房地產行業(yè)新一輪市場周期正在啟幕。

2024年三季度以來，樓市重磅利好政策頻發(fā)，從資本市場到一線銷售，盤踞許久的低迷氣氛一掃而空，市場正向新的方向出發(fā)——止跌回穩(wěn)。這是高層政策目標，也是行業(yè)運行趨勢所向。

作為此輪市場回穩(wěn)的風向標，一線城市反應最為迅速，尤其在樓市調控的“標桿”城市北京，部分限制性政策的退出，向市場釋放出大量購買力，新房銷售正在蠢蠢欲動中復蘇。持幣等待進場的買家們，也在瞄準時機，尋找值得入手的“標的”：既能滿足高端居住需求，又能實現資產的理想配置。

而在此時，北京東四環(huán)外一個高端住宅的面世，引發(fā)市場極大關注。近日，由長江實業(yè)集團旗下和記地產集團打造的御翠園開售，限時推出限定單位金秋震撼驚喜價，折合幾近75折，不僅有市場難得一遇的聯排大宅，還有舒闊豪華的高層產品，憑借城市黃金地段、高端商業(yè)配套、考究產品打造，正在引發(fā)搶購熱潮。早前的VIP優(yōu)先認購日，銷售現場人頭攢動，咨詢處被圍得水泄不通，這是過往高端住宅開售未曾出現過的情形。

“排隊看房至深夜”“限量發(fā)售，賣一套少一套。”購房者對項目給予了極大認可，當天大量客戶看房后即場成交，火爆程度實屬近期樓市所罕見。究竟是什么魔力，讓市場上的“聰明資金”爭相流向這里？北京東四環(huán)外的備受關注高端住宅，又將給復蘇中的行業(yè)何種驚喜？

樓市高端項目引發(fā)搶購潮

時值金秋，調整許久的房地產市場，正在重新煥發(fā)活力。

十月份以來，一線城市新房市場“賣爆了”，從購買力基礎殷實的北京、到高端住宅火熱的上海，從對市場最敏感的深圳、到較為穩(wěn)健的廣州，在新政發(fā)布后都不“淡定”了，樓盤熱銷的消息頻頻出現。

根據中指研究院監(jiān)測，國慶假期期間，多數城市調研項目平均認購量超過9月整月。尤其是一線城市在政策優(yōu)化推動下，各項目到訪和認購量明顯提升，北京、上海期間認購量超過9月整月。

其中，北京樓市表現尤為亮眼，多個區(qū)域的新房線上咨詢量、案場來訪量、認購量均出現顯著上漲。據中指研究院統(tǒng)計，熱點區(qū)域如海淀區(qū)、朝陽區(qū)的新房項目，國慶假期轉化率高達12%，遠高于往常。

假期之后，北京新房市場熱情不減，近日正式開盤的高端項目御翠園，市場反響便極為熱烈，聞訊而來的幾百組客戶排隊看房至深夜，到白天銷售中心門前繼續(xù)排起長龍，人潮仍在持續(xù)涌入。

房地產行業(yè)經過數年調整后，終于在本次一線城市政策潮下，重新動起來了。來訪量激增、成交量飆升、資本市場也集體活躍，一切信號都指向一個方向：樓市真正止跌回穩(wěn)，只是時間問題。

北京作為調控政策的“標桿城市”，也釋放出了極大政策誠意，從降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度，到調減非京籍家庭購房社?；騻€稅繳納年限、調整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準，穩(wěn)健運行許久的市場掀起熱浪。

市場風起云涌之際，一個經典問題再次出現：是投資股市還是房市？對此持幣買家各有答案，有購房者表示，自己股市獲利回血后，直接套現買房置業(yè)了，相較于資本市場的波動，還是持有優(yōu)質不動產最安心。

高凈值人群的嗅覺則更為敏銳。今年以來，不管樓市溫度如何變化，高端住宅的銷售熱度始終不減。在一線城市，不少高端住宅開盤即被瘋搶，即便房價處于下行周期時，高端住宅的熱銷行情仍難以被動搖。

