近期，市場(chǎng)較為關(guān)注存量房貸利率是否可能再度迎來下調(diào)，以及可能的調(diào)整方式。2023年8月31日，人民銀行曾經(jīng)公告，符合條件的存量首套房貸借款人可與承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商降低利率。2024年5月17日，人民銀行放開個(gè)人住房貸款利率的下限。自房貸利率下限放開以來，新發(fā)放房貸利率和存量房貸利率之間的利差再度走闊。

本文將對(duì)2023年存量房貸利率下調(diào)進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧，介紹國(guó)際上“轉(zhuǎn)按揭”的業(yè)務(wù)模式和案例，并探討未來存量房貸利率調(diào)整的潛在空間和可能方式。

存量房貸利率下調(diào)的潛在空間測(cè)算

從2023年存量房貸利率下調(diào)的政策組合來看，在存量房貸利率下調(diào)的前后，5年期LPR保持不變，同時(shí)存款掛牌利率配合下調(diào)。2023年8月，7天逆回購(gòu)利率、1年期MLF利率、1年期LPR分別下調(diào)10bp、15bp和10bp，5年期LPR保持不變；此外，2023年9月1日，存款掛牌利率下調(diào)，1年期、2年期、3年期和5年期存款掛牌利率分別下調(diào)10bp、20bp、25bp和25bp。

從2023年8月存量房貸利率下調(diào)的效果來看，根據(jù)人民銀行2023年11月的披露，超過22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億~1700億元。據(jù)此計(jì)算，2023年8月，大約56%的存量房貸利率下調(diào)，對(duì)銀行生息資產(chǎn)收益率的影響為5bp左右。

2024年5月17日，人民銀行宣布放開新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率的下限，存量和新增個(gè)人住房貸款利率的利差再度走闊。例如，上海市在2021年7月至2024年4月，首套個(gè)人住房貸款利率下限為5年LPR+35bp；2024年5月27日，新政落地后，上海市首套個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為5年LPR-45bp，二者相差80bp。

那么，當(dāng)前存量房貸利率的潛在下調(diào)空間有多大？

根據(jù)人民銀行披露，2023年9月末存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%；考慮存量房貸的重定價(jià)效應(yīng)，若大部分存量房貸在2024年1月1日重定價(jià)，在2024年初重定價(jià)完成之后，存量住房貸款加權(quán)平均利率約為4.19%；根據(jù)人民銀行披露，2024年7月，新發(fā)放房貸的加權(quán)平均利率為3.40%，二者之間相差79bp。因而，平均來看，存量房貸加點(diǎn)幅度的下調(diào)空間可能在70bp~80bp；從涉及的貸款規(guī)模來看，2024年第二季度末存量房貸規(guī)模為37.8萬(wàn)億元，在銀行生息資產(chǎn)中占比約11%，對(duì)銀行資產(chǎn)收益率的影響幅度在8bp~9bp；為了保持銀行凈息差的相對(duì)穩(wěn)定，存款掛牌利率可能需要配合下調(diào)10bp左右，長(zhǎng)期限存款利率可能需要下調(diào)更大幅度。

轉(zhuǎn)按揭：國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

近期市場(chǎng)關(guān)注是否可能使用“轉(zhuǎn)按揭”的方式來降低存量房貸利率。從“轉(zhuǎn)按揭”和2023年存量房貸利率下調(diào)的區(qū)別來看，二者差異主要在于“轉(zhuǎn)按揭”中貸款人可能更換貸款銀行，而在2023年存量房貸利率下調(diào)中，貸款人和原貸款銀行重新協(xié)商貸款利率。

從我國(guó)市場(chǎng)上“轉(zhuǎn)按揭”的案例來看，主要發(fā)生在2008~2009年期間。2008年10月，人民銀行宣布擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。據(jù)媒體報(bào)道，此后部分銀行推出了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，對(duì)于“轉(zhuǎn)按揭”過程中產(chǎn)生的擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，部分銀行還推出了優(yōu)惠減免。

從國(guó)際上類似“轉(zhuǎn)按揭”的業(yè)務(wù)來看，美國(guó)市場(chǎng)上的房貸再融資（refinance）業(yè)務(wù)可以作為參照。不同于我國(guó)房貸以浮動(dòng)利率為主，美國(guó)市場(chǎng)上房貸以固定利率為主，隨著市場(chǎng)利率的變化，貸款人可以選擇申請(qǐng)一筆再融資貸款，并提前償還原貸款，但再融資需要經(jīng)過銀行重新審批并產(chǎn)生交易費(fèi)用。再融資既可能發(fā)生在貸款人和原貸款銀行之間，也可能發(fā)生在貸款人和另一家銀行之間。貸款人選擇申請(qǐng)?jiān)偃谫Y可能出于不同目的：通過再融資，貸款人可以改變貸款利率結(jié)構(gòu)（如由浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率）、調(diào)整貸款利率水平和改變貸款期限；如果再融資的貸款額度高于原貸款額度，貸款人可以選擇將部分貸款額提取為現(xiàn)金，這種再融資被稱為“提現(xiàn)再融資”。從美國(guó)再融資貸款發(fā)放趨勢(shì)來看，在利率下行周期，再融資規(guī)模通常上升；反之，在利率上行周期，再融資規(guī)模通常下降。

