，該小區(qū)建成于1989年左右，一套7樓兩室一廳54.58平方米的戶型，當前掛牌總價為142萬元，房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，該戶型房源在2020年曾以200萬元左右成交。他表示，今年以來，該小區(qū)的房源價格逐漸穩(wěn)住了，今年2月至今基本上沒有再繼續(xù)下跌。因為該小區(qū)距離地鐵站較近，對應(yīng)的學(xué)區(qū)比較好，去商場、醫(yī)院也比較方便，剛需選擇該小區(qū)的比較多，尤其是外地人考慮在杭州買房落戶上學(xué)的比較多。

“老破小”的性價比

“外面丑，關(guān)我里面什么事？”近來，這句話成為社交平臺上“老破小”業(yè)主們分享自家溫馨小窩的熱門文案，而這也從側(cè)面反映了“老破小”們的性價比。

“老破小”成交活躍度提升，與房源周邊的配套成熟有很大關(guān)系。陳文靜表示，由于建成時間早，“老破小”多位于城市核心板塊，整體配套相對完善，周邊醫(yī)療資源、教育資源較為充足，相較次新房、郊區(qū)新房，“老破小”在這些方面更有優(yōu)勢。

近年來，“老破小”居住環(huán)境的改善，也提升了自身的吸引力。陳文靜表示，近年來各地持續(xù)推進城市更新，持續(xù)優(yōu)化改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，“老破小”的居住體驗也有一定提升，例如，有的老小區(qū)現(xiàn)在也加裝了電梯。

對于一線、新一線城市來說，限購等政策的放開也是這輪“老破小”成交活躍的原因。張波表示，5月以來，一二線熱點城市紛紛放松了限購，帶動了大量需求提升，例如上海符合條件的非戶籍單身人士可以買內(nèi)環(huán)二手房了，而市區(qū)“老破小”也是大量年輕單身人士選擇。此外，“老破小”總價較低，加之近期不少城市首付比例下調(diào)，之前買不起房的低收入剛需群體也有了上車可能，使得“老破小”關(guān)注度上升。

此外，近來一些老舊小區(qū)的改造預(yù)期，也給“老破小”增添了額外的價值。以杭州市為例，近期浙江發(fā)布了一個關(guān)于老舊小區(qū)“自主更新”的政策，今年3月底，杭州閘弄口片區(qū)的四個小區(qū)啟動了“原拆原建”的民意調(diào)研摸排，造成該片區(qū)的房價波動，二手房帶看量成交量也有一定的上漲，因為如果這些“老破小”能成功“原拆原建”，就會成為電梯新房，房價也會有明顯的上漲。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪總結(jié)稱，目前成交活躍的“老破小”大多具有總價低、面積小、地段優(yōu)等共同特點。得益于房價的合理回調(diào)、相對較低的價格門檻、較高的租售比，以及針對老舊住宅改造政策的利好，目前“老破小”尤其受預(yù)算有限的年輕群體或有改善子女教育需求的中年人的青睞。

那么，“老破小”成交上漲，對于樓市來說意味著什么？關(guān)榮雪表示，“老破小”成交活躍，似乎說明房地產(chǎn)市場也正面臨“消費降級”，剛需買家對總價的承受能力下降。不過，也可能只是一個階段性的現(xiàn)象。比如，“老破小”成交上漲，出售完“老破小”的群體加杠桿購買改善房源，這樣一來，二手房市場的成交量就被帶動起來，從而帶動樓市整體的復(fù)蘇。

值得一提的是，并不是所有的“老破小”都具有高性價比。社交平臺上也有不少關(guān)于“老破小”的吐槽，比如老舊小區(qū)物業(yè)費低，物業(yè)管理質(zhì)量差；因為年代久遠小區(qū)沒有建筑結(jié)構(gòu)圖，重新裝修容易動到承重墻；廁所返臭問題無法解決等。

對于“老破小”存在的問題，張波表示，一些超過40年的房子依然質(zhì)量很好，但不排除不少老房子的確有一定的安全隱患，目前很多“老破小”由于維修基金不足等原因，在保養(yǎng)上存在一定瑕疵。另外，大部分房齡超過20年的小區(qū)，在停車位規(guī)劃時并不完善，停車難是大多數(shù)老小區(qū)面臨的共同問題，有車家庭在選擇這類房源時就需要更加慎重。

關(guān)榮雪表示，購買"老破小"前，購房者應(yīng)全面評估房屋的狀況，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝修等方面，確保沒有嚴重的損壞或安全隱患?？紤]到"老破小"可能需要進行改造或維修，購房者需要評估這些成本并確保自身財務(wù)能夠承擔。另外，購房者應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，確保自身權(quán)益得到保護。對于購房者來說，在購買“老破小”二手房時，一定要保持理性和謹慎，要充分了解房源的實際情況和市場價值，避免盲目跟風(fēng)或沖動購買。