9月底樓市新政釋放的“最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)”，快速傳遞到了房企銷售端。

據(jù)第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額環(huán)比大漲73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長(zhǎng)7.1%；累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企銷售額已連續(xù)7個(gè)月收窄。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這個(gè)10月是百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額在同比連續(xù)19個(gè)月下降后，首次轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。這一方面是源于“926”新政后的一攬子房地產(chǎn)政策，提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心；另一方面是典型房企抓住政策窗口期，推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)商品房銷售。

多重推動(dòng)力之下，樓市出現(xiàn)了很多積極變化，成交量明顯上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月，30城新房成交環(huán)比增長(zhǎng)35%；其中，一線城市新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)65%，同比增長(zhǎng)22%，廣深新房成交較9月均基本翻番。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前一線城市已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，但距離真正的觸底反彈還需要時(shí)間，“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流，還需要繼續(xù)給政策。接下來(lái)若能加快落實(shí)存量政策，繼續(xù)推出增量政策，將有助于加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)。

單月業(yè)績(jī)年內(nèi)首度同比正增長(zhǎng)

“止跌回穩(wěn)”新政滿月，房企銷售一轉(zhuǎn)頹勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月單月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4354.9億元，環(huán)比大漲73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長(zhǎng)7.1%，也是年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。

累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-10月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月再收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月收窄。

具體到企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，以全口徑計(jì)，TOP50房企中僅6家的銷售表現(xiàn)環(huán)比下降；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建等環(huán)比漲幅超100%。

累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，保利發(fā)展以2840億元的銷售額坐穩(wěn)行業(yè)第一，領(lǐng)先第二名中海地產(chǎn)超400億元；萬(wàn)科、華潤(rùn)置地則以2033億元、2017億元的銷售規(guī)模分列行業(yè)第三、四位。這也是目前僅有的銷售額突破2000億的四家房企。

此外，招商蛇口、綠城、建發(fā)分別居于行業(yè)第五至七位，這也是今年前8個(gè)月全口徑銷售額在千億以上的房企。

“銀十”的銷售表現(xiàn)，主要得益于國(guó)慶節(jié)以來(lái)的一系列樓市新政，“組合拳”持續(xù)顯效。

9月26日，政治局會(huì)議指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，隨后，國(guó)慶節(jié)前夕，一線城市均大幅松綁樓市調(diào)控，集體調(diào)整限購(gòu)政策，其中廣州更是全面取消限購(gòu)，為“十一黃金周”的樓市升溫奠定了良好基礎(chǔ)。

據(jù)億翰智庫(kù)對(duì)于典型房企的調(diào)研，在國(guó)慶假期期間，政策利好帶來(lái)的即時(shí)反饋十分明顯，整體銷售情況較為樂(lè)觀。

其中，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等部分企業(yè)在國(guó)慶假期期間的銷售金額超過(guò)了9月整月的全口徑銷售金額。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等部分企業(yè)在國(guó)慶假期期間的銷售金額也超過(guò)了9月全口徑銷售金額的75%。

10月中旬以來(lái)，住建部等部委聯(lián)合繼續(xù)推出房地產(chǎn)政策，比如取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等，提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，核心城市市場(chǎng)活躍度大幅提升，促進(jìn)需求持續(xù)釋放。

一線市場(chǎng)活躍度明顯提升

房企銷售走高，樓市也逐步修復(fù)。10月作為“止跌回穩(wěn)”政策發(fā)布后的第一個(gè)月，一線城市的新房單月成交環(huán)比穩(wěn)步上升。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，深圳新房成交套數(shù)環(huán)比增加超過(guò)100%，單月成交量已達(dá)到近1年來(lái)新高；上海新房成交突破1萬(wàn)套，達(dá)到近1年以來(lái)單月新房成交量的新高；廣州新房成交預(yù)計(jì)在月末可突破萬(wàn)套，達(dá)到近1年以來(lái)次高。同期，北京的新房網(wǎng)簽量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)35%。

最火熱的市場(chǎng)莫過(guò)于深圳。“深圳一直都是市場(chǎng)的‘先行示范區(qū)’。”有房企內(nèi)部人士坦言。

9月29日深夜發(fā)布樓市政策后，位于深圳龍華的珺奕府項(xiàng)目開(kāi)啟“不打烊”模式，并在新政發(fā)布36小時(shí)內(nèi)，銷售超百套房源。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，國(guó)慶節(jié)后，該項(xiàng)目依舊維持著人氣，甚至出現(xiàn)了外地看房團(tuán)組團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的情況。據(jù)透露，10月單月，卓越集團(tuán)在大本營(yíng)深圳地區(qū)就實(shí)現(xiàn)了30億元銷售額。

新政點(diǎn)燃了整個(gè)深圳樓市，并在一周內(nèi)出現(xiàn)兩個(gè)“日光盤(pán)”。截至10月30日，深圳新房認(rèn)購(gòu)量達(dá)12380套，為近年來(lái)首次破萬(wàn)套的歷史新記錄；樂(lè)有家門(mén)店的新房成交量對(duì)比新政前上漲了501%。

嗅覺(jué)同樣敏銳的上海購(gòu)房者也在新政后迅速行動(dòng)起來(lái)。“‘止跌回穩(wěn)’一攬子新政出臺(tái)后，客戶信心回升顯著，敢于出手下定，置換客戶賣(mài)房信心增加，決策換新加速。”

據(jù)保利海上瑧悅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，相較于9月周末日均成交5-6套的表現(xiàn)，10月周末，該項(xiàng)目的日均來(lái)訪持續(xù)超120組、環(huán)比上漲超40%，單日成交超10套，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)現(xiàn)翻倍。

