百年歷史的港資開(kāi)發(fā)商一紙退出“建售業(yè)務(wù)”的聲明，揭開(kāi)了房地產(chǎn)隱秘的瘡疤。

一邊是熱鬧的豪宅市場(chǎng)，“單套過(guò)億”“2小時(shí)售罄”等字眼刺激著市場(chǎng)的神經(jīng)；另一邊，原來(lái)豪宅開(kāi)發(fā)商如今也未必能賺錢(qián)，甚至很可能在虧損。

在曾經(jīng)的“黃金二十年”里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是財(cái)富和暴利的代名詞，利潤(rùn)率一度讓其他多數(shù)行業(yè)望塵莫及。而現(xiàn)在，短短三年時(shí)間內(nèi)從微利走向普遍虧損，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或許不再是一門(mén)好生意，其盈利能力已不及制造業(yè)。

豪宅開(kāi)發(fā)商的虧損與退出

有著135年發(fā)展歷史的香港置地近日突然宣布，將退出建售物業(yè)（build-to-sell）領(lǐng)域，包括住宅及中期租賃的資產(chǎn)。

這家百年港資是亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)集團(tuán)之一，在商辦物業(yè)和豪宅領(lǐng)域打造過(guò)不少知名項(xiàng)目。

香港置地近年來(lái)最大手筆的投資，是2020年2月新冠疫情剛發(fā)生之初便以310.5億元競(jìng)得徐匯濱江綜合體地塊，當(dāng)時(shí)這一地價(jià)刷新了中國(guó)內(nèi)地土地總價(jià)成交紀(jì)錄，是當(dāng)之無(wú)愧的“超級(jí)地王”，項(xiàng)目計(jì)劃總投資逾600億元，涵蓋寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、會(huì)展、文化、體育、住宅等多類(lèi)業(yè)態(tài)，既是香港置地的最大單一地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也是上海歷史上最大的單一地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

今年4月底，這個(gè)超級(jí)綜合體項(xiàng)目中的住宅部分——“香港置地啟元”開(kāi)盤(pán)，共推出80套房源，均價(jià)高達(dá)17.8萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元，最貴的一套復(fù)式房總價(jià)高達(dá)1.28億元，僅用時(shí)2小時(shí)售罄，整體銷(xiāo)售額達(dá)到44.55億元。

不過(guò)，盡管在市場(chǎng)上其豪宅賣(mài)得火熱，但今年上半年香港置地卻陷入虧損。今年8月，香港置地公布的2024年半年報(bào)顯示，上半年該公司股東應(yīng)占基礎(chǔ)利潤(rùn)為負(fù)700萬(wàn)美元，而去年同期這一數(shù)據(jù)則為正向盈利的4.22億美元。

香港置地表示，虧損主因是對(duì)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)作出了一次性撥備，如剔除撥備影響，基本利潤(rùn)應(yīng)為2.88億美元，對(duì)內(nèi)地物業(yè)的撥備受到市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”影響，預(yù)期實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格低于賬面價(jià)值，大多數(shù)受影響項(xiàng)目位于武漢、南京和重慶的非黃金地段。根據(jù)其官網(wǎng)，香港置地在內(nèi)地的業(yè)務(wù)覆蓋了北京、上海、杭州、蘇州、南京、成都、重慶和武漢8個(gè)城市。

近年來(lái)，香港置地在土地市場(chǎng)上重倉(cāng)了不少內(nèi)地二線(xiàn)城市，打造其高端豪宅版圖，不過(guò)二線(xiàn)樓市整體下行，中高端住宅市場(chǎng)也難掩頹勢(shì)。

