“最近我一直收到某購物中心奢侈品大牌門店銷售的電話，不僅好意提醒我去保養(yǎng)包包，還邀請我去店里看看新品。”上海白領(lǐng)肖文（化名）近期對記者表示，她并非奢侈品消費的?？?，現(xiàn)在卻頗受“關(guān)照”，讓她感到驚訝。

近年來，高端購物中心一直給人“活得很滋潤”的印象，但隨著上半年奢侈品消費的疲弱，這些購物中心的日子也不好過了。近期部分主營高端購物中心的地產(chǎn)商披露財報，上半年商場銷售額及物業(yè)租賃收入下滑成了一個普遍現(xiàn)象。與此同時，一些主打居民消費的次高端或綜合零售性質(zhì)的商場，卻迎來了消費復(fù)蘇。

商場出租率高企但收入?yún)s下滑

一年前，物業(yè)租賃收入創(chuàng)下新高的恒隆地產(chǎn)（00101.HK）還沉浸在其商業(yè)策略的成功里。

過去20多年來，以投資開設(shè)高端購物中心、引來頂級奢侈品入駐銷售為主要業(yè)務(wù)模式的恒隆，在內(nèi)地幾乎是穩(wěn)賺不賠，租金收入節(jié)節(jié)攀升。

執(zhí)掌恒隆集團(tuán)長達(dá)33年、現(xiàn)在擔(dān)任榮譽董事長的陳啟宗，去年在《致股東函》里表示，自1999年在上海的首座購物商場開業(yè)以來，恒隆在內(nèi)地的租賃收入以人民幣計算持續(xù)增長，每年都創(chuàng)新高，即使在三年疫情期間，升勢也從未間斷。

不過，這樣的上升勢頭在今年上半年戛然而止。據(jù)恒隆地產(chǎn)近期發(fā)布的2024年半年報，該公司雖然總營收較去年同期增加15%至63.8億港元，但整體物業(yè)租賃收入下跌7%至51.51億港元。

根據(jù)其財務(wù)報告，總營收的增長主要來自于香港物業(yè)的銷售收入，而物業(yè)租賃收入，實際上才是恒隆長期以來占大頭的主要收入來源，但這部分出現(xiàn)了明顯下滑。細(xì)看這份財報，恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地及香港物業(yè)租賃收入均出現(xiàn)下滑，其中內(nèi)地33.4億港元的租賃收入，同比去年減少了2.1億港元。

但實際上，恒隆旗下各高端商場的出租率依然優(yōu)秀，近乎滿租。比如恒隆最賺錢的商場之一——上海恒隆廣場，仍然維持著100%滿租的狀態(tài)。不過，該商場上半年租戶銷售額同比下降了23%，商場收入也下跌了8%。

除此以外，像上海的港匯恒隆廣場，出租率高達(dá)97%，但租戶銷售額同比減少了14%，商場收入降低4%；沈陽市府恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場等高端商場的收入和租戶銷售也均下跌。

同樣的情況，也出現(xiàn)在太古地產(chǎn)（01972.HK）的財報中。

據(jù)太古地產(chǎn)在8月8日發(fā)布的2024年中期財務(wù)報告，太古旗下高端購物中心北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%。

值得關(guān)注的是，銷售額的下滑在高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域較為明顯，而部分次高端或者走平民消費路線的購物中心，反而迎來了一波復(fù)蘇。

比如在恒隆地產(chǎn)的半年報中，幾家次高端商場，包括沈陽皇城、濟(jì)南以及天津的項目，同比收入均有提升。

再比如太古地產(chǎn)，雖然旗下高端購物中心銷售額下跌，但是其上半年零售物業(yè)租金總收入同比上漲了4.9%，具體到項目，太古的綜合類商場收入相對穩(wěn)定。

其實這一趨勢在去年就有所體現(xiàn)，2023年上海銷售額最高的商場不再是主打重奢的項目，而是以周邊居民消費為主要銷售額來源的環(huán)球港。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)等媒體統(tǒng)計，2023年上海環(huán)球港創(chuàng)下了203億元的銷售額，增長超40%。

高端綜合體建設(shè)仍如火如荼

對于上半年高端購物中心收入的走低，國內(nèi)某大型地產(chǎn)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資人士對記者表示，這主要反映出奢侈品消費的疲軟，由于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，針對奢侈品大牌的租金收取方式以收取銷售額提點為主流，導(dǎo)致了商場租金收入的同步降低。