滬上豪宅盤(pán)在這個(gè)10月也創(chuàng)下佳績(jī)。27日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期三批次開(kāi)盤(pán)，158套房源也在短短數(shù)小時(shí)內(nèi)售罄，實(shí)現(xiàn)三開(kāi)三罄，總銷售額達(dá)215億元，成為今年上海第二個(gè)單盤(pán)銷售突破200億元的項(xiàng)目。

陸家嘴濱江的豪宅項(xiàng)目保利世博天悅的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“新政出臺(tái)后，市場(chǎng)信心提振，大標(biāo)客戶不再猶豫，果斷出手，尤其是近日成交的一套頂復(fù)，成交總價(jià)近億元。”該項(xiàng)目10月銷售額約20億，其中多套首次到訪就能成交，10月絕大多數(shù)成交周期都在7天內(nèi)。

市場(chǎng)氛圍的升溫，也推動(dòng)著有需求的客戶更快入市。上海龍湖觀萃項(xiàng)目主要面對(duì)奉賢區(qū)本地市場(chǎng)，以本地人購(gòu)買(mǎi)居多，直接受到新政利好的人并不多，“但客戶心態(tài)被逐漸熱起來(lái)的市場(chǎng)所影響，購(gòu)房欲望和信心都上漲”。據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷人員介紹，加推認(rèn)籌首日即觸發(fā)積分，認(rèn)籌率達(dá)200%，也成為奉賢區(qū)域近一年半首個(gè)觸發(fā)積分的項(xiàng)目。

廣州則以全面取消樓市限購(gòu)等新政為樓市注入強(qiáng)心針。位于廣州番禺區(qū)的星匯錦城項(xiàng)目就迎來(lái)了一位佛山和江西兩地的客戶。據(jù)越秀方面透露，自國(guó)慶至今，該項(xiàng)目成交超200套，總到訪客戶超2200組；同樣位于番禺區(qū)的萬(wàn)博城項(xiàng)目，也收獲超2000組來(lái)訪，總體成交量環(huán)比為9月單月的3-4倍。

政策仍需持續(xù)加量

近兩年以來(lái)，從中央到地方出臺(tái)了多輪樓市利好政策，例如一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例低至15%、取消房貸利率下限、限購(gòu)政策逐步松綁等新政，持續(xù)為樓市添柴加火。

每輪政策出臺(tái)后，各地市場(chǎng)都會(huì)迎來(lái)一段時(shí)間的修復(fù)。多位受訪業(yè)內(nèi)人士曾向記者透露，過(guò)去幾輪政策出臺(tái)后，一線城市新房熱度大概持續(xù)1個(gè)月，二手房大概是2個(gè)月，此后政策影響力逐步衰減，市場(chǎng)回歸平淡。

在這樣的背景下，9月底以來(lái)的這輪樓市新政是否會(huì)延續(xù)之前的政策效果路徑？一線城市的熱度又能否有效向二三線城市傳導(dǎo)，帶動(dòng)市場(chǎng)整體修復(fù)呢？

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)的趨勢(shì)。其中與之前最大的不同是深圳市場(chǎng)，與上海的豪宅“日光盤(pán)”不同，深圳10月的兩個(gè)項(xiàng)目是單價(jià)不到4萬(wàn)元/平方米的剛需盤(pán)。同時(shí)，在價(jià)格方面，盡管當(dāng)前的價(jià)格尚不能與高位時(shí)期的價(jià)格相比，但已在慢慢修復(fù)。

某華南房企內(nèi)部人士向記者透露，在深圳的幾個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始收回折扣，一項(xiàng)目在國(guó)慶前85折，現(xiàn)在9折，相當(dāng)于價(jià)格上漲約20萬(wàn)。

但這一熱度尚未有效傳遞到二三線城市。某出險(xiǎn)房企營(yíng)銷策劃負(fù)責(zé)人向記者透露，市場(chǎng)銷售整體是有較為明顯的增長(zhǎng)，但主要還是在一線城市，往二線三線可能還需要時(shí)間，只有部分城市項(xiàng)目流速較好，例如在廈門(mén)的項(xiàng)目若降價(jià)到位，也能有較好的流速，但福州、南昌、宜春等市場(chǎng)本身仍較為低迷。

值得一提的是，目前的市場(chǎng)出現(xiàn)了些許回調(diào)。“一線城市市場(chǎng)的熱度反彈在10月下旬已經(jīng)有所趨緩，換言之，11月一線城市熱度會(huì)高于8、9月水平，但很難超過(guò)10月。”張波預(yù)計(jì)，本輪調(diào)整仍然存在一定的脈沖效應(yīng)，但后續(xù)政策持續(xù)跟進(jìn)后，市場(chǎng)有望呈現(xiàn)波折上向的態(tài)勢(shì)。

于小雨也認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)仍是在以價(jià)換量，而市場(chǎng)明確筑底的信號(hào)應(yīng)是價(jià)格的止跌回穩(wěn)，目前無(wú)論是新房還是二手房，暫時(shí)還沒(méi)看到價(jià)格這一因素有明顯好轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場(chǎng)真正觸底反彈還需要時(shí)間，還需要繼續(xù)給政策，比如加快推進(jìn)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，降低貸款利率，一線城市限購(gòu)進(jìn)一步放松，契稅減免等財(cái)稅方面的政策。

在張波看來(lái)，今年穩(wěn)住市場(chǎng)更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，一二手房成交量回升并保持在合理水平之上。只有成交量持續(xù)穩(wěn)定，下一步才有機(jī)會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)。因此，至少今年四季度房?jī)r(jià)還將處于底部盤(pán)整和修復(fù)階段，預(yù)計(jì)總體面的止跌回穩(wěn)，到明年五一節(jié)前后或在部分城市得到體現(xiàn)。