以香港置地在武漢光谷的豪宅樓盤(pán)“香港置地元廬”為例，2021年6月，在武漢首批集中供地活動(dòng)中，香港置地以20330元/平方米的樓面單價(jià)拿下光谷一地塊，溢價(jià)率超過(guò)了84%，是當(dāng)時(shí)的“次地王”，其后該地塊被打造成大戶(hù)型的平層項(xiàng)目。但該樓盤(pán)上市時(shí)，帶裝修的備案價(jià)才批到3萬(wàn)元/平方米，從售價(jià)與樓面價(jià)的價(jià)差來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的盈利空間已經(jīng)微乎其微。

即便如此，這個(gè)2022年就已首開(kāi)的項(xiàng)目，去化并不給力，根據(jù)房天下、貝殼找房等多個(gè)售房平臺(tái)，“香港置地元廬”至今仍有新房房源在售。二手房市場(chǎng)的不斷下跌，也給樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)很大壓力，根據(jù)貝殼找房App，多套“香港置地元廬”樓盤(pán)的二手房源掛牌價(jià)才2.2萬(wàn)元/平方米，這意味著業(yè)主在虧損出售。

香港置地所說(shuō)的“建售物業(yè)（build-to-sell）”，在內(nèi)地一般被歸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)完成土地獲取、立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工管理、銷(xiāo)售推廣等一系列流程，賺取其中的利潤(rùn)。

如今，老牌開(kāi)發(fā)商香港置地的一紙退出聲明，再一次改變了人們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的認(rèn)知。

過(guò)去，這個(gè)行當(dāng)與財(cái)富和暴利等詞語(yǔ)緊密捆綁，但在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代結(jié)束之后，逐步走向微利甚至虧損的境地。

房地產(chǎn)整體盈利情況不及制造業(yè)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到7.9萬(wàn)億元，其中住宅投資額達(dá)到6.0萬(wàn)億元，盡管這兩個(gè)數(shù)據(jù)同比均下降超一成，但總規(guī)模仍舊是龐大的。

在數(shù)萬(wàn)億的龐大規(guī)模背后，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的盈利水平究竟如何？

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞在全口徑銷(xiāo)售額前100位房企中選擇了50家作為典型上市房企進(jìn)行盈利水平研究，這些房企包括萬(wàn)科A、綠地控股、保利發(fā)展、招商蛇口、新城控股、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、金科股份、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等主流房企。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上述典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.46萬(wàn)億元，同比下降13%，整體毛利潤(rùn)同比下降34%，整體凈利潤(rùn)為虧損373億元，整體歸母凈利潤(rùn)虧損達(dá)479億元。

2024年上半年，50家典型上市房企整體的毛利率為11.1%，整體凈利率為-2.6%，為虧損狀態(tài)，歸母凈利率為-3.3%，同樣呈現(xiàn)整體虧損的情況。

克而瑞還表示，這些入選典型上市房企名單的公司，已屬于行業(yè)內(nèi)情況相對(duì)較好的，如果從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，房企的利潤(rùn)率可能下滑更多。

而根據(jù)國(guó)金證券相關(guān)研報(bào)，今年前三季度，其選取的房地產(chǎn)板塊樣本房企的整體毛利率為13.3%，整體凈利率為-1.8%，相比去年同期的3.9%，已經(jīng)整體由盈轉(zhuǎn)虧，延續(xù)自2020年以來(lái)的下滑態(tài)勢(shì)。

過(guò)去，制造業(yè)由于全球化競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素而被認(rèn)為是微利行業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)目前整體的盈利情況，甚至遠(yuǎn)不如制造業(yè)。根據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)，2024年上半年，家用電器制造板塊整體毛利率為25.5%，歸母凈利潤(rùn)率達(dá)到7.9%。

克而瑞認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的大幅下滑，與樓市仍然疲軟、市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)下探、不少房企以?xún)r(jià)換量加快跑貨等因素相關(guān)，行業(yè)下行背景下，存貨跌價(jià)及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提、盈利困難并非香港置地一家的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年有九成房企毛利潤(rùn)下滑，58%的房企凈利潤(rùn)為虧損，央企也難逃凈利潤(rùn)下滑命運(yùn)。