“可能在普通人的印象中，商場收取品牌的固定租金，只要保證出租率，就能保證租金收入，實際上在重奢領(lǐng)域并非如此。”

該人士告訴記者，按照行業(yè)慣例，商場會對主力店收取固定租金，一般門店則為“固定租金+銷售額提點”結(jié)合的模式，而對高端大牌則收取純提點。

高端大牌對商場的定位以及地段有非常嚴(yán)格的要求，除了核心城市，大牌在一座城市中一般也就開設(shè)一兩家門店，為了吸引高端大牌入駐，商場往往不會設(shè)固定租金，甚至還自掏腰包出上千萬元的裝修補貼。一旦高端品牌的門店在商場里入駐成功，取得不錯的銷售額，購物中心通過提點也能“躺賺”；但如果高端品牌銷售額下降，商場租金收入也會立竿見影地減少。

“我們的感受是中等收入人群的奢侈品消費有所減少，更多人的消費觀念趨于理性，熱衷于尋找‘平替’，而高凈值人群的奢侈品消費實際上仍然較為穩(wěn)定。”上海某高端購物中心相關(guān)人士對記者表示。

對于內(nèi)地奢侈品消費市道轉(zhuǎn)弱，恒隆在半年度報告中提及了幾個原因，包括：消費力稍遜的顧客在奢侈品消費上轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎，以及境外游購買奢侈品的旅客人數(shù)上升導(dǎo)致內(nèi)地商場收入下滑等。

不過恒隆也提及，頂級客群仍然追捧商場內(nèi)提供的限量級奢侈商品。

瑞銀研報顯示，今年以來（1月~7月）內(nèi)地奢侈品銷售額下跌約10%，5月至6月跌幅加大，預(yù)計今年下半年至2026年，奢侈品牌可能會放緩在中國內(nèi)地開設(shè)門店的步伐，商場可能需要減租或轉(zhuǎn)型以留住奢侈品牌租戶，由于高端購物中心建設(shè)周期至少需要四年，即將開業(yè)的高端商場也將面臨租金壓力。

這一奢侈品消費趨勢是否會對高端商業(yè)零售地產(chǎn)的投資產(chǎn)生一定影響？

以恒隆為例，2025年投資190億元的杭州恒隆廣場將開業(yè)，上海恒隆廣場擴(kuò)建部分也已獲批，預(yù)期于2026年完工。對于未來，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博在中期業(yè)績會上表示，相信當(dāng)市場信心回暖時，恒隆的業(yè)務(wù)將表現(xiàn)理想。在半年報中，恒隆方面也表示，高端依然是企業(yè)的核心競爭力，即便高端商場短期業(yè)績有所下滑，但恒隆依然堅信會有好的結(jié)果。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，恒隆將審時度勢，靈活應(yīng)對市場逆境，并堅守紀(jì)律，穩(wěn)住核心競爭力。

而截至目前，太古地產(chǎn)也仍在大手筆投資中國內(nèi)地物業(yè)項目。太古地產(chǎn)在2022年年初就明確了將在未來10年投資1000億港元于中國香港、中國內(nèi)地、東南亞幾個核心市場。根據(jù)最新財報，截至2024年8月2日，這1000億港元投資計劃已經(jīng)落地650億港元，其中440億港元投向了內(nèi)地。

半年報中，太古地產(chǎn)還官宣了廣州聚龍灣太古項目的開業(yè)時間——預(yù)計從2025年年底開業(yè)，陸續(xù)舉辦展覽、快閃店等活動，為項目的第一階段竣工做準(zhǔn)備；整體項目預(yù)計2027年上半年落成。

香港置地行政總裁史米高（Michael Smith）近期也表示，該集團(tuán)歷史上最大的項目——上海西岸金融城大型城市綜合體，正在如期開發(fā)建設(shè)中，該項目總體量超110萬平方米，首階段的住宅和服務(wù)式公寓已于今年上半年完工，余下部分將于2024年至2027年分階段開放。

綜合來看，多家地產(chǎn)商仍有龐大的高端購物中心投資計劃與在建工程，大手筆的投入也反映出他們對市場前景的信心。前述上海某高端購物中心內(nèi)部人士亦對記者表示，公司內(nèi)部仍然看好中國內(nèi)地消費市場。