隨著近年來住宅物業(yè)管理市場(chǎng)增量空間日益緊縮，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，為減少對(duì)單一住宅業(yè)務(wù)的依賴，物管公司紛紛向非居住業(yè)態(tài)發(fā)展，開啟業(yè)務(wù)拓展和嘗試。城市服務(wù)是一個(gè)關(guān)鍵的賽道。

據(jù)克而瑞物管預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)空間不斷延展，城市服務(wù)將釋放萬億藍(lán)海市場(chǎng)，到2025年預(yù)計(jì)達(dá)到10019億元，涵蓋環(huán)衛(wèi)、學(xué)校、醫(yī)院、政府公建、交通樞紐等業(yè)態(tài)，城市服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊。

早在2015年時(shí)，碧桂園服務(wù)就開始涉足城市服務(wù)項(xiàng)目。2021年前后，越來越多大型物業(yè)公司涌入該領(lǐng)域，加大布局，采用收并購(gòu)、戰(zhàn)略合作的方式實(shí)現(xiàn)在該業(yè)務(wù)上的破局。

其中，環(huán)衛(wèi)是物企布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域。據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物企收并購(gòu)共155起，其中11起以環(huán)衛(wèi)為標(biāo)的，占比約7.1%。雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)等皆將環(huán)衛(wèi)作為拓展城市服務(wù)的第一站。

2022年，物業(yè)企業(yè)改變策略，采用更高效的合資合作的方式，推動(dòng)城市服務(wù)項(xiàng)目更快速地落地，保利物業(yè)、金融街物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、彩生活等企業(yè)均以合資合作方式取得了多個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，上市物企城市服務(wù)布局持續(xù)提升。

截至目前，上市物企已有超半數(shù)企業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)領(lǐng)域。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)TOP100物企，超90%的企業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)領(lǐng)域。該業(yè)務(wù)也逐漸成長(zhǎng)為物業(yè)公司重要收入來源之一。

較早開啟城市服務(wù)業(yè)務(wù)探索的碧桂園服務(wù)，截至2022年6月末，其該業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)超150個(gè)城市，相關(guān)收入達(dá)26.35億元，同比增長(zhǎng)25.8%，占總收入比重達(dá)13.1%，成為碧桂園服務(wù)第二大業(yè)務(wù)板塊。

世茂服務(wù)在2021年正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)。到2022年上半年，該業(yè)務(wù)新增項(xiàng)目33個(gè)，中標(biāo)總金額合計(jì)高達(dá)10.52億元；同期，該板塊實(shí)現(xiàn)收入6.71億元，同比增長(zhǎng)400%，占總收入的比例為15.8%，而2021年同期僅為3.6%。城市服務(wù)成為世茂服務(wù)的第三大收入和利潤(rùn)來源。

同樣是在2021年，雅生活服務(wù)首次將城市服務(wù)作為單獨(dú)的營(yíng)收板塊列出，彼時(shí)首次披露業(yè)績(jī)，半年收入1.6億元。截至2022年6月30日，雅生活服務(wù)城市服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)302.4%至6.4億元，也是2022年收入漲幅最高的單項(xiàng)業(yè)務(wù)。

據(jù)克而瑞物管，2024年上半年，披露數(shù)據(jù)的18家上市物企城市服務(wù)總營(yíng)收77.64億元，同比增長(zhǎng)2.6%；其中有4家上市物企城市服務(wù)營(yíng)收增速超30%。

值得一提的是，在城市服務(wù)賽道競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的同時(shí)，近年來由于部分城市政府財(cái)政預(yù)算收緊，全國(guó)城市服務(wù)相關(guān)財(cái)政支出（即城市社區(qū)事務(wù)支出）呈下滑趨勢(shì)，給該業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)帶來了壓力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，全國(guó)城市服務(wù)相關(guān)財(cái)政支出同比下降2.5%，2020年則同比下降19.9%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出與公共財(cái)政支出占比亦呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，從2019年的10.4%逐步下滑至7.9%。城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)預(yù)算也正在下降，如深圳某街道在2023年的街道環(huán)衛(wèi)預(yù)算下降了20%。

今年上半年，世茂服務(wù)的城市服務(wù)收入較2023年同期下降7.9%，主要原因即是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變的影響，部分地區(qū)政府收縮了對(duì)城市服務(wù)的需求。

業(yè)務(wù)收入降低的同時(shí)，企業(yè)的應(yīng)收賬款也明顯增加?？硕鹞锕芙y(tǒng)計(jì)，2024年上半年，6家上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)應(yīng)收賬款合計(jì)199.9億元，占同期總營(yíng)收的比例高達(dá)116%，說明城市服務(wù)領(lǐng)域應(yīng)收賬款問題愈加嚴(yán)峻。其中，盈峰環(huán)境應(yīng)收賬款高達(dá)62.8億元，同比增長(zhǎng)7%，占同期營(yíng)收的比例多達(dá)101%。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，城市服務(wù)業(yè)務(wù)面臨階段性調(diào)整，有企業(yè)開始探索業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的第二曲線。A 股上市的城市管理服務(wù)企業(yè)僑銀股份（002973.SZ）就將視線瞄準(zhǔn)了海外市場(chǎng)。

日前，僑銀股份與阿聯(lián)酋中國(guó)創(chuàng)新中心簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，加速“數(shù)智化+低碳化”雙輪驅(qū)動(dòng)出海。

記者從僑銀股份方面了解到，由哈伊馬角、阿布扎比、迪拜、沙迦、富查伊拉、烏姆蓋萬、阿治曼共同構(gòu)成的阿聯(lián)酋，年度城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)總規(guī)模接近百億美金。其中，哈伊馬角是阿聯(lián)酋的最重要酋長(zhǎng)國(guó)之一，也是阿聯(lián)酋經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力最大的區(qū)域之一，未來將吸引超過450億迪拉姆的外國(guó)直接投資。

僑銀股份總裁夏冠明表示，哈伊馬角每年吸引游客數(shù)以百萬計(jì)，且逐年倍增，隨著永利、美高梅等博彩巨頭的入駐，預(yù)計(jì)在未來的3到5年內(nèi)旅游業(yè)將出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，有望帶動(dòng)常住人口和游客數(shù)量顯著增加，為城市發(fā)展帶來巨大潛力。同時(shí)，當(dāng)?shù)卮罅ν苿?dòng)城市智能化、數(shù)字化升級(jí)，也為城市智慧服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。