近日一線樓市回暖后，高端住宅被追捧的趨勢更加突出了。不僅本地人群，周邊城市坐擁數套房產的高凈值客群，也陸續(xù)開始資產優(yōu)化與重組，紛紛涌入一線城市的核心區(qū)位，入手最具安全性的優(yōu)質資產。

高端置業(yè)風潮涌起，背后的邏輯是什么？有業(yè)內專家認為，一是因為一線城市優(yōu)質區(qū)域核心區(qū)供應不足，隨著城鎮(zhèn)化逐步完成，土地供應越來越偏向郊區(qū)，偏向市中心或者五環(huán)內的高端項目越來越少。

另一方面，因最近幾年嚴格的限價政策，部分樓盤“減配”明顯，高端住宅有的也走起了剛需路線，真正適合財富家庭一步到位的資產級物業(yè)越來越少，買到靠譜“恒定資產”的難度依然非常大。

從宏觀層面看，在全球主要經濟體貨幣寬松、利率下降的背景下，高凈值人群更需要尋找能抵御風險的資產。這其中，一線城市中心區(qū)域的優(yōu)質不動產，便被視為真正的核心資產，不僅國內有居住需求的人群有入手動力，部分外資也看好中國發(fā)展?jié)摿?，正瞄準時機入場。

東四環(huán)朝青板塊黃金地段再添國際名片

一線城市核心資產價值凸顯的當下，哪里是資金鐘愛的“熱土”？

北京，作為全國的政治、經濟和文化中心，歷來是資源最為集中的城市，對高凈值人群的吸引力毋庸多言。這片土地上的高端住宅，以其地段的難以復制的特性和高品位，賦予了資產在經濟波動中穿越周期的特質。

放眼北京，位于東四環(huán)的朝青板塊，則擁有當之無愧的高端住宅基因。朝陽區(qū)是北京國際化的區(qū)域，是首都對外交往的窗口，國際化資源大多匯聚于此，朝青板塊天然帶有國際化、高端時尚的先天基因。

在這片北京CBD的“后花園”，曾誕生過多個經典高端項目，比如星河灣、泛海國際等等。經過多年發(fā)展，朝青板塊已成為經典的高端住宅片區(qū)，各類配套資源也極為成熟，足以秒殺京城諸多區(qū)域。

成熟片區(qū)的優(yōu)勢是配套資源豐富，但也逐漸趨向穩(wěn)定、鮮見驚喜。近年以來，朝青板塊的供應格局被固化，現有樓盤均為15年以上老項目，優(yōu)質項目供應更是少見，市場極需真正高端的產品打破格局。

在政策“東風”和市場需求下，新時代的朝青“名片”御翠園正式面世，給行業(yè)帶來極大驚喜與期待。

御翠園由長江實業(yè)集團旗下和記地產集團打造，項目總占地約10萬平方米，住宅建面約24萬平米，容積率2.5，綠化率30%，建筑形式由8棟16～18層的板式觀景高層、18棟聯排府邸等構成。

近日，御翠園項目正式開售，在市場上引發(fā)了一輪搶購熱潮，這背后的流量密碼是什么？

御翠園產品推介會反響熱烈

“購房客群對區(qū)域的認知各有不同，但是位置是吸引他們的關鍵因素，他們選擇御翠園項目的前提是認同這個片區(qū)。很多人見證了朝青過去十幾年的發(fā)展，對區(qū)域市場有清醒認知。”據御翠園營銷負責人介紹。

在住房這種大宗消費市場中，地段一向是資深買家看中的首要置業(yè)因素，好的產品可以迭代升級、層出不窮，但優(yōu)秀的地段能經得起時間的打磨與考驗，其配套價值是不可復制的。引發(fā)市場追捧的御翠園項目，其熱銷密碼之一便是：擁有北京朝陽東四環(huán)朝青板塊的黃金地段。

