房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處波動(dòng)中，不少開發(fā)商陷入虧損泥潭，能保持住經(jīng)營指標(biāo)平穩(wěn)的企業(yè)已然鳳毛麟角。向來審慎穩(wěn)健的國資開發(fā)商越秀地產(chǎn)，憑借著過往在市場(chǎng)、運(yùn)營、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)、投資等方面的積累，展現(xiàn)出了逆勢(shì)生長的頑強(qiáng)力量。

2024年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約353.4億元，同比上升10.1%；同期，已售未入賬的合約銷售金額約1909億元，為后續(xù)的收入提供了深厚的蓄水池。

這一蓄水池仍將有源源不斷的活水流入，報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額554億元，首度躋身行業(yè)前十，相較2023年底前進(jìn)了3個(gè)身位。

今年下半年，越秀地產(chǎn)還將保持如此強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力，著力實(shí)現(xiàn)全年1470億元的銷售目標(biāo)。

“盡管面對(duì)一個(gè)持續(xù)下行和充滿挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，完成這一銷售目標(biāo)會(huì)面臨一定的難度和壓力，”越秀地產(chǎn)管理層坦言，“但公司決定了暫不調(diào)整銷售目標(biāo)，就是要以這個(gè)目標(biāo)來激勵(lì)和考核我們的團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年銷售目標(biāo)。”

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，面對(duì)深刻調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2024年上半年，越秀地產(chǎn)的各項(xiàng)主要經(jīng)營指標(biāo)保持基本平穩(wěn)。下半年，越秀地產(chǎn)將積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，圍繞“攻堅(jiān)克難穩(wěn)業(yè)績(jī)，精益管理提能力”的工作主題，以“精益管理”和“新能力、新機(jī)制和新文化”的建設(shè)為發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，在行業(yè)新環(huán)境和新發(fā)展模式下繼續(xù)走高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展之路，不斷為股東創(chuàng)造價(jià)值。

深化“商住并舉”，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約353.4億元，同比上升10.1%；權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤約為18.3億元，核心凈利潤約為17.4億元，保持正向盈利；中期派息比率為核心凈利潤的40%，在業(yè)內(nèi)保持著較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)銷售是越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)的絕對(duì)支柱。2024年上半年，來自物業(yè)銷售的營業(yè)收入約327.96億元，同比增長約10%，占總收入的9成以上。其中，來自大灣區(qū)的物業(yè)銷售收入約有67%，來自華東的有19%，來自中西部和北方則有14%。

截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)手中已售未入賬的銷售金額約為1909億元，與年初時(shí)基本持平，其中大灣區(qū)占比約39%，華東地區(qū)的占比提升至36%，北方地區(qū)也提升至11%。

在不斷夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)根基的同時(shí)，越秀地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)化多元業(yè)務(wù)，扎實(shí)推進(jìn)“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，通過越秀地產(chǎn)和越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱為“越秀房托”）雙平臺(tái)互動(dòng)發(fā)展，穩(wěn)定提升商業(yè)物業(yè)收入，在上半年共實(shí)現(xiàn)營收13.31億元，同比上漲4.8%。

其中，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入約2.97億元，同比大幅上升41.3%；同時(shí)，越秀地產(chǎn)持有38.88%單位權(quán)益的越秀房托實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約10.34億元，寫字樓業(yè)態(tài)上半年實(shí)現(xiàn)租賃收入約5.82億元，零售商場(chǎng)保持經(jīng)營穩(wěn)定，四季酒店、雅詩閣公寓實(shí)現(xiàn)收入2.54億元，白馬大廈實(shí)現(xiàn)出租率為95.6%，同比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)。

越秀地產(chǎn)旗下的物業(yè)板塊越秀服務(wù)，在報(bào)告期內(nèi)也取得了良好的經(jīng)營業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)營收約19.6億元，同比上升29.7%；康養(yǎng)業(yè)務(wù)亦實(shí)現(xiàn)了營收的同比增長，可經(jīng)營床位數(shù)7705張，入住率保持基本穩(wěn)定，位于行業(yè)前列。

堅(jiān)實(shí)的根基，穩(wěn)健的經(jīng)營，保證了越秀地產(chǎn)的流動(dòng)性安全以及財(cái)務(wù)健康。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為61.3億元，保持正向流入；在手現(xiàn)金為481.4億元，較2023年年末增長4.4%；同期，其剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

健康安全的基本面，讓越秀地產(chǎn)在市場(chǎng)上頗受信任。越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)及執(zhí)行董事陳靜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，國內(nèi)的融資環(huán)境還是比較寬松的，確實(shí)有一些企業(yè)會(huì)受特殊事件的影響，部分行業(yè)融資環(huán)境也有部分收緊，“但就越秀地產(chǎn)目前來講，不管是國有背景也好，還是我們跟金融機(jī)構(gòu)良好的聯(lián)系、過往信用記錄也好，整體的融資渠道仍然比較通暢”。

陳靜介紹，7月，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共15億元；在境外發(fā)行23.9億元點(diǎn)心債，其中于上半年發(fā)行7億元點(diǎn)心債，7月發(fā)行16.9億元綠色點(diǎn)心債券。

不止于此，越秀地產(chǎn)的融資成本在行業(yè)中也處于領(lǐng)先地位，上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降 41個(gè)基點(diǎn)至3.57%；期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.47%，資信水平位于行業(yè)第一梯隊(duì)。

越秀地產(chǎn)管理層表示，未來將繼續(xù)保持“三道紅線”達(dá)標(biāo)，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入，加上對(duì)銷售現(xiàn)金流的管理，確保財(cái)務(wù)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)流程安全持續(xù)降低融資成本。

堅(jiān)持精準(zhǔn)營銷，全年目標(biāo)不變

充沛的現(xiàn)金流入，來自于良好的銷售去化。面對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)整和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，越秀地產(chǎn)在策略上保持以變應(yīng)變，實(shí)施“一盤一策”的精準(zhǔn)營銷策略和精準(zhǔn)的定價(jià)策略，2024年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約554億元，盡管同比有所下滑，但相較于行業(yè)整體同比約4成的降幅，仍是優(yōu)于行業(yè)平均水平。

“越秀地產(chǎn)的行業(yè)排名是靠前的，銷售額排名從去年年底的第12位前進(jìn)到上半年的前10名，相對(duì)來說是優(yōu)秀的。”林昭遠(yuǎn)坦言。根據(jù)克而瑞披露的銷售數(shù)據(jù)，今年上半年，以合約銷售額（全口徑）計(jì)，越秀地產(chǎn)在行業(yè)的排名上升至第9位。

具體來看，越秀地產(chǎn)繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)市場(chǎng)領(lǐng)先和廣州市場(chǎng)份額第一的地位，上半年在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為261.1億元，約占47.1%；華東地區(qū)次之，在上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約128.8億元，約占23.2%。

值得一提的是，過往為各大房企津津樂道的銷售目標(biāo)，在本輪行業(yè)調(diào)整周期中早已銷聲匿跡，越秀地產(chǎn)是少數(shù)明確設(shè)定目標(biāo)的房企。但相較于全年1470億元的目標(biāo)，越秀地產(chǎn)今年上半年的完成率不甚理想。

“不到40%。這個(gè)和我們的計(jì)劃還是有差距。”不過，越秀地產(chǎn)并未因此調(diào)低目標(biāo)。林昭遠(yuǎn)表示，管理層研究決定不做調(diào)整。

他解釋稱，上半年的指標(biāo)達(dá)成率偏低，有一個(gè)因素是新推的盤比較少，尤其上海、杭州新開盤會(huì)集中到今年到第三第四季。“新開的盤，對(duì)去化的保障是更強(qiáng)的。所以對(duì)下半年計(jì)劃的達(dá)成，是有比較好的條件。”

據(jù)披露，越秀地產(chǎn)2024年可售資源共約2700億元，其中大灣區(qū)占比51%，華東占比21%，北方占比約11%。

林昭遠(yuǎn)也坦言，這個(gè)目標(biāo)在目前市場(chǎng)環(huán)境下，挑戰(zhàn)肯定非常大，壓力也是非常大。“不調(diào)目標(biāo)目的是表達(dá)決心，我們會(huì)以這個(gè)目標(biāo)來驅(qū)動(dòng)全體員工。這個(gè)目標(biāo)也是和管理層績(jī)效考核強(qiáng)掛鉤的。”

今年上半年的“517”新政后，市場(chǎng)在6月份出現(xiàn)大反彈，7月份雖然有所回調(diào)，但下滑空間在逐步收窄。

越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，總體來看，市場(chǎng)還在尋求平衡的過程中。房地產(chǎn)作為國家的重要的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)保持8-10萬億的水平。“越秀地產(chǎn)目前所進(jìn)的城市總體成交規(guī)模都在2000億以上，存量市場(chǎng)還是有得做的，我們對(duì)市場(chǎng)充滿興趣。”

面對(duì)這樣的市場(chǎng)形勢(shì)，越秀地產(chǎn)在過去幾年一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營，以銷定產(chǎn)的原則，同時(shí)做好自己的事情，做好城市、板塊的研究，加大對(duì)客戶的研究，精準(zhǔn)定位，精準(zhǔn)到目標(biāo)客戶群。

林昭遠(yuǎn)也明確，未來不會(huì)為了達(dá)成目標(biāo)就剛性降價(jià)，還是會(huì)通過精細(xì)管理，采用精準(zhǔn)定價(jià)、線上線下聯(lián)動(dòng)來提高去化能力，保障量?jī)r(jià)的達(dá)成，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的完成。

以效益為先，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增儲(chǔ)

完成銷售目標(biāo)的底氣，來自于有效的調(diào)整布局，過去幾年間，越秀地產(chǎn)一直有計(jì)劃地在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，投資的刻度更加精準(zhǔn)，投資布局更加合理，聚焦核心城市和核心區(qū)域深耕。

截至6月末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約2503萬平方米，94%分布在一線城市和重點(diǎn)二線城市，其中大灣區(qū)占比41.2%，華東地區(qū)、中西部地區(qū)和北方地區(qū)比例上升至58.8%；投資質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

今年上半年，越秀地產(chǎn)持續(xù)通過“6+1”多元化增儲(chǔ)模式獲取新地塊，分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建筑面積約為172萬平方米；大灣區(qū)占比57%，華東地區(qū)占比17%。其中，通過多元化方式增儲(chǔ)是占比是66%，公開市場(chǎng)議價(jià)的獲取的占比34%。

具體來看，越秀地產(chǎn)在上海共獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土儲(chǔ)約6萬平方米；在杭州獲取2幅地塊，新增土儲(chǔ)約23萬平方米；通過向母公司越秀集團(tuán)收購方式，新增TOD土地儲(chǔ)備約58萬平方米。目前，越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開發(fā)10個(gè)TOD項(xiàng)目，TOD項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備達(dá)到310萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的12.4%。

通過在城市和板塊選擇上的不斷地騰挪改善，越秀地產(chǎn)已具備了下行市場(chǎng)中抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。“在這幾年發(fā)展的城市布局中，我們逐步布局在核心城市里面的核心區(qū)域。相對(duì)來說，我們能級(jí)項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)程度沒那么強(qiáng)烈，有抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。”林昭遠(yuǎn)表示。

不只是依靠地段，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)新發(fā)展模式之下，保障性住房由政府來作為主導(dǎo)，市場(chǎng)性的由企業(yè)來進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。未來行業(yè)將回到“好房子”的屬性，好產(chǎn)品、好服務(wù)應(yīng)該是市場(chǎng)的主流。

基于此，越秀地產(chǎn)要立足四好企業(yè)，堅(jiān)定把好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌做好。在產(chǎn)品上，堅(jiān)持以客戶為中心，滿足客戶需求，打造高質(zhì)量產(chǎn)品，持續(xù)開展“高質(zhì)量建造好產(chǎn)品”行動(dòng)，并全力推進(jìn)設(shè)計(jì)施工一體化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、應(yīng)用與更新迭代，全面落實(shí)越秀地產(chǎn)“好產(chǎn)品公約”。

憑借好產(chǎn)品，即便是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海高端住宅市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)旗下項(xiàng)目依舊贏得了購房者的青睞。今年8月，位于上海的高端改善住宅項(xiàng)目越秀·蘇河·和樾府入市銷售，實(shí)現(xiàn)了開盤即罄的銷售佳績(jī)，銷售金額達(dá)17.35億元。

接下來，越秀地產(chǎn)還將保持一定的投資強(qiáng)度。據(jù)披露，越秀地產(chǎn)在對(duì)全年主要現(xiàn)金流項(xiàng)目預(yù)測(cè)中，土地款支出及拍地保證金預(yù)期支出仍保持在400億元。

林昭遠(yuǎn)表示，在投資上，還是堅(jiān)持以銷定投、穩(wěn)健投資，同時(shí)要做精準(zhǔn)投資，特別是在大城市，要保持對(duì)客戶的研究，并聚焦一些收益確定性比較高的、現(xiàn)金流回籠比較快的項(xiàng)目。“我們還是以效益為先，把這個(gè)作為獲取項(xiàng)目的條件。”