原本應(yīng)于11月25日開啟拍賣，北京一“網(wǎng)紅別墅”卻出現(xiàn)意外轉(zhuǎn)折。

據(jù)阿里法拍網(wǎng)信息顯示，北京市順義區(qū)180套別墅打包拍賣一事，目前標(biāo)的物已撤銷拍賣，原因?yàn)榘竿馊藢ε馁u財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議。

此前，第一財(cái)經(jīng)曾對該事件進(jìn)行詳細(xì)報(bào)道（詳見報(bào)道：北京180棟荒廢別墅7折拍賣，背后潛藏30年往事…… ），本次法拍涉及到的資產(chǎn)為楓橋別墅180套房產(chǎn)，該資產(chǎn)包評估價(jià)約20.17億元，起拍價(jià)約14.12億元，相當(dāng)于打了七折出售，保證金需1.4億元。

這180套別墅均為獨(dú)棟，面積在400平方米以上，最大的超過767平方米。評估報(bào)告顯示，截至2023年10月31日，有42 套別墅已拆除，1棟會所未全部拆除，其余別墅現(xiàn)狀空置。

因資產(chǎn)包體量較大，該事一經(jīng)披露便引發(fā)廣泛關(guān)注，在撤回前有近兩萬人圍觀。

如今，項(xiàng)目法拍因案外人異議被撤回，背后有哪些可能原因？后續(xù)如何處理？

一位業(yè)內(nèi)人士表示，司法拍賣在實(shí)際過程中會遇到很多問題，案外人提出異議、導(dǎo)致拍賣中止的情況也很常見。此外，一般這類法拍會涉及多個(gè)債權(quán)人或者利益相關(guān)方，如果案外人對財(cái)產(chǎn)執(zhí)行有不同意見，可以向法院提出異議，法院一般會予以準(zhǔn)許。

具體到本次事件，北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師告訴第一財(cái)經(jīng)，法拍撤銷可能有以下原因：第一是財(cái)產(chǎn)歸屬爭議，案外人可能對拍賣財(cái)產(chǎn)的歸屬存在爭議，即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)歸屬問題。比如較常見的是，房產(chǎn)還在開發(fā)商名下，沒有過戶，但已經(jīng)賣給了購房人。

第二是執(zhí)行程序不當(dāng)，案外人可能認(rèn)為執(zhí)行程序存在違法或不當(dāng)行為，例如程序違反了法定程序、程序中的程序主體不符合法定資格等。第三是拍賣財(cái)產(chǎn)評估不準(zhǔn)確，案外人可能認(rèn)為拍賣財(cái)產(chǎn)的評估價(jià)值存在問題，即評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查。理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

此外，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。

楓橋別墅建成時(shí)間已久，且已經(jīng)歷過多輪轉(zhuǎn)讓。作為項(xiàng)目最早的開發(fā)商，精達(dá)地產(chǎn)在1993年拿地、2002年拿到預(yù)售許可證，共建成188棟別墅，公司曾表示“楓橋別墅將打破固有傳統(tǒng)，做業(yè)主的終生服務(wù)商。”但后來，這個(gè)項(xiàng)目開始了命運(yùn)多舛的路途。

因建設(shè)質(zhì)量及市場遇冷等問題，該項(xiàng)目銷售情況并不佳，公開信息顯示僅賣出8套，精達(dá)地產(chǎn)也出現(xiàn)資金問題。2007年，精達(dá)地產(chǎn)的債權(quán)機(jī)構(gòu)開始對項(xiàng)目進(jìn)行拍賣，此后多年經(jīng)過數(shù)輪輾轉(zhuǎn)，最終瑞鴻地產(chǎn)持有了部分資產(chǎn)，瑞鴻地產(chǎn)的大股東為東祥投資。

而楓橋別墅再次走上法拍道路，則是因?yàn)槿痦橒櫂I(yè)、精達(dá)地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方與信達(dá)福建的債權(quán)問題。福建信達(dá)債權(quán)處置公告顯示，該筆債權(quán)本息合計(jì)19億元，由瑞鴻地產(chǎn)和精達(dá)地產(chǎn)作為共同債務(wù)人，泰禾投資、黃其森和葉荔（黃其森妻子）則提供連帶擔(dān)保。

據(jù)法拍信息顯示，被拍賣的180套別墅，有134套登記在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（瑞鴻地產(chǎn)）名下，剩余46套權(quán)利人分別為北京精達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（精達(dá)地產(chǎn)）、北京東飛祥義投資有限公司（東祥投資）。

楓橋別墅所處地段并不算差，該項(xiàng)目緊鄰潮白河畔，地處高檔別墅帶，曾經(jīng)的賣點(diǎn)是“純北美風(fēng)格現(xiàn)房別墅”。目前，周邊小區(qū)的二手房均價(jià)在三萬元上下，比如東興一區(qū)10月掛牌均價(jià)30297元/平方米，西辛南區(qū)10月掛牌均價(jià)28844元/平方米。

如今法拍撤銷后，后續(xù)會如何處理？債權(quán)人是否可再次申請執(zhí)行拍賣？王玉臣表示，這要結(jié)合案子的具體情況，假設(shè)本次撤銷是因?yàn)閳?zhí)行程序問題，撤銷后可能還會重新評估，重新拍賣。在后續(xù)執(zhí)行過程中，如果案外人還有新的異議，還可以視情況提起新的執(zhí)行異議。

“但是，如果此次執(zhí)行異議成功是因?yàn)榉孔託w屬問題，而且確實(shí)符合法定的執(zhí)行異議的要件，可以對抗執(zhí)行，那執(zhí)行異議成功之后，就不能再申請對這些房子的執(zhí)行。”他表示。