近幾年，朝陽區(qū)的土地供應集中在崔各莊、金盞、孫河等地，御翠園所在的東四環(huán)外板塊則是供應缺口，未來也基本不會再有新的供應。御翠園的入市，相當于提供了一張置業(yè)東四環(huán)朝青板塊的門票。

作為朝青板塊的新入局者，御翠園坐擁片區(qū)優(yōu)質的商業(yè)、交通、自然、教育、醫(yī)療等多元資源，所在地塊擁有方正規(guī)整的城市界面、成熟的商業(yè)配套和便捷通達的交通路網，公園綠化更是宛如置身綠色海洋。

在商業(yè)配套方面，朝青板塊被多個成熟商圈環(huán)抱，比如國貿商圈、燕莎三里屯商圈、麗都商圈，業(yè)主可盡情享受高尚都市生活。具體到御翠園，該項目西邊約1公里便是萬象匯、向南約3公里是朝陽地標商業(yè)——大悅城，距項目2公里范圍內更有達美中心、在建中的標桿商業(yè)萬象城環(huán)繞周邊，配套商業(yè)資源極為優(yōu)渥。

交通方面，與御翠園直線距離僅100米的地鐵三號線姚家園站，即將年內通車；距離項目約1.3公里的高鐵北京朝陽站，26分鐘可以到達密云，1小時到達承德，大大提高了周末出游半徑；此外，項目距首都機場二高速入口不到2公里，從項目乘車出發(fā)一路暢達首都國際機場，可與世界高效相連。

同樣值得稱道的是其綠化資源。在繁華的都市，御翠園被大面積公園綠海所環(huán)抱，項目4公里范圍內有9個不同規(guī)模的公園，東鄰44萬平米的京城體育休閑公園，南鄰7萬平米姚家園公園，北靠80萬平米的東風公園，項目西側約3公里還有四環(huán)內最大的城市公園——朝陽公園，可謂置身天然綠色屏障中。

此外，在教育資源、醫(yī)療配套上，御翠園周邊幼兒園、小學、中學齊備，有向日葵逸翠幼兒園、星河實驗小學、北京二中朝陽學校、潤豐學校東校區(qū)等，醫(yī)療配套則有民航總醫(yī)院、北京京醫(yī)中醫(yī)醫(yī)院等。多元優(yōu)質的配套資源，賦予了御翠園傾心打造高端住宅的外部條件和底氣。

難以復制的準現房傳世大宅

坐擁優(yōu)渥的城市地段和配套資源，御翠園將用怎樣的產品給市場以驚喜？

據悉，近日御翠園以令人心動的金秋震撼價入市，限量推出建筑面積約345平方米的城市聯排，以及觀景高層建筑面積約140平方米的精英觀景三房、建筑面積約185平方米的舒闊三房，且以驚喜價讓買家能以超值價，享受城市繁華區(qū)域的優(yōu)越資源和高端居住體驗。

同時，作為朝青板塊近年來難得一見的全新高端準現樓住宅項目，御翠園本次開售的城市聯排府邸，可謂北京東四環(huán)難以再現和復制的產品。目前，北京市場上的聯排產品并不多見，在東四環(huán)的朝青板塊更是難得一遇，御翠園的推出的城市聯排至尊府邸，其關注度和穩(wěn)健性不言而喻。

御翠園聯排實景照片

從產品戶型及設計上看，御翠園聯排建筑面積約330～350平方米，整個室內空間為五房兩廳四衛(wèi)、地上三層與地下一層的經典設計，且均為北側入戶南向自然天地，采光和視野皆宜。此外，御翠園聯排產品做到了部分地下挑空層高約6.6米，直接將生活儀式感拉滿，業(yè)主可根據喜好打造獨有生活場景。

值得注意的是，御翠園的聯排產品采用了大面積的石材立面，是真正意義上的經典高端住宅。近年來，新房市場降標、減配成為常態(tài)，即便高端住宅產品也頻現降檔，房企對成本越發(fā)精打細算，不少均價超過10萬+的高端項目，也極少堅持石材外立面投入，御翠園則向市場呈現了真正高端社區(qū)的標準。

