（本文作者魯政委，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

“只有當(dāng)著還沒有出現(xiàn)大量的明顯的東西的時候，當(dāng)桅桿頂剛剛露出的時候，就能看出這是要成為大量的普遍的東西，并能掌握住它”，這并不容易。但是在大轉(zhuǎn)折點(diǎn)附近，往往就是這種情況，信息仍然好壞夾雜，還不都是齊刷刷的好消息，但事情已悄然在變化。我國眼下的房地產(chǎn)市場，正在悄然出現(xiàn)的正是這種情況。

從2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家金融監(jiān)管總局推動建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制以來，該機(jī)制在實(shí)踐中不斷完善，商業(yè)銀行不斷加大對“白名單”項(xiàng)目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴(yán)控增量”、促進(jìn)“止跌企穩(wěn)”的政策調(diào)整，以及近期打出“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。

一是城市房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制以項(xiàng)目為中心，精準(zhǔn)滴灌更有效。該機(jī)制以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，區(qū)分房地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險和項(xiàng)目風(fēng)險，集中有限資源推動在建已售住宅項(xiàng)目交付。特別是2024年5月以來，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確提出“保交房”配套政策，要求分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付風(fēng)險，各部門通力合作、地方政府堅決行動、房地產(chǎn)企業(yè)積極努力，保障廣大購房人權(quán)益。10月，國新辦新聞發(fā)布會指出城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭取納入“白名單”，合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、已審貸款“應(yīng)貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”，不僅在金額上滿足項(xiàng)目合理融資需求，更要在時效上跑步向前，表明各項(xiàng)政策在實(shí)踐中進(jìn)一步規(guī)范、精準(zhǔn)、有力，有助于后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目分類推進(jìn)、早日交付。人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額環(huán)比2023年末增加8900億元，規(guī)模超過了2021—2023年間任何一年全年的房地產(chǎn)貸款余額增加額；2024年1—6月，新增房地產(chǎn)貸款金額累計同比轉(zhuǎn)正至27.6%。截至9月末，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。從協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目貸后情況來看，項(xiàng)目納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制之后，雖還未交付，大大提振了居民信心，項(xiàng)目去化情況較納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制前幾月明顯好轉(zhuǎn)。例如，興業(yè)銀行重慶分行某項(xiàng)目在納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制之后的3個月內(nèi)，實(shí)現(xiàn)累計銷售量已達(dá)到前3年開盤后的平均水平。

二是房企風(fēng)險基本見底。從銀行房地產(chǎn)貸款不良率數(shù)據(jù)看，2024年上半年末上市國有大行和上市股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)平均不良貸款率已出現(xiàn)回落，扭轉(zhuǎn)了此前房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量逐步企穩(wěn)。從房地產(chǎn)債券市場違約情況看（參見圖表1），Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年以來（截至2024年10月11日）境內(nèi)地產(chǎn)債違約（含展期）數(shù)量、逾期金額（本金和利息）分別為73只、274.2億元，其中，絕大部分涉及到的主體均在2024年前已違約，而2022、2023年境內(nèi)地產(chǎn)債違約數(shù)量分別有182只、206只，違約金額分別達(dá)1406.5億元、1370.0億元。與違約情況變化相一致，境內(nèi)民營房地產(chǎn)債信用利差（比較基準(zhǔn)為同期限國開債）自2024年2月以來明顯下降，境外中資美元房地產(chǎn)債到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的約10%。

三是房地產(chǎn)市場逐步改善態(tài)勢隱現(xiàn)。從新房銷售來看，若以前一年（即2023年）的商品房銷售面積作為本年度商品房銷售的計劃目標(biāo)，今年截至目前商品房銷售面積完成進(jìn)度已和去年相當(dāng)、且快于2022年（參見圖表2）。自9月底一線城市樓市政策調(diào)整以來，北京、上海、廣州新房銷售明顯好轉(zhuǎn)，剔除節(jié)假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數(shù)分別為201套、315套、330套，較9月日均成交套數(shù)環(huán)比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看（參見圖表3），一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比已在今年5月觸底，之后環(huán)比讀數(shù)逐漸回升，其中上海新建商品房價格環(huán)比已無負(fù)值。從資本市場對房地產(chǎn)市場的影響來看（參見圖表4），通常在股市總體上漲一到兩個季度之后，股市上漲帶來的財富效應(yīng)會顯著增強(qiáng)人們的購房意愿，從而促進(jìn)商品房銷售提升，當(dāng)前資本市場的積極變化將給房地產(chǎn)市場帶來利好。

（本文僅代表作者個人觀點(diǎn)）