2024年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)減量發(fā)展的趨勢(shì)更加明顯，物業(yè)管理行業(yè)也隨之同步震蕩，經(jīng)歷了由資源驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)，到如今逐漸回歸服務(wù)本源的歷程。

“面對(duì)行業(yè)規(guī)模增速放緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的新形勢(shì)和新挑戰(zhàn)，我們堅(jiān)持用心服務(wù)、提品質(zhì)、精益管理、創(chuàng)效益的年度主題，強(qiáng)調(diào)做有溫度的物業(yè)服務(wù)，有質(zhì)量的規(guī)模外拓有效益的增值服務(wù)。”在8月20日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席朱輝松如此說道。

踏實(shí)穩(wěn)健的作風(fēng)也讓越秀服務(wù)保持住了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2024年上半年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.60億元，同比增長(zhǎng)29.7%；股東應(yīng)占盈利為2.78億元，同比增長(zhǎng)12.1%；每股基本盈利為0.18元。同時(shí)，董事會(huì)建議宣派中期股息每股0.091元，同比增長(zhǎng)12.1%，派息率為50%，以回饋股東長(zhǎng)期的支持。

朱輝松表示，“未來，越秀服務(wù)將圍繞‘用心服務(wù)提質(zhì)量，精益經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效益’的工作主題，夯實(shí)物業(yè)服務(wù)基本盤、堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模拓展、聚焦增值業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，打造更好的口碑、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間，朝著‘成為客戶信賴的服務(wù)企業(yè)’的目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)。”

持續(xù)外拓TOD項(xiàng)目

穩(wěn)健增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)大盤中，每項(xiàng)核心業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了向上的突破。

2024年上半年，越秀服務(wù)的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)所得收入為3.59億元，同比增長(zhǎng)19.2%；在總收入中占比超8成的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入則達(dá)到16.01億元，同比增長(zhǎng)32.3%。

作為物業(yè)公司基本盤之一的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約6億元，同比增長(zhǎng)約30%，在總營(yíng)收中占比30.7%；社區(qū)增值服務(wù)收入約6.45億元，同比大幅增長(zhǎng)超6成，在總營(yíng)收中占比約33%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約3.55億元，同比微增。

為了能更好地穩(wěn)住大盤，提升業(yè)主的滿意度，在基礎(chǔ)物管方面，越秀服務(wù)著力提升服務(wù)力，進(jìn)行集約化和專業(yè)化管理。越秀服務(wù)管理層舉例稱，“在綠化業(yè)務(wù)，我們把一般的綠化保養(yǎng)和專業(yè)的修剪業(yè)務(wù)拆分，成立大刀隊(duì)，進(jìn)行了專業(yè)化管理。在保潔業(yè)務(wù)上，我們也試點(diǎn)推廣‘人機(jī)結(jié)合’的模式，提高工作效率，降低整個(gè)人工成本。”截至報(bào)告期末，越秀服務(wù)的客戶滿意度達(dá)到91.3分，較上年有所提高。

TOD業(yè)務(wù)作為越秀服務(wù)的一大特色，也在上半年貢獻(xiàn)了不錯(cuò)的收入，共實(shí)現(xiàn)收入約1.84億元，同比上漲約20%。

據(jù)介紹，目前越秀服務(wù)TOD業(yè)務(wù)在管車輛段有27個(gè)，地鐵站有214個(gè)。就廣州講，越秀服務(wù)在管166個(gè)地鐵站和25個(gè)車輛段，覆蓋了1/3地鐵站，和基本上所有車輛段。

同時(shí)，在管TOD總體面積達(dá)到了736萬平方米，比去年略有增長(zhǎng)，其中533萬方是來自于關(guān)聯(lián)方廣州地鐵的交付；另外183萬平方米則是來自于第三方拓展。

越秀服務(wù)管理層介紹，報(bào)告期內(nèi)TOD業(yè)務(wù)的在管面積增長(zhǎng)不多，主要是因?yàn)樾潞灪贤形崔D(zhuǎn)化，同時(shí)部分在去年底續(xù)約的TOD的項(xiàng)目在業(yè)務(wù)范圍上有一些調(diào)整，面積也相應(yīng)有所減少，預(yù)計(jì)這部分可在下半年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

在外拓TOD項(xiàng)目方面，越秀服務(wù)目前已經(jīng)進(jìn)入了長(zhǎng)沙、青島、福州、鄭州、麗江等城市，今年也新中標(biāo)了福州地鐵5號(hào)線。管理層表示，暫時(shí)來看，外拓項(xiàng)目的管理密度相對(duì)較低，未來將會(huì)在已進(jìn)入的城市進(jìn)行積極拓展，以維持與客戶長(zhǎng)期的關(guān)系。

