今年以來(lái)公募REITs發(fā)行回暖，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月2日，年內(nèi)已有9只公募REITs成功發(fā)行，累計(jì)募資總額近237億元，數(shù)量和規(guī)模均已超去年全年水平。

但從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs估值普遍處于低位。

繼7月1日大幅收跌4.5%后，7月2日開(kāi)盤，中金普洛斯REIT繼續(xù)下跌，截至發(fā)稿，報(bào)3.394元，刷新近4個(gè)月價(jià)格低位。

消息面上，中金普洛斯REIT公告稱，對(duì)于所持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，承租方擬不續(xù)約并將提前分批退租。

總體看來(lái)，已上市交易的36只公募REITs產(chǎn)品中，有20只處于破發(fā)狀態(tài)，占比約56%。且板塊內(nèi)行情分化明顯，與地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園與倉(cāng)儲(chǔ)物流兩類產(chǎn)品跌幅更明顯。

行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，今年來(lái)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整后開(kāi)始反彈，目前，REITs在二級(jí)市場(chǎng)的估值處于低位，且品種走勢(shì)各異。長(zhǎng)期看來(lái)，隨著各類市場(chǎng)主體不斷加入，底層資產(chǎn)種類和數(shù)量持續(xù)提升，REITs市場(chǎng)穩(wěn)定性不斷提升，配置價(jià)值持續(xù)凸顯，未來(lái)仍有發(fā)展空間。

多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs被提前退租

中金普洛斯REIT管理的10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，總可租賃面積超過(guò)116萬(wàn)平方米，主要通過(guò)租賃和物業(yè)管理服務(wù)獲得收益。其中，普洛斯淀山湖物流園作為重要園區(qū)，近期面臨租賃調(diào)整。

據(jù)該基金6月28日發(fā)布的公告，江蘇京迅遞供應(yīng)鏈管理有限公司（下稱江蘇京迅遞）原承租普洛斯淀山湖物流園近15.91萬(wàn)平方米的面積，占中金普洛斯REIT全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可租賃面積的13.68%。

然而，由于租賃計(jì)劃調(diào)整，江蘇京迅遞決定在2024年8月31日到期后不再續(xù)約部分租賃面積，剩余部分將分批提前退租。經(jīng)協(xié)商，雙方同意在2024年6月30日先退租約8.2萬(wàn)平方米的面積，剩余部分將分批退租。

公告還提到，2024年一季度，江蘇京迅遞貢獻(xiàn)的租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入達(dá)1681.51萬(wàn)元，占中金普洛斯REIT全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總收入的14.34%。截至公告發(fā)布日，10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)的出租率約為86.25%，簽約出租率為89.68%。江蘇京迅遞退租后，預(yù)計(jì)出租率將降至約79.19%，簽約出租率下降至88.69%。

值得注意的是，除了中金普洛斯REIT，近期有多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT被提前退租。

如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，該基金持有張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2023年7月，受張潤(rùn)大廈大租戶哲庫(kù)科技提前退租的影響，張潤(rùn)大廈項(xiàng)目的出租率有所下降；2024年1月29日，張潤(rùn)大廈租戶A又發(fā)生了提前退租，該租戶計(jì)劃于1月31日提前退租位于張潤(rùn)大廈的部分面積，退租面積為3904.58平米，占原承租部分的49.8%。

華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布的2024年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量4.7萬(wàn)平方米，同比下降9%，整體空置率上升至19.6%。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布的2024年一季報(bào)也顯示，報(bào)告期內(nèi)北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率為20.5%，空置水平依舊處于高位，租金也繼續(xù)下探，環(huán)比下降0.8%至117.5元/㎡/月。

此外，從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，已上市交易的36只公募REITs產(chǎn)品中，資產(chǎn)類型為倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs領(lǐng)跌。

近一年內(nèi)，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT累計(jì)跌幅超過(guò)25%，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT同期分別累計(jì)下跌19%、15%、15%、11%。

分紅較穩(wěn)定

盡管二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)分化，公募REITs產(chǎn)品分紅保持穩(wěn)定。

第一財(cái)經(jīng)據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月1日，已上市交易的36只公募REITs產(chǎn)品中，有31只實(shí)施過(guò)分紅。

其中，資產(chǎn)類型為交通基礎(chǔ)設(shè)施的四只REITs分紅規(guī)模較大，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT分別累計(jì)分紅15.53億元、14.64億元、13.02億元、8.75億元。其次是資產(chǎn)類型為能源基礎(chǔ)設(shè)施的鵬華深圳能源REIT、鵬華深圳能源REIT，累計(jì)分紅規(guī)模均超過(guò)8億元。

此外，資產(chǎn)類型為倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs盡管在二級(jí)市場(chǎng)領(lǐng)跌，但分紅規(guī)模相對(duì)靠前。

其中，中金普洛斯REIT目前已完成7次分紅，累計(jì)分配金額達(dá)到約7.67億元，分紅比例約占上市以來(lái)可供分配金額的100%；嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布的2024年第一季度報(bào)告顯示，該基金在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了可供分配金額2003.74萬(wàn)元，并已進(jìn)行了2023年度的第二次分紅，實(shí)際分配金額為2520.99萬(wàn)元。

華夏基金認(rèn)為，長(zhǎng)期高比例分紅成為公募REITs最重要的產(chǎn)品屬性，接下來(lái)依賴于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)，績(jī)優(yōu)的REITs產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金流，并將表現(xiàn)出更穩(wěn)定的業(yè)績(jī)韌性，高分派率有望持續(xù)。

近期，公募REITs加速擴(kuò)容趨勢(shì)較為明顯。

6月28日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和華泰南京建鄴REIT正式獲批，其中，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT為國(guó)內(nèi)首只以?shī)W特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，華泰南京建鄴REIT則是南京市首單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。

至此，年內(nèi)已有12只公募REITs正式獲批，還有10只處于已反饋、已受理、已問(wèn)詢狀態(tài)。

此外，從已發(fā)行的產(chǎn)品來(lái)看，截至7月2日，年內(nèi)已有9只公募REITs成功發(fā)行，累計(jì)募資總額近237億元。相較于2023年全年6只公募REITs募資201億元的情況，今年上半年已經(jīng)超過(guò)去年全年的水平。