曾經(jīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有多賺錢(qián)？

1998年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式走向市場(chǎng)化道路，一切圍繞房屋而生的新事物不斷涌現(xiàn)，各方都在政策框架內(nèi)享受著房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮帶來(lái)的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售房產(chǎn)，以及土地資產(chǎn)上漲收益，獲得了極高的利潤(rùn)率，部分開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)率甚至超過(guò)了20%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。

根據(jù)中原證券的數(shù)據(jù)，在2007年時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷(xiāo)售毛利率達(dá)到39%，上市房企的整體凈利潤(rùn)率達(dá)到了15.7%。

在房地產(chǎn)行業(yè)有“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)，在2012年時(shí)凈利率達(dá)到了29%，當(dāng)年凈利潤(rùn)達(dá)到187.22億港元（當(dāng)時(shí)約合151.6億人民幣），媒體稱(chēng)中海“每?jī)商彀刖蛢糍嵆^(guò)1億元”，這一盈利能力讓其他多數(shù)行業(yè)望塵莫及。

其后，中海地產(chǎn)又維持了多年的高速發(fā)展與高利潤(rùn)率，在2019年時(shí)，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了歸母凈利潤(rùn)416.2億元，每日凈賺超一億，凈利潤(rùn)率依然有25.4%。在這之后，中海的凈利潤(rùn)率水平開(kāi)始下滑，2020年其凈利潤(rùn)率為23.6%，2021年為16.6%，2023年則降至13.35%，雖下降但仍是房地產(chǎn)行業(yè)前列水平。

另一個(gè)以利潤(rùn)水平高而著稱(chēng)的房企合生創(chuàng)展，在2021年時(shí)的凈利潤(rùn)率仍有31.75%，但到了2023年已降至約10%。

這些企業(yè)的情況與房地產(chǎn)行業(yè)整體的變動(dòng)相吻合。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從2020年開(kāi)始典型上市房企整體利潤(rùn)率水平逐年下滑，2020年時(shí)整體毛利率尚有25.9%，歸母凈利率達(dá)到13.3%，但歸母凈利率在2023年和2024年上半年已經(jīng)降為負(fù)數(shù)。

未來(lái)房企如何賺錢(qián)？從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變是一大趨勢(shì)。

香港置地在宣布退出建售業(yè)務(wù)的同時(shí)，還宣布將從建售業(yè)務(wù)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目中回收資金，投入到綜合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將加大對(duì)中國(guó)香港、新加坡及上海等核心市場(chǎng)現(xiàn)有的旗艦綜合體項(xiàng)目的投資，并選擇性拓展到其他亞洲主要城市中，尤其是在房地產(chǎn)周期的各個(gè)階段都能享受到更高租金回報(bào)和出租率的城市。

發(fā)布今年半年報(bào)時(shí)，華潤(rùn)置地也稱(chēng)，將壯大經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心租金收入增速達(dá)到10%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的毛利率達(dá)到65%到70%之間，購(gòu)物中心的毛利率達(dá)到70%到75%。

在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上龍湖集團(tuán)的管理層也表示，其經(jīng)營(yíng)性收入的毛利潤(rùn)占比已超過(guò)70%，核心凈利占比超過(guò)80%，預(yù)計(jì)2028年經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半，實(shí)現(xiàn)第二曲線(xiàn)收入超過(guò)第一曲線(xiàn)。

克而瑞認(rèn)為，在擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的政策帶動(dòng)下，商業(yè)已呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，今年上半年商業(yè)租金整體實(shí)現(xiàn)微漲，持有這類(lèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企，如華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、中國(guó)海外、招商蛇口等，其商業(yè)領(lǐng)域增幅都表現(xiàn)可觀；在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利難的背景下，不少房企已堅(jiān)定將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造能夠持續(xù)增長(zhǎng)的第二曲線(xiàn)。