越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁張建國(guó)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來越秀服務(wù)將通過結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，盡量維持毛利率平穩(wěn)。在經(jīng)營(yíng)管理方面，采用智能化、機(jī)械化手段，減少對(duì)人工依賴，應(yīng)對(duì)人工成本上漲；同時(shí)介入到毛利率較高的增值業(yè)務(wù)，提高其在收入中的占比，從而把毛利率維持在行業(yè)里較優(yōu)秀的水平。

美居收入增長(zhǎng)2倍

夯實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，越秀服務(wù)還在持續(xù)探索第二曲線。朱輝松表示，“我們一直在強(qiáng)調(diào)要圍繞自身能力，做好資源最優(yōu)配置，讓第二曲線的增長(zhǎng)更聚焦更有效益。”

基于此，越秀服務(wù)聚焦五大增值服務(wù)平臺(tái)，包括經(jīng)紀(jì)、新零售、美居、社區(qū)商業(yè)和智能化，不斷優(yōu)化資源分配、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入由去年同期的4.01億元增長(zhǎng)61.2%，實(shí)現(xiàn)6.45億元。

這其中，美居業(yè)務(wù)的表現(xiàn)最為亮眼，收入同比增長(zhǎng)2.1倍至人民幣2.45億元。

越秀服務(wù)管理層介紹，美居業(yè)務(wù)目前主要聚焦于拎包服務(wù)和家裝服務(wù)兩大板塊。圍繞著大環(huán)境的業(yè)務(wù)周期，對(duì)該業(yè)務(wù)的方向性予以增加，當(dāng)前也在研究自營(yíng)業(yè)務(wù)，比如陽臺(tái)封裝、家居的局改等，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期的變化。

另一表現(xiàn)突出的是新零售業(yè)務(wù)。越秀服務(wù)深度挖掘客戶需求，打造差異化的產(chǎn)品服務(wù)。

在渠道端，越秀服務(wù)搭建了自營(yíng)APP，通過社區(qū)團(tuán)購、直播帶貨以及社區(qū)集市等方式來拓展業(yè)務(wù)流量。在產(chǎn)品端，則加強(qiáng)選品，滿足客戶對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比越來越高的要求。

“公司瞄準(zhǔn)打造幾個(gè)百萬級(jí)的產(chǎn)品和500萬級(jí)的產(chǎn)品，”越秀服務(wù)管理層介紹，“現(xiàn)在有幾個(gè)產(chǎn)品已經(jīng)走出來了，比如家電、酒水、糧油、牛奶。同時(shí)，我們也在通過社區(qū)的團(tuán)購來開展特產(chǎn)銷售，比如‘一城一味’業(yè)務(wù)，也在推進(jìn)這種到家服務(wù)的業(yè)務(wù)的前期的創(chuàng)新和探索。”

此外，在新零售業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)還通過開發(fā)定制類產(chǎn)品增加收入，例如定制酒在上半年的銷售金額已超過200萬元。同時(shí)，越秀服務(wù)還實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)創(chuàng)新突破，推出了38款文旅產(chǎn)品，并試水了團(tuán)餐業(yè)務(wù)。

值得一提的是，越秀服務(wù)還在著重培養(yǎng)綜合設(shè)施設(shè)備管理、電梯安裝維保等競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，并積極孵化創(chuàng)新業(yè)態(tài)，加大增值服務(wù)市場(chǎng)拓展力度。目前，已經(jīng)憑借相關(guān)專業(yè)資質(zhì)，在智能化服務(wù)方面切入了電梯安裝維修新賽道，目前已順利落地消防、機(jī)電等業(yè)務(wù)外拓。

朱輝松表示，接下來越秀服務(wù)還將續(xù)深耕5大增值服務(wù)平臺(tái)，著力提升專業(yè)能力，除了于在管項(xiàng)目中推進(jìn)，也要積極尋求外拓。“比如上半年我們的智能化業(yè)務(wù)就中標(biāo)了電梯業(yè)務(wù)的新梯建設(shè)項(xiàng)目，還有消防、機(jī)電這些新的業(yè)態(tài)，相信這將給我們打開更大的想象空間。”

堅(jiān)定千億規(guī)模目標(biāo)

管理規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基石。由于行業(yè)發(fā)展周期，當(dāng)前已鮮少有大型收并購出現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)將擴(kuò)張規(guī)模的重心轉(zhuǎn)移到了項(xiàng)目外拓。

