根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最新數(shù)據(jù)，10月美國(guó)現(xiàn)房銷售環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，同比增長(zhǎng)2.9%，是2021年7月以來首次實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，抵押貸款融資巨頭房地美公司（FreddieMac）最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期標(biāo)準(zhǔn)固定抵押貸款的平均利率攀升至6.84%，重回四個(gè)月以來新高。

房貸利率仍居高不下，現(xiàn)房銷售的解凍能否持續(xù)？還僅僅是曇花一現(xiàn)？

接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的多位美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，利率波動(dòng)是決定購(gòu)房行為的重要因素，不過，受影響更大的是改善型住房需求，自住房需求仍然存在。當(dāng)前買賣雙方仍存在一定觀望情緒，市場(chǎng)走勢(shì)可能在明年春季發(fā)生變化。

2%的房貸利率時(shí)代已遠(yuǎn)去

在過去的三年里，平均抵押貸款利率翻了一番還多。2021年8月19日，30年期固定利率平均為2.86%。而截至11月21日，該利率為6.84%。在美聯(lián)儲(chǔ)9月降息以后，美國(guó)房貸利率卻并未應(yīng)聲下跌，而是繼續(xù)攀升。

全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋：“美國(guó)房貸利率緊跟10年期國(guó)債收益率。美國(guó)國(guó)債收益率近期一直上漲，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)為美國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，同時(shí)當(dāng)選特朗普政府的減稅與關(guān)稅政策也可能意味著財(cái)政赤字上漲和通貨膨脹”。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10年期國(guó)債收益率已從9月26日的3.62%飆升至當(dāng)前的4.41%。

美國(guó)大選結(jié)果出爐三天后，美國(guó)房地產(chǎn)交易平臺(tái)Redfin將2025年的30年期平均抵押貸款利率預(yù)測(cè)上調(diào)至6.8%。穆迪分析公司和凱投宏觀等機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)明年內(nèi)該利率將保持在7%左右。牛津經(jīng)濟(jì)研究院也預(yù)測(cè)稱，雖然國(guó)債利率已趨于穩(wěn)定，但鑒于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)于預(yù)期、美聯(lián)儲(chǔ)降息步伐放緩的風(fēng)險(xiǎn)，以及即將上任的特朗普政府在關(guān)稅和移民方面實(shí)施通脹政策的風(fēng)險(xiǎn)，該機(jī)構(gòu)仍然認(rèn)為利率面臨上行風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)首都華盛頓特區(qū)長(zhǎng)榮地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宏明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者預(yù)測(cè)稱：“貸利率短期內(nèi)可能會(huì)維持在6%左右，如果有變化，或許要等到明年年初。過去一個(gè)月，由于利率再次上升，我們的買家大多處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)基本沒有太大變化”。

“短期內(nèi)，房貸利率不可能再回到疫情初期2%的水平。銀行的貸款利率受太多因素的影響，美國(guó)的通脹隱憂是投資人心中一塊沒有落地的石頭。”安薩里認(rèn)為，由于大部分美國(guó)有房一族的房貸利率在4%左右，按揭利率需降至5%才能激勵(lì)房主掛牌，促進(jìn)樓市交易。

最低迷的時(shí)期可能已經(jīng)過去

盡管抵押貸款利率已連續(xù)四周上升，但房屋貸款申請(qǐng)量卻連續(xù)第二周增長(zhǎng)，而在此之前，申請(qǐng)量已連續(xù)兩個(gè)月下滑。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的最新數(shù)據(jù)，截至11月15日的一周內(nèi)，抵押貸款申請(qǐng)量較前一周增加了1.7%。

房屋供應(yīng)量同樣有所增加。10月份，待售住宅的供應(yīng)量達(dá)到了137萬套，同比增長(zhǎng)19.1%。但供應(yīng)量的增長(zhǎng)在一定程度上也反映了房屋在市場(chǎng)上的滯留時(shí)間延長(zhǎng)，而不是掛牌數(shù)增多。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，10月份房產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均停留時(shí)間為29天，高于9月份的28天和2023年10月份的23天。按當(dāng)月的銷售速度計(jì)算，可售庫(kù)存量相當(dāng)于4.2個(gè)月的供應(yīng)量，雖然略低于9月份的4.3個(gè)月，但仍遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡水平。

美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass西雅圖柯克蘭分公司的經(jīng)紀(jì)人Becco Zou對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱：“在賣方方面，由于對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的不確定性，許多人推遲了掛牌計(jì)劃，預(yù)計(jì)要到明年春季才會(huì)重新上市，因?yàn)閭鹘y(tǒng)上春季是購(gòu)房的高峰期”。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）分析稱：“房屋銷售最低迷的時(shí)期可能已經(jīng)過去，庫(kù)存的增加將帶來更多的交易。就業(yè)崗位的增加和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)似乎是有保障的，這將導(dǎo)致住房需求的增長(zhǎng)。然而，對(duì)于大多數(shù)首次購(gòu)房者來說，按揭貸款至關(guān)重要。雖然抵押貸款利率仍然較高，但預(yù)計(jì)將趨于穩(wěn)定。”

安薩里認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，買家最好的策略是“適應(yīng)并接受高利率的新常態(tài)”，因此可能會(huì)選擇先購(gòu)買房產(chǎn)，未來如果房貸利率下調(diào)，再通過再融資降低成本。否則，一旦利率下降，大量買家涌入市場(chǎng)可能會(huì)再次推高房?jī)r(jià)。

陳宏明也表示：“一般來說，我們建議買家不要因?yàn)榈却首兓舆t購(gòu)房決策。購(gòu)房應(yīng)基于自身需求和房屋條件來決定。如果是自住房，建議盡早入手；而對(duì)于投資性房產(chǎn)，則應(yīng)更多考慮房屋的投資回報(bào)率。”

Becco Zou觀察到，首次購(gòu)房的剛需買家仍然會(huì)選擇購(gòu)房，但大部分換房的買家目前多處于觀望狀態(tài)。“以換房為主要需求的買家對(duì)地段和學(xué)區(qū)的要求更加挑剔，在一些地區(qū)，綜合條件好的房源仍然需要競(jìng)爭(zhēng)才能購(gòu)得。”她說。