除了難以復制的聯排產品，御翠園本次還推出了兩款高層產品，建筑面積分別約140平方米、185平方米，兩梯兩戶的設計兼顧便捷與隱私，并擁有超過80米的開闊樓距。其中，部分建面185平方米的戶型使用率高達82%；140平方米的精英三房戶型，空間尺度感也足夠大氣，可滿足精英客群的個性化居住需求。

御翠園高層實景照片

與市場上其他產品不同，御翠園特意把185平方米戶型設計為三居而非四居，目的便是提升客廳餐廳及臥室的尺度感，形成高達60平方米餐客區(qū)、30余平方米的主臥套房空間。在市場上，近60平方米的巨型餐客廳并不多見，這里可成為家庭生活的舞臺、鄰里相聚的體面會客廳，實現各類功能的延展。

在景觀設計上，御翠園內部的鄰里會客廣場,提供了近600平方米的開闊休閑空間，配備藝術廊架,成為小區(qū)內的景觀視覺焦點和社交平臺。一般而言，高端住宅自帶圈層屬性，同一圈層的高凈值人群具有社交需求，御翠園在公共空間上的傾心設計，為業(yè)主內部溝通與社交創(chuàng)造了純粹的條件。

產品價值不可復制之外，御翠園在交付上也足夠有誠意。目前，在北京的新盤中，期房占了絕大多數比例，看圖紙買房的不確定性，導致交付“翻車”事件頻發(fā)。市場資深買家深知“沖動是魔鬼”，會將不確定性因素降到最低，而相較于期房，現房或準現房則提供了安全踏實、眼見為實的資產配置。

背靠實力雄厚的開發(fā)商，御翠園此次便是以準現房的形式推出新品，購房者“所見即所得”，無需擔心交房問題?，F房呈現不僅是港資房企交付力的體現，更是對消費者負責，為行業(yè)樹立標桿。

此外，考慮到高端置業(yè)者的個性化需求，御翠園另辟蹊徑采取毛坯交付，讓購房者無需擔心精裝修帶來的問題，充分滿足對居住空間的定制需求，避免出現精裝修風格受限、拆除重裝造成資源浪費的情況發(fā)生。

北京?御翠園此次推出的金秋震撼驚喜價，不僅充分凸顯資深發(fā)展商的雄厚實力、龍頭大企業(yè)的氣質與風范，也在一定程度上顯示出其以實力為依托的更靈活的定價自由度。在北京多個購房新政相繼落地、樓市正在回暖的市場情況下，選擇以此等優(yōu)惠力度回饋購房者，無疑也是對國家經濟健康有序發(fā)展的加油助力。購房者的熱烈反響，則宣示著和記地產集團市場策略大獲成功。

和記地產集團有限公司董事（市場）兼董事（企業(yè)業(yè)務發(fā)展）譚健旭

和記地產集團有限公司董事（市場）兼董事（企業(yè)業(yè)務發(fā)展）譚健旭對項目充滿信心，他表示：“目前很多買家更趨于理性，希望購買準現樓甚至現樓，這次御翠園的推出恰逢其時，正好把握這個優(yōu)勢，再配合這次的金秋震撼驚喜價，相信御翠園必將成為京城東四環(huán)朝青板塊，令人期待的置業(yè)優(yōu)選。”為回應被點燃的市場熱情，北京?御翠園近期將加速推出售賣單位，并于10月31日-11月3日盛大公開發(fā)售。與首輪開售相比，新推單位售價將逐步回升，預期將再度引爆京城高端住宅市場。

溫馨提示：本文涉及面積為建筑面積。聯排為低層住宅，其地下部分的規(guī)劃性質為庫房。實景拍攝相片經電腦合成及優(yōu)化處理，僅供參考。所有購入此項目之業(yè)主請向當地教育行政管理部門咨詢了解，各業(yè)主之子女可能并不包含入學資格，而且均須按正常入學手續(xù)申請，并沒有優(yōu)先考慮或任何豁免等情況。