今年上半年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目共59個(gè)，新增合約面積約926萬平方米，其中來自關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目占比約35%，而第三方的項(xiàng)目占比已經(jīng)達(dá)到65%。也即約600萬平方米來自市場(chǎng)拓展，同比大幅增長(zhǎng)53%。

市場(chǎng)拓展項(xiàng)目的質(zhì)量也不斷提升，報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)中標(biāo)了多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，如港珠澳大橋、國(guó)家能源大廈、福州地鐵5號(hào)線等，進(jìn)一步夯實(shí)核心業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，有力塑造品牌形象。分業(yè)態(tài)看，在市場(chǎng)拓展項(xiàng)目中，住宅、TOD、城市服務(wù)及公建、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園的占比分別為60%、6%、28%、6%。

盡管新簽項(xiàng)目增長(zhǎng)可觀，但截至報(bào)告期末，越秀服務(wù)整體的規(guī)模增長(zhǎng)并不突出，其共有合約項(xiàng)目508個(gè)，總合約面積8881萬平方米，較去年年底增長(zhǎng)了6.4%；在管項(xiàng)目418個(gè)，總在管面積6667萬平方米，較去年年底增長(zhǎng)了2.2%。

造成這一現(xiàn)象的原因是越秀服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行了換倉。

“上半年新增在管面積約507萬平方米，但凈增面積僅約150萬平方米，主要是因?yàn)橥顺隽瞬糠猪?xiàng)目。”據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，這些項(xiàng)目中有些合同到期，有些項(xiàng)目質(zhì)素達(dá)不到目前的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)要求，例如回款或毛利率等，因此在上半年退場(chǎng)面積約361萬平方米。“我們還是堅(jiān)持高質(zhì)量的發(fā)展，不會(huì)盲目去追求規(guī)模上的擴(kuò)張。”

這并不代表著越秀服務(wù)不重視規(guī)模。2021年6月登陸資本市場(chǎng)之初，越秀服務(wù)曾提出3年內(nèi)達(dá)到1億平米在管目標(biāo)。這仍是越秀服務(wù)要堅(jiān)定實(shí)現(xiàn)的規(guī)模目標(biāo)。

越秀服務(wù)管理層表示，當(dāng)時(shí)考慮規(guī)模增長(zhǎng)主要是通過三個(gè)渠道，一個(gè)是來自母公司股東關(guān)聯(lián)方的交付，當(dāng)時(shí)計(jì)劃每年提供約500萬平方米；一個(gè)是通過市場(chǎng)投拓項(xiàng)目增加規(guī)模；第三就是收并購。

從上述三個(gè)源來看，關(guān)聯(lián)交付和市場(chǎng)拓展基本上是達(dá)標(biāo)的。其中，包括越秀地產(chǎn)、廣州地鐵在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方交付，以及市場(chǎng)拓展，近兩年的拓展速度基本上保持每年約1000萬平方米的節(jié)奏，“當(dāng)前主要的缺口還在收并購這一塊”。

越秀服務(wù)管理層坦言，對(duì)于這些年同行的收并購案例，也有在密切跟進(jìn)，不少收購的商譽(yù)減值也給盈利造成了比較大的影響和壓力，因此需要對(duì)收并購的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)估。

“從上市之初我們一直都沒放棄過去看各種標(biāo)的，但現(xiàn)在我們的大概判斷是收并購還是要比較慎重地進(jìn)行，保證高質(zhì)量的收購是我們的目標(biāo)。”正是因?yàn)閷?duì)高質(zhì)量的追求，越秀服務(wù)在推動(dòng)收并購時(shí)也頗為重視協(xié)同效應(yīng)和城市密度。

“隨著整個(gè)市場(chǎng)和行業(yè)的調(diào)整，我們還是在持續(xù)跟進(jìn)收并購工作，”越秀服務(wù)管理層表示，當(dāng)前募集資金中還有5億元仍是用于收并購，“我們重點(diǎn)關(guān)注協(xié)同效益較高，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和可持續(xù)性高，能夠提升區(qū)域密度財(cái)務(wù)規(guī)范以及估值相對(duì)合理的公司，不會(huì)盲目地去擴(kuò)張規(guī)模，還是要做負(fù)責(zé)任的這樣的一個(gè)收并購。

事實(shí)上，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境以及物管行業(yè)的整體投資情緒等影響下，越秀服務(wù)在收購方面依舊保持著審慎穩(wěn)健的態(tài)度，“我們還是更期待從自身的高質(zhì)量市場(chǎng)拓展逐漸增加管理規(guī)模。”