當(dāng)貸款人申請(qǐng)?jiān)偃谫Y時(shí)，需要承擔(dān)一定的交易成本，也可能由于房?jī)r(jià)下跌后不滿足銀行貸款條件，導(dǎo)致無法獲取再融資。在再融資的過程中，貸款人通常需要承擔(dān)一定的交易手續(xù)費(fèi)，包括貸款申請(qǐng)費(fèi)、貸款發(fā)放費(fèi)（通常為貸款本金的0%~1.5%）、點(diǎn)差費(fèi)用（銀行或貸款中介收取的降低利率的費(fèi)用，通常為貸款本金的0%~3%）、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等。通常而言，美國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于再融資貸款的發(fā)放條件是貸款價(jià)值比（LTV）不得超過80%，如果由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致抵押品價(jià)值縮水，LTV不滿足上述條件，貸款人可能無法從銀行獲得再融資。

除了貸款人常規(guī)的再融資申請(qǐng)之外，國(guó)際上也存在特定情形下，政府部門為了降低居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而專門推出的房貸再融資計(jì)劃或者調(diào)整還款安排的案例。

2008年全球金融危機(jī)之后，美國(guó)政府推出了“住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃”（HARP），通過為抵押品不足的按揭貸款提供政府擔(dān)保的方式，放松了再融資申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。HARP計(jì)劃主要針對(duì)房地美和房利美發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保的購(gòu)房人，若其房貸的LTV已經(jīng)高于80%，難以從市場(chǎng)上獲得再融資，可以從該計(jì)劃中申請(qǐng)?jiān)偃谫Y。作為房地美和房利美的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，兩家機(jī)構(gòu)從商業(yè)銀行手中收購(gòu)按揭貸款時(shí)，貸款LTV通常低于80%；兩家機(jī)構(gòu)會(huì)向商業(yè)銀行收取一定的擔(dān)保費(fèi)，以擔(dān)保按揭貸款的本息償還。HARP計(jì)劃對(duì)于LTV的要求較市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)更為寬松，對(duì)LTV的要求最初是不得超過105%，此后達(dá)到125%，后來又取消了LTV要求。HARP計(jì)劃經(jīng)過延期后持續(xù)至2018年末，超過300萬(wàn)個(gè)借款人在HARP計(jì)劃中獲得了再融資，房貸利率平均降低1.45個(gè)百分點(diǎn)。

2015年，韓國(guó)曾經(jīng)推出“抵押貸款置換計(jì)劃”，將一次性償還本金的浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為分期償還本金的固定利率貸款。2015年3月，韓國(guó)金融監(jiān)管部門推出了“抵押貸款置換計(jì)劃”。這主要是考慮到當(dāng)時(shí)韓國(guó)的房貸中，以浮動(dòng)利率、到期一次性償還本金的貸款為主，這種貸款結(jié)構(gòu)安排，貸款人的還款壓力集中在到期時(shí)點(diǎn)，在利率上行時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)較高。在“抵押貸款置換計(jì)劃”安排下，根據(jù)貸款人自愿原則，銀行可以將原有的浮動(dòng)利率、一次償還本金貸款，替換為固定利率、分期償還本金貸款，且貸款利率更為優(yōu)惠，然后將貸款打包出售給韓國(guó)住房融資公司（梁建，2015）。

我國(guó)房貸合同的常見利率結(jié)構(gòu)和上述兩國(guó)市場(chǎng)均存在較大差異，這可能是我國(guó)市場(chǎng)上房貸“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)并未普遍發(fā)展的重要原因。我國(guó)市場(chǎng)上，在LPR報(bào)價(jià)改革之后，個(gè)人住房貸款以浮動(dòng)利率、分期償還本金的結(jié)構(gòu)為主，存量房貸利率每年一次跟隨LPR報(bào)價(jià)調(diào)整，存量房貸和新增房貸定價(jià)的差異主要在加點(diǎn)部分。美國(guó)房貸市場(chǎng)上再融資業(yè)務(wù)較為普遍，和美國(guó)房貸市場(chǎng)以固定利率貸款為主有關(guān)，這類房貸無法直接通過重定價(jià)的方式來定期調(diào)整利率，因而，在一段時(shí)間后，貸款人需要通過再融資來調(diào)整房貸利率，并支付一定的交易成本。從“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開展需要考慮的問題來看，在跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中，需要考慮抵押品的價(jià)值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標(biāo)準(zhǔn)不同等。

政策探討

9月5日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示：“年初降準(zhǔn)的政策效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，目前金融機(jī)構(gòu)的平均法定存款準(zhǔn)備金率大約為7%，還有一定的空間……同時(shí)也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。”

可見，雖然年內(nèi)仍有降息空間，但降準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)或先于降息。在各種約束因素下，為了進(jìn)一步降低居民償債壓力，同時(shí)維持銀行凈息差基本穩(wěn)定，可能推出的政策包括：

一是繼續(xù)降低存量房貸利率，可能采取直接降低存量貸款加點(diǎn)幅度的方式。預(yù)計(jì)需要結(jié)合各地的房貸利率差異，存量房貸利率最低下調(diào)至與當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放貸款利率的加點(diǎn)或減點(diǎn)幅度保持一致。相較于“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)而言，這種方式不會(huì)額外增加貸款人的交易費(fèi)用，也有助于維持良性的競(jìng)爭(zhēng)秩序。

二是配合下調(diào)存款利率。若存量房貸利率平均下調(diào)70bp~80bp，預(yù)計(jì)存款掛牌利率需要配合下調(diào)10bp左右，長(zhǎng)期限存款掛牌利率或需要更大幅度下調(diào)。

三是進(jìn)一步下調(diào)LPR和公積金貸款利率。隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息，我國(guó)貨幣政策空間打開，LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。同時(shí)，考慮到部分地區(qū)個(gè)人住房貸款和公積金貸款利率已經(jīng)較為接近，后續(xù)公積金貸款利率也可能繼續(xù)下調(diào)。

（何帆、郭于瑋系興業(yè)研究公司宏觀市場(chǎng)部高級(jí)研究員，